Кто баламутит воду на рынке жилья?
Говорят, что кризис — самое выгодное время для приобретения недвижимости. По мнению многих участников рынка, цены на жилье уже достигли своего минимума. В то же время фирмы-застройщики, распродавая оставшиеся у них квадратные метры и приостановив новые проекты, в скором времени не смогут предложить рынку прежнего объема производства. Многие продавцы и вовсе откладывают реализацию квартир из-за столь невыгодного для себя периода. Но что в этой ситуации делать покупателям жилья?
Рынок недвижимости в Беларуси «проснулся». Впервые за год с небольшим аналитики зафиксировали пусть незначительный, но все же рост продаж. Число сделок немного увеличилось, но риелторам и застройщикам, которые уже больше года сидят на голодном пайке, начинает казаться, что все их былые неприятности остались позади. Подобный оптимизм трудно осуждать, ведь, если учитывать, что с начала года средняя цена «квадрата» упала на 27 %, любая мелочь может стать поводом для радости. Средняя цена квадратного метра в новостройке в белорусской столице за последнюю неделю увеличилась — до $ 1262 за 1 кв. м. Правда, жилье, реализуемое по коммерческим ценам, сегодня имеет как никогда большой ценовой разброс: квартиру можно найти и за $ 882, и за $ 3 000 за 1 кв. м.
Декларируют рост цен и на вторичном рынке. По данным аналитического центра Realt.by, средняя цена за прошлую неделю увеличилась на 0,44 %, а за последний месяц — на 1,4 %. На начало ноября лидерами по стоимости квартир в Минске стали Центральный ($ 1 634 за 1 кв. м) и Первомайский ($ 1 490 за 1 кв. м) районы столицы. Самые низкие цены в Заводском ($ 1 236 за 1 кв. м) и Московском ($ 1 310 за 1 кв. м) районах.
Впрочем, мнения экспертов по поводу всплеска на рынке недвижимости расходятся: одни утверждают, что цена достигла «дна», другие — что возможно еще большее снижение. Многие считают, что попытка нащупать минимум — не более чем очередная уловка его участников, которые истосковались и по покупателям, и по прибылям… Ведь факторов, способных вызвать оживление, немного. Среди них, пожалуй, главным можно назвать лишь новости о стабилизации на мировых рынках. Цены на жилье начали расти даже в Москве и Киеве, а значит, Беларусь просто обязана поддержать эту тенденцию.
Еще один симптом — сезонность. Именно в октябре — ноябре рынок жилья традиционно показывает активность после летнего спада. В декабре он демонстрирует свое пиковое значение, а вот после новогодних праздников обычно «ложится спать» и не выказывает никакой активности до самой весны.
По словам декана экономического факультета БГУ Михаила Ковалева, кризис на рынке жилья достиг своего апогея, следовательно, и цены достигли своей нижней точки. Единственное, что будет влиять на стоимость недвижимости, — это растущие объемы строительства. В 2010 г. в Беларуси планируется возвести 8 млн. кв. м жилья. Такой динамичный темп может на некоторое время стабилизировать цены на рынке. Так что, по словам специалиста, если не будет второй волны кризиса, то после нового года квартиры будут дорожать. Рынок прошел свое «дно», и будет ли у него второе — это вопрос. Большие надежды риелторы возлагают на начало 2010 г. ввиду той стабилизации, которая наметилась в последнем квартале 2009-го и которая обернется полным ростом в следующем году. Уже сейчас некоторые застройщики и девелоперы объявили о начале новых проектов. Примерно 50 % замороженных объектов со следующего года начнут достраиваться.
Однако вполне возможно что этого и не случится. Участники строительного рынка белорусской столицы уже минимум дважды ошибались в своих прогнозах. Ни снижение цен, ни различные промоакции, предлагающие скидки, ни рассрочки платежей и аренда с последующим выкупом не помогли застройщикам вернуть покупателей. Если в прошлом году в возводимых домах суммарно реализовывалось около 300 квартир в месяц, то сейчас всего несколько десятков, да и то лишь в зданиях с высокой степенью готовности. В результате сегмент «первички» продолжает пребывать в состоянии глубокого кризиса, не выдержав который многие компании попросту замораживают свои объекты. По мнению специалистов, такая ситуация продлится как минимум год-полтора, на протяжении которых с рынка уйдет большая часть строительных компаний, а число недостроев вырастет в разы.
Специалисты отмечают: если дом готов менее чем на 90 %, покупатели даже не смотрят на цены. Но и компании, у которых есть такие объекты, не могут похвастаться большим количеством сделок: в нынешних реалиях можно найти менее рискованные предложения по более выгодной цене на вторичном рынке. Если год назад соотношение между покупкой первичного и вторичного жилья было 60 к 40 %, то теперь последнее преобладает — 90 %. Сейчас потенциальные клиенты вначале смотрят на готовность дома, потом на имидж застройщика и, лишь придя к выводу, что риски минимальны, изучают цены, а также предлагаемые строителями преференции.
Скорее всего, цена на рынке жилья будет продолжать падать. Во-первых, в связи с ужесточением жилищного кредитования и невысокими темпами роста доходов населения. Во-вторых, из-за неадекватного расширения объема предложений и негативного общественного мнения по отношению к самому процессу роста стоимости недвижимости. Не стоит исключать и возможного введения дополнительных фискальных норм, связанных с содержанием и перепродажей активов, которые могут сделать рынок недвижимости менее привлекательным.
