Что нужно знать тем, кто планирует приватизировать жилье?
“В конце года начинается очередной бум приватизации,” — утверждают работники службы “Одно окно”. И есть на то свои причины: неприватизированное жилье может перейти в разряд арендного. Правда, пока непонятно, примут это нововведение или нет, да и о сроках речи не идет, что и подогревает ажиотаж. И хотя этот “бум” не первый, вопросов о переводе государственного жилья в личную собственность со временем меньше не становится. Читатели “НГ” интересуются, как оценивается стоимость неприватизированного жилья, можно ли использовать чеки “Жилье” и куда обращаться в случае несогласия с произведенной соответствующей комиссией оценкой.
А некоторые уже настолько устали искать правду в кабинетах чиновников, что просят разобраться в их конкретной ситуации. Так, недавно в редакцию пришло письмо от жителей деревни Скирмантово, которые пытаются приватизировать свои квартиры уже не один десяток лет... Ответы на сложные вопросы корреспондент “НГ” искала, сначала выехав на место, а затем и в Министерстве жилищно-коммунального хозяйства.
Нет ничего более постоянного, чем временное
Мы отправляемся в деревню Скирмантово Дзержинского района. От однотипных аккуратных частных домов на Лесной улице заметно отличается старенький барак, который здесь называется учительским домом. В нем живут три семьи, еще одна квартира пустует — ждет, пока в нее заселятся молодые специалисты. Но кирпичные стены покрыты трещинами, крыльцо вот-вот развалится, а старенькие оконные рамы совсем рассохлись. Остальные квартиры благоустроены, но над этим пришлось немало поработать самим жильцам.
В 1980 году в этот дом заселилась семья Коваль — Нина Митрофановна и Сергей Павлович работали учителями в местной школе. Она преподавала математику, он — физику, растили двух дочерей. Через пару лет родилась третья дочка, и в этом же доме многодетной семье выделили еще одну маленькую квартирку, впоследствии их объединили в четырехкомнатную. Поскольку дом строился как временное жилье, условия в нем были соответствующие. Чтобы хоть как-то наладить быт, Ковали пристроили веранду, провели воду и паровое отопление, естественно, за свои деньги. Неоднократно жильцы пытались приватизировать свои благоустроенные “метры”, собирали необходимые документы, но дело затягивалось, в 1990-е годы, когда работники местного совхоза выкупали свое жилье за копейки, учителям в приватизации отказывали. Сейчас, казалось бы, проблема решилась: на приватизацию дали добро, но квартиру в стареньком доме, жильцы которой не раз укрепляли (опять же сами) “расходящиеся по швам” стены, оценили... более чем в 20 миллионов рублей. “Почему мы, отработав столько лет в школе, должны выкупать у государства за такие деньги то, что фактически сделали своими руками?” — спрашивает Нина Митрофановна, показывая нам стопку бумаг — переписку, которая в итоге ни к чему не привела. С этим вопросом мы обратились к специалистам.
— Изначально квартиры в этом доме, находящемся в оперативном управлении районного отдела образования, выдавались учителям как служебное жилье, — комментирует ситуацию начальник отдела образования Дзержинского райисполкома Вацлав Матусевич. — Уже в 2000-х годах они начали платить за найм жилого помещения. В случае семьи Коваль было несколько причин для отказа в приватизации. Во-первых, дом изначально числился как интернат и были трудности с переводом его в другой статус. Во-вторых, жильцы самовольно провели канализацию и отопление, из-за чего дело затянулось: перепланировку нужно было узаконить. Сейчас проблема решена, и жильцам самим выбирать: приватизировать квартиру за 20 миллионов с рассрочкой на 40 лет или отказаться.
Консультант управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза Константин Куликов охарактеризовал эту ситуацию так:
— У нас правовое государство, в котором законодательство исполняется неукоснительно, — говорит Константин Викторович. — Если граждане проживают в доме по договору найма жилых помещений государственного жилого фонда, такие дома являются объектами приватизации. И отказ в приватизации может быть обжалован в судебном порядке. Есть множество организаций, в которые можно обратиться в такой ситуации: райисполком, прокуратура, суд, служба госконтроля. Но в этой ситуации жильцы изменили конструктивные элементы дома (подчеркну: не своего дома) без предварительного согласования и разработки проекта, то есть провели самовольную реконструкцию. И по закону они должны были за свои же деньги привести жилье в первоначальный вид или узаконить перепланировку. Сейчас все изменения внесли в проект дома, но получается, что жильцы улучшили потребительские качества дома, который до этого в их собственность не перешел, то есть фактически стали спонсорами, оказали безвозмездную помощь.
Если рассматривать эту ситуацию по-человечески, конечно, скирмантовским учителям можно только посочувствовать. Старались, благоустраивали в надежде получить это жилье в собственность, а вышло, что своими стараниями повысили его стоимость в разы. Теперь жильцы злополучного дома боятся даже менять ветхие окна на новые стеклопакеты, поскольку после такой модернизации стоимость их квартир снова увеличится. Сейчас они стоят перед выбором: согласиться на предложенные условия или отказаться от приватизации и оказаться в арендном жилье с соответствующей арендной платой. И Нина Митрофановна с решением районного отдела образования не согласна: женщина планирует отстаивать свои права в суде, несмотря на то что факты и законодательные акты свидетельствует не в их пользу.
