Квартиры дешевеют
Кривая динамики цен на жилье, напоминающая траекторию пике, все больше воодушевляет потенциальных покупателей и перечеркивает надежды продавцов заработать лишнюю копейку. Цены на вторичном рынке в Минске падают все быстрее. По данным портала realt.by, только за первые две недели марта квадратный метр здесь потерял в цене в среднем 6,66 процента. Любопытно, что почти на столько же он подешевел за февраль. А еще месяцем раньше падение оценивалось в 3,12 процента. То есть с начала года темп снижения стоимости жилья на вторичном рынке ежемесячно удваивается.
Эксперты предрекают сохранение динамики и в ближайшей перспективе. Суждение подкрепляется все новыми экономическими предпосылками. Одна из них в подписанном на днях Указе Президента № 131. Этим документом сокращен до одного года мораторий на продажу квартир, построенных за счет льготного кредита. Раньше, чтобы продать такое жилье, после погашения займа необходимо было ждать три года. Ограничение вводилось с целью исключить спекуляции на государственной поддержке. Однако его срок вызывал вопросы. Взять, например, молодую семью, построившую однокомнатную квартиру. Уже через год, после появления ребенка, в ней может стать тесно. Но стремление улучшить жилищные условия упиралось в запрет на продажу. В итоге изрядное количество ходовых «единичек» и «двоек» оставалось замороженным. Теперь же на рынок их выйдет больше, что неминуемо должно сказаться и на цене. Тем более что нынче предложение и без того превышает спрос.
Председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов отмечает, что приток продавцов в последнее время достаточно стабилен. Договоры с ними риэлтерские агентства заключают практически ежедневно. А вот с покупателями — проблема. Отчасти это объясняется снижением платежеспособности. Все–таки в долларовом эквиваленте за последние месяцы доходы заметно упали. Но есть и психологический момент. Тенденция удешевления жилья заставляет покупателей занимать выжидательную позицию. Завтра сделка для них может оказаться выгоднее, чем сегодня. Психология же удерживает и продавцов от существенных скидок. Помня, что совсем недавно «квадрат» держался чуть ли не на двух тысячах у.е., сбросить цену вдвое решится не каждый. Поэтому в договорах преимущественно фиксируется эквивалент 1.500 — 1.600 долларов. Кто победит в этом немом противостоянии?
Именно коридор в 800 — 1.200 долларов за метр эксперт считает экономически обоснованным. Это повыше устоявшегося в мире баланса. Когда среднемесячный заработок гражданина примерно равен стоимости квадратного метра жилья. Но вполне соответствует пропорции, сложившейся в Минске в последние 10 лет. Однако, чтобы сдвинуть с мертвой точки конъюнктуру, нужен некий дополнительный толчок.
Николай Простолупов отмечает, что таким стимулом могло бы стать альтернативное предложение от государственных строительных организаций. У них есть возможность выводить на рынок более дешевое жилье. Эксперт вспоминает про аукционный опыт «МАПИДа»: «100 квартир за раз — это хорошо. Но если бы было 100 в месяц, за год — 1.000. Это заставило бы частных продавцов существенно подвинуться в цене продаваемых квартир».
Еще важный фактор — ценообразование в самой строительной индустрии. «В России цемент стоит 70 долларов, у нас — 110. Металл за последнее время там подешевел практически в 4 раза, а у нас арматура потеряла в цене только 20 процентов. При этом некоторые минские застройщики работают даже меньше чем в одну смену, — подкрепляет эксперт сравнением выводы о том, что стоило бы поглубже изучить структуру затрат в строительстве. — А ведь был недавно нашумевший пример, когда строительная организация из Витебска выставила на продажу квартиры по 570 долларов за метр. А у них ведь те же условия, что и по всей стране...»
В обозримом будущем Николай Простолупов прогнозирует дальнейшее постепенное снижение стоимости жилья. Он не исключает к лету среднюю цену 1.200 долларов за метр. Экономика рынка, как видно, для такого поворота созрела. Теперь лишь остается грамотно этим воспользоваться, чтобы использовать конъюнктуру в интересах потребителя.
