Не все то золото, что кредит

Похоже, мы приближаемся ко времени, когда мечта самостоятельно построить свое счастье - а оно ассоциируется в большинстве белорусских семей с собственной квартирой - становится явью. И это логично. Средняя зарплата стала ближе к стоимости квадратного метра жилья, равенство которых специалисты считают своего рода рубиконом. В том числе поэтому жилищное строительство обретает долгожданную динамику развития. В этом году, как предполагается, квартир и домов будет построено 3,5 миллиона квадратных метров при плане 2,7 - 3,2 миллиона. В следующем году планка прогноза может возрасти еще на полмиллиона "квадратов".

Однако даже материально успешной семье за несколько лет, пока строится квартира, заработать 30 - 40 тысяч у.е. нереально. Еще относительно недавно приходилось копить деньги годами, обходить с шапкой по кругу состоятельных родственников или близких друзей. Кредиты, столь распространенные в экономически развитых странах, у нас далеко не всем были доступны из-за высокой процентной ставки. Однако за последние годы ситуация ощутимо поменялась. Хотя кредиты в белорусских рублях по-прежнему дороги, ставки по валютным стали более щадящими. Значительно расширился круг банков, взявшихся кредитовать долевое строительство или приобретение жилья. Это в какой-то мере компенсирует отсутствие специальной системы ипотечного кредитования.

Так что же, полный вперед? Прежде, однако, не помешает ознакомиться с условиями, на которых предоставляют деньги на строительство жилья под проценты в том или ином банке. Ведь речь идет о солидных суммах, и незначительная, на первый взгляд, разница в плате за кредит или в условиях конвертации, перевода денег может обернуться значительной потерей. Немаловажны и остальные обстоятельства, о которых в рекламных объявлениях, как правило, не сообщается. Как бы превратившись на время в застройщика, автор этих строк обошел офисы нескольких крупнейших банков, и вот что из этого получилось.



...А имей-таки сто друзей

Перво-наперво на ум пришла мысль о Беларусбанке. Ведь, что ни говорите, а это действительно наш народный банк. Что и подтвердилось в вопросе о кредитовании жилья. Наведавшись в районное отделение, я выяснил, что здесь могут прокредитовать в инвалюте до 90 процентов сооружаемого мной жилья с рассрочкой платежа на 10 лет по наименьшей, пожалуй, в стране ставке годовых - 9,5 процента. Но это лишь при условии, если клиент состоит в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. В противном случае ставка увеличивается до 10 процентов в год. Захотелось тут же подписать договор, однако менеджер банка охладила мой пыл. Кто выступит гарантом того, что кредит будет полностью и вовремя погашен? Даже солидной зарплаты (а справка о легальных доходах обязательна при обращении в любой банк), оказывается, для Беларусбанка недостаточно. Не берется в залог и занимаемая, даже приватизированная, квартира, как и строящаяся тоже. Что, по зрелому рассуждению, вполне понятно: наше законодательство стоит на страже семьи, и выселить за долги неплательщика на практике непросто.

Поэтому Беларусбанк пошел по проверенному пути - на сумму запрашиваемого кредита клиенту надо найти поручителей. Так называются те, кто готов гарантировать выплату за вас кредита и процентов по нему, если сами вы окажетесь сделать это не в состоянии. Простое, казалось бы, требование лично меня поставило в затруднительное положение. Это ж сколько людей надо не только уговорить, но и собрать вместе, чтобы юридически зафиксировать их готовность материально поручиться за меня! Да и быть со своей стороны морально обязанным на много лет вперед не улыбалось. Пришла на память и известная французская поговорка: хочешь потерять друга - одолжи у него денег. Словом, я решил поискать другие варианты.



Низкий процент чреват большими платежами

Очевидно, учитывая аргументы, о которых говорилось чуть раньше, некоторые коммерческие банки стали предлагать кредиты на строительство и покупку жилья без гарантии поручителей. Мол, пусть клиент сам полностью отвечает за себя. Впрочем, понимая, что все мы, как говорится, под Богом ходим, финансисты подстраховываются и выдают кредит под юридически оформленный залог строящейся квартиры - это при условии, что не менее 30 процентов ее стоимости вы внесете своими деньгами. Примерно такие условия нашел я в уважаемом Белвнешэкономбанке. И ставка по кредиту оказалась лишь немногим выше, чем в Беларусбанке, - 11 процентов годовых. Наконец, еще одно обстоятельство выгодно отличает этот банк - платеж можно растянуть на 15 лет.

