Многие участники рынка коммерческой недвижимости заняли выжидательную позицию
Как раз сейчас, когда экономики многих стран остро нуждаются в инвестициях, многие владельцы капиталов решили взять тайм-аут. Более того, они кардинально пересматривают свои взгляды, определяя приоритеты на ближайшие год-два. За чертой интересов инвесторов оказались популярные прежде финансовый сектор и строительная отрасль, а статус фаворитов уверенно завоевывают проекты в области здравоохранения, энергетики и ЖКХ. Многие сейчас пытливо размышляют: как перераспределение инвестиционных благ скажется на коммерческой недвижимости.
«Во всем мире в последнее время растет интерес к системе здравоохранения, причем не только к возведению заводов по производству медпрепаратов, но и к строительству поликлиник, других медучреждений», — подчеркивает директор департамента инвест-консультирования ЗАО «Инвестиционная компания «ЮНИТЕР» Роман Осипов. Опрос крупнейших фондов, инвестирующих в страны Восточной Европы, показал, что они предпочитают держаться ближе к секторам, связанным с обслуживанием населения и развитием инфраструктуры. Круг желающих вкладывать капиталы в Беларусь значительно снизился, и это вполне в духе общемировой тенденции. Но некоторые отрасли имеют все же основания рассчитывать на вливания извне. Похоже, интересы и внутренних, и внешних инвесторов сходятся в одной точке — логистике. Например, белорусские бизнесмены сегодня достаточно активно организуют перерабатывающие производства. Модернизация существующих предприятий и возведение новых мощностей требуют соответствующей инфраструктуры — логистических и складских объектов. Зарубежные инвесторы, в том числе и крупные международные фонды, развитие этой составляющей бизнеса тоже поддерживают с большим энтузиазмом. Специалисты поясняют, что самый лакомый кусок — это проекты, рассчитанные на удовлетворение внутреннего спроса, а вот тема транзитных возможностей Беларуси ввиду сокращения мировой торговли несколько понизилась в рейтинге актуальности. Например, оборот крупнейших розничных сетей, торгующих продуктами питания, оценивается примерно в $1,3 млрд. в год, но инфраструктура явно не соответствует этому объему, подчеркнул Роман Осипов.
Эту точку зрения разделяет и директор ИООО «Коллиерз Интернешнл» Андрей Алёшкин. Действительно, в торговом сегменте коммерческой недвижимости наметились не совсем благоприятные тенденции: свободных площадей становится больше, ставки аренды и продажи снижаются. В этой ситуации владельцам торговых объектов стоит пересмотреть взгляды на своих потребителей: возможно, более внимательно отнестись к белорусским компаниям, готовым занять освободившиеся «квадраты», считает Андрей Алёшкин. Да и по ставкам аренды следует «двигаться» более активно: при падении спроса условия диктует арендатор. «Очевидно, что розничный оборот сместится в сторону продовольственной группы, — поясняет директор «Коллиерз Интернешнл». — Сейчас наступает эра дискаунтеров, торгующих товарами массового спроса — продуктами питания, стройматериалами». По мнению специалиста, хорошие возможности открываются для инвесторов, готовых вложить средства в развитие продуктового ритейла в регионах, а также в открытие торговых комплексов, где можно не только отовариться, но и отдохнуть, хорошо провести время.
Офисная недвижимость падения цен не испытывает: слишком большим потенциалом роста она запаслась в докризисные времена. Структура спроса изменилась: местные арендаторы избавляются от лишних метров, а международные компании, имеющие офисы в Беларуси, и вовсе ждут, когда ставки упадут вслед за московскими или лондонскими. Тем не менее у белорусской офисной недвижимости есть своя специфика по сравнению с европейской… «Предложение — минимальное, у рынка все еще впереди», — считает Андрей Алёшкин. Одна из последних «офисных» тенденций — развитие долевого строительства, что вызвано объективными причинами: снижением кредитования и ограниченностью собственных ресурсов. Такие объекты не слишком привлекательны для покупателей, прежде всего крупных инвестиционных фондов и институциональных инвесторов, но такова реальность… А вот гостиничному хозяйству в ближайшие год-два придется рассчитывать на собственные силы, считают эксперты «Коллиерз Интернешнл»: этот сегмент не слишком привлекает держателей денег.
Несмотря на определенные различия, каждый сегмент коммерческой недвижимости «ковыляет» примерно в одном направлении — инвесторов все меньше, предложение растет, спрос падает, а цены продажи и аренды устремляются вниз. «Все процессы на любом рынке соизмеримы, — поясняет генеральный директор СООО «АРЭСА-СЕРВИС» Сергей Коренько. — Думаю, вряд ли на рынке будет процветать коммерческая недвижимость, если не решены проблемы с жильем, и наоборот». И, безусловно, все это тесно переплетается с развитием экономики страны, поэтому эксперты считают: стабилизировать ситуацию — общая задача и правительства, и инвесторов. По оценкам Сергея Коренько, строительные работы практически на 90 % можно обеспечить за счет собственных сил и средств, поэтому с точки зрения импортозамещения и стимулирования внутреннего потребления ставка руководства страны на эту отрасль вполне оправдана. В то же время создание дополнительных условий поможет привлечь на белорусский рынок инвесторов, чьи вложения могут компенсировать отрицательное сальдо внешней торговли. Определенные шаги сделаны, заметил директор крупнейшей строительной компании, но надо идти дальше. Например, отменить подоходный налог с физических лиц, инвестирующих в строительство… Арифметика простая: бюджет получит уже не 12 %, а не меньше 50 % налогов, которые заложены в стоимость любого квадратного метра. Падение цен и по аренде, и по продаже недвижимости не очень радует инвесторов, но в то же время это заставляет заниматься управлением себестоимостью, не «утяжелять» квадратный метр неоправданными затратами на различные «навороты». «Надо опираться на разные запросы, исходить из востребованности каждого продукта», — считает Сергей Коренько.
Эксперты признают: белорусскому законодательству в области строительства далеко до совершенства. А потому под каждого крупного инвестора приходится создавать уникальные нормативные акты, в которых четко прописаны условия его работы. Пока все это выглядит как точечное индивидуальное сотрудничество, но и оно приносит свои плоды. Руководству СООО «Минск-Сити» (самого крупного проекта на ближайшие годы) пришлось пройти долгий путь согласования с министерствами, ведомствами, другими структурами… «Мы подготовили серьезный бизнес-план и для себя поняли, как получить прибыль, — делится опытом генеральный директор компании Сергей Киселев. — И потом на основе этой модели доказывали и в Минэкономики, и в Совмине, что именно может привлечь инвестора». Например, было принято решение возводить социальные объекты «Минск-Сити» за бюджетные деньги, иначе проект станет инвестиционно непривлекательным. «Не надо бояться, ведь всегда можно доказать, что тот или иной проект выгоден и городу, и стране», — делает заключение Сергей Киселев. Как отреагируют на подобные призывы владельцы капиталов, покажет время…
На снимке: бизнес-центр в Минске на ул. Платонова, 1.
