Сколько должно стоить жилье?
Рыночный механизм
Жилье можно приобрести по рыночной стоимости или так называемой льготной. Во втором случае рост цены регламентируется государством, чего не скажешь про свободный рынок, где стоимость “квадрата” может доходить до трех и более тысяч долларов.
В процессе строительства на себестоимость квадратного метра влияет множество различных факторов. Увеличение или уменьшение затрат по каждой из позиций (возведение фундамента и самой “коробки” (львиная доля стоимости строящегося здания), фасадные и отделочные работы, сантехника, электрика, окна и балконы, кровля, лифты, мусоропроводы, благоустройство) зависит от многого и, конечно, от состояния экономики страны в целом. Дорожают стройматериалы, растет индекс строительно-монтажных работ, повышается зарплата у строителей. Все дополнительные издержки, в том числе средства, выделяемые на предпроектные, проектные работы, технадзор и так далее, закладываются в цену квадратного метра. Не последнюю роль играет престижность населенного пункта, близость коммуникаций и инфраструктуры. Да и застройщик стремится получить прибыль.
Но рост цен на жилье беспокоит не только нас. В Великобритании подорожание квадратного метра длится уже 17 месяцев. Средняя цена жилого дома — 312 тысяч долларов. Британцы, которым около тридцати, стали бояться, что, не успев приобрести коттедж сейчас, они уже никогда его не купят. Это явление получило название “паника поколения Y”.
Высокие потолки и низкие цены
Дешевое и качественное жилье крупнопанельного домостроения (КПД) возводит Гомельский ДСК. “У нас действуют два производства — старое и новое, где установлено итальянское и немецкое оборудование, — рассказала заместитель директора по экономике и финансам Татьяна Константинова. — В панельных домах нового поколения квартиры больше в среднем на десять квадратных метров, высота жилых этажей увеличилась почти до трех метров. При стоимости квадратного метра, к примеру, 6 миллионов 165 тысяч рублей себестоимость составляет 4 миллиона 686 тысяч. Строятся у нас дома и подороже. Например, если вблизи площадки отсутствует центральное отопление, мы возводим многоэтажки с котлами. Там жилой метр стоит 7 миллионов 800 тысяч рублей при себестоимости 5 миллионов 800 тысяч. Предлагаем жилье и “долевикам” по цене 9 миллионов 200 тысяч рублей”.
Средняя себестоимость “панелек”, которые появляются преимущественно благодаря государственным домостроительным комбинатам, 470—600 долларов (в зависимости от серии). Рентабельность на таких социальных домах, как утверждают государственные застройщики, небольшая, всего 5—10 процентов.
Себестоимость каркасных домов (без учета затрат на благоустройство, инженерные сети и социальную инфраструктуру) примерно 850—950 долларов за квадратный метр. Монолитных — 900—1000 долларов за метр и выше (без учета “обременений”). Рыночная же цена от 1450 долларов. Средняя рентабельность от 20 процентов (а это примерно 150—250 долларов).
Обременительные этажи
Конечно, встречаются недобросовестные застройщики, которые завышают цену квадратного метра, чтобы получить значительную прибыль. Однако нередко застройщики оказываются в таких условиях, что “обременение” на дом составляет от 20 до 50 процентов его общей стоимости. Тогда, чтобы получить прибыль, приходится продавать недвижимость по высоким ценам. Поэтому, по мнению застройщиков, баснословные прибыли в строительстве сейчас могут быть разве что у мошенников, которые первоначально завлекают дольщиков дешевизной, собирают деньги и исчезают. Если же делать все как следует, то нужно потратиться и потрудиться. “Белорусские застройщики не шикуют, они считают каждый рубль, — делится наблюдениями профессор кафедры “Дизайн архитектурной среды” архитектурного факультета БНТУ Галина Полянская. — Государство не вправе вмешиваться и контролировать, по какой цене жилье реализуется на рынке. Задача властей — следить за соблюдением договора, заключенного между дольщиком и застройщиком, за качеством строительства и квалификацией специалистов, работающих в строительной сфере”.
Проекты в стиле минимализма
За счет чего можно снизить себестоимость строительства?
Существенно сократить необоснованные затраты можно на стадии проектирования. Для рационального использования средств лучше всего строить десятиэтажные дома (поскольку все квадратные метры, которые повыше, автоматически становятся дороже как минимум на 250 долларов). Комфортными же для городской среды, по мнению зарубежных специалистов, считаются все-таки семиэтажки.
Можно отказаться от подземных парковок, запланировать более дешевые лифты, недорогие окна, использовать дешевые материалы для отделки. Отказаться от “чистовой” отделки. “Заказчик должен четко представлять, какой объект будет строиться, чтобы грамотно объяснить проектировщику, что от него требуется”, — считает председатель собрания акционеров СООО “Арэса-сервис” Сергей Коренько. (Как правило, проектные работы составляют 3—4 процента от стоимости строительства, а это примерно 20—25 долларов за “квадрат”.) Сами архитекторы отмечают, что им встречаются проекты коллег, куда заложены лишние материалы, например, из-за желания сделать нестандартную планировку квартиры. (Это тот случай, когда безотчетное стремление к оригинальности неопытного специалиста идет вразрез с рациональностью.) Да и любой брак — это лишние затраты на переделку.
Более важные задачи
По мнению многих проектировщиков, акцент сейчас нужно делать именно на качестве возводимых объектов, а не на сокращении сроков и уменьшении себестоимости. Борьба с излишествами при малых нормативных сроках может привести к тому, что в городе появятся кварталы из безликих бараков, которые будут портить архитектурный облик города.
Председатель наблюдательного совета ОАО “10 Управление Начальника Работ” Василий Устинчик недоумевает: “Совсем недавно государство поставило перед строительным комплексом задачу: возводить только энергоэффективное жилье. Значит, об удешевлении и упрощении на ближайшую перспективу придется забыть, поскольку теплым домам требуются современные термошубы, установка системы приточно-вытяжной вентиляции с рекуператором”.
Что почем?
Средняя цена квадратного метра в домах КПД с отделкой по республике 6 миллионов 108 тысяч рублей (по итогам первого квартала).
Брестская область — 6,3 миллиона рублей
Витебская область — 6,8 миллиона рублей
Гомельская область — 6 миллионов рублей
Гродненская область — 5,4 миллиона рублей
Минская область — 6,9 миллиона рублей
Могилевская область — 6,2 миллиона рублей
Минск — 6 миллионов рублей
Ориентир задан
Так сколько же должен стоить квадратный метр? Для льготного жилья такой ориентир найден. Еще прошлым летом Президент отметил, что стоимость квадратного метра жилья для нуждающихся не должна превышать среднюю зарплату по стране. На сегодняшний день готовится к подписанию указ, в котором будет прописан финансовый механизм строительства жилых домов по госзаказу. Цену квадратного метра жилья планируется определять по следующей формуле: средняя заработная плата по стране будет умножаться на коэффициент 1,2, а также на прогнозный индекс цен в строительстве, утверждаемый Министерством экономики.
Рынок же коммерческого жилья будет жить по своим законам спроса и предложения. Цены на квадратный метр будут по-прежнему отражать экономическую ситуацию в стране, а также реагировать на управленческие решения.