Нужно, однако, иметь в виду, что для получения такого кредита необходимо справкой с места работы подтвердить достаточно солидные легальные доходы членов семьи. К примеру, вам требуются 20 тысяч долларов. Значит, платежи по процентам на эту сумму составят в месяц примерно 183 доллара плюс примерно 111 долларов - возврат основного долга (по мере его погашения платежи будут уменьшаться). К этому надо прибавить хотя бы минимальную сумму на члена семьи в месяц на прожитье. Согласитесь, придется туго затянуть пояса, но для работящей семьи высококвалифицированных специалистов такие условия все же по силам.

Некоторое разочарование, как обычно, скрывалось в деталях. Во-первых, за перечисление денег в другой банк на счет строительной организации или продавцу квартиры Внешэкономбанк взимает один процент от суммы платежа. Если вы берете кредит на все 15 лет, то эта сумма довольно незаметно растворяется в общей массе, хотя уплатить ее надо сразу. Но она становится ощутимой, если кредит берется на достаточно короткий срок. К тому же расчеты в инвалюте в стране запрещены. Значит, доллары приходится конвертировать в рубли. Однако хотя все перечисления делаются безналично, банк проводит конвертацию в данном случае фактически по курсу покупки валюты на наличном рынке. Опять по сравнению с курсом Национального банка потери. А ведь именно "по Нацбанку" ведут учет поступления средств многие строительные компании, номинирующие стоимость своего жилья в пресловутых у.е. Приготовьтесь к тому, что после получения документов на новостройку ее оформление в качестве залога придется сделать нотариально, а значит, платно. Наконец, банк оставляет за собой право изменять условия кредитования уже после заключения договора, что, с одной стороны, понятно, но с другой - вносит некоторую неуверенность в финансовые перспективы заемщика.

Словом, и этот вариант показался не во всем приемлемым.



Пионер - всем пример?

Приорбанк, как бы оправдывая свое название, первым на белорусском денежном рынке стал предлагать коммерческие кредиты в валюте на строительство и приобретение жилья и приобрел в этом деле немалый опыт. Это сразу чувствуется по тому, как по-деловому менеджеры оценивают ту или иную кредитную ситуацию. Но базовые правила тем не менее здесь примерно такие же, с какими уже приходилось сталкиваться: деньги на срок до 10 лет выдаются в размере не более 70 процентов общей суммы под залог строящейся квартиры (хотя не исключено и поручительство, другие гарантии). Плата за кредит, правда, несколько выше - 12 процентов годовых. Для его получения надо подтвердить возможность возврата ссуды справкой о доходах с места работы членов семьи минус по 50 у.е. на каждого. Конвертация кредита осуществляется по курсу Национального банка. Ну и, как водится, придется заполнить обстоятельную анкету о семейных доходах и имуществе, достоверность которой проверит служба собственной безопасности банка. За что придется заплатить две базовые величины.

Не хотелось бы давать конкретных рекомендаций, какой банк предпочесть. В конце концов, у каждой семьи могут быть свои финансовые и прочие особенности, учесть которые, насколько я мог убедиться на личном опыте, всегда готовы менеджеры любого из трех названных банков. Попробуем взглянуть на проблему как бы сверху, обратившись за комментарием в Национальный банк. "Сегодня практически любой коммерческий банк имеет право кредитовать население, - отметил начальник управления информации Нацбанка Анатолий Дроздов. - И коммерческие кредиты на строительство жилья становятся все более популярными. Мы стремимся к тому, чтобы ставки по ним не были завышенными, однако надо понимать, что в их основе лежат рыночные процессы. Кредиты выдаются из тех средств, которые доверяют банку в виде депозитов население и предприятия. И чтобы эти средства привлечь, надо за них тоже заплатить. Причем ставки по валютным депозитам в последнее время возросли, что провоцирует и некоторый рост стоимости кредитных ресурсов. Но главное мы видим в том, что по мере снижения инфляции все более выгодным становится кредитование на длительный срок в белорусских рублях. Это огромные средства. Не исключено, что уже к концу следующего года в этом сегменте денежного рынка будут такие же условия, как при кредитовании в инвалюте".

Как видим, строительный бум в нашей стране с финансовой точки зрения имеет достаточно серьезную базу. Причем шансы обрести свою квартиру, не обращаясь к помощи государства, будут возрастать по мере роста заработной платы, которая к концу следующего года, как известно, должна достигнуть по стране в среднем 250 у.е.