Многие обитатели государственного жилья уже столкнулись и с другими “подводными камнями” приватизации. Константин Куликов согласился ответить на наиболее актуальные вопросы из редакционной почты.
“Копеечные” времена
“Почему раньше приватизация была практически бесплатной, а теперь за квадратные метры приходится отдавать баснословные суммы?” — спрашивает наша читательница из Речицы Нина Загорская.
Константин Куликов поясняет: дело в законах и... в стечении обстоятельств.
— Еще до принятия закона о приватизации было несколько постановлений, — рассказывает консультант Минжилкомхоза. — Первоначально даже слова “приватизация” не было, но гражданам разрешали выкупать занимаемые по договору найма жилые помещения у государства. И до инфляции их выкупали по ценам на момент обращения за вычетом стоимости износа. Когда в июле 1992 года вступил в силу закон о приватизации, порядок изменился: квартиры в домах, введенных в эксплуатацию до принятия закона, приватизировали в ценах 1991 года, а в домах, построенных позже, — исходя из их стоимости на момент сдачи. После деноминации белорусского рубля 1994 года и значительной инфляции квартиры резко обесценились, и поэтому сейчас люди помнят, что выкупить жилье можно было буквально за копейки. В соответствии с изначально заложенной концепцией приватизации жилых помещений граждане должны были возмещать стоимость затрат государства на строительство квартиры за вычетом ее износа. Для того чтобы инфляционные процессы больше не влияли на обесценивание стоимости жилых помещений для целей его приватизации, в законодательство были внесены соответствующие изменения, согласно которым с июля 1999 года стоимость жилых помещений для целей приватизации стала определяться в ценах на момент обращения граждан с заявлениями. О предстоящем введении в действие вышеуказанных норм законодательства, а также о прекращении начисления чеков “Жилье” было объявлено в СМИ более чем за год. Соответственно после этого у граждан было еще больше года, чтобы приватизировать жилье по старым правилам.
Оценят по достоинству
“Кто оценивает квартиры и по каким параметрам это делают?” — вопрос, волнующий, наверное, каждого человека, столкнувшегося с необходимостью приватизации.
Согласно новому Жилищному кодексу, оценку стоимости жилого помещения для приватизации производят комиссии местного исполнительного или распорядительного органа или юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся эти жилые помещения.
— Эти комиссии делают расчет стоимости жилья, утверждают акт оценки стоимости и под роспись знакомят с ними гражданина, — поясняет Константин Куликов. — В акте указываются сведения о доме: год постройки, оценочная стоимость в ценах 1991 года и его износ. Весь механизм оценки там не расписывают, но, если гражданин сомневается в объективности оценки комиссии, он может обратиться за разъяснениями.
Оценочная стоимость жилых помещений для целей приватизации определяется индексным методом в ценах на момент обращения граждан с заявлением о приватизации. И проводится она путем умножения стоимости жилья на коэффициенты потребительских качеств жилого помещения за вычетом износа. Окончательная же стоимость формируется после того как полученную сумму умножают на коэффициенты качества жилой среды.
— Коэффициент качества жилой среды варьируется от 0,7 до 1,3, — рассказывает консультант. — Влияет на него месторасположение дома: если он находится в центре, коэффициент будет выше, если на окраине — ниже. Также учитывается уровень транспортного сообщения и развитость инфраструктуры.
При определении коэффициента потребительских качеств жилого помещения учитывается наличие совмещенного санузла и смежных комнат, отсутствие удобств — горячей воды и центрального отопления, этаж, на котором расположена квартира. Первый и последний этажи являются факторами, понижающими коэффициент потребительских качеств, средние — повышающими.
Конечно, вопросы приватизации стоят сегодня очень остро, поскольку обитатели неприватизированных квартир всерьез опасаются того, что им придется платить за проживание в, казалось бы, собственном жилье. Тем не менее времени на то, чтобы перевести в собственность квадратные метры, достаточно.
Бумаги в цене
“Можно ли сейчас использовать для приватизации чеки “Жилье”? Как перевести их номинал в рублевый эквивалент?” — интересуется читатель из Борисова Валентин Максимук.
— Сейчас для приватизации можно использовать любые перерегистрированные чеки “Жилье”, собственные и подаренные близкими родственниками, — отвечает Константин Викторович. — Кроме того, можно использовать и чеки, подаренные “по цепочке”. Например, сестра подарила их родному брату, а тот — своим детям.
— На чеках “Жилье” в верхнем правом углу указан их номинал после деноминации 1994 года, — продолжает специалист. — При приватизации чеки засчитываются по своей номинальной стоимости, которая сравнивается со стоимостью приватизируемого жилья в ценах 1991 года. Предположим, квартира стоила восемь тысяч рублей. После деноминации ее стоимость стала 800 рублей. Сумма предъявленных чеков (допустим, 500 рублей) отнимается от стоимости квартиры. Остается погасить 300 рублей. То есть индексируются не чеки, а та часть стоимости, которая ими не погашена. Она и переводится в современные цены.
Владимир ШЛАПАК (фото) /НГ/
