О взлетах и падениях рынка вторичного жилья в регионах
«Вторичка», как капризная барышня, ведет себя порой непредсказуемо. Только замаячили проблемы с долгостроями и пришла весть о том, что Минск за кольцевую ни ногой, как цены на вторичном рынке жилья рванули вверх. И те, кто мучительно копил на «трешку», стали в панике подбирать себе хотя бы «двушку».
Подобные коллизии в городе случаются едва ли не каждые полгода. Но мы уже, кажется, привыкли. Как, впрочем, смирились и с тем, что цена квадратного метра в Минске должна быть выше, чем в отдельных странах Европы. Почему это так, не знает никто.
А что слышно в регионах? В Бресте сейчас как горячие пирожки расхватывают сталинки на первых этажах домов по цене 3000 у.е. за метр. В Гродно за 100 000 долларов скупают хрущевки в историческом центре и сетуют на стремительный рост «квадрата» в минувшем году. Минщина с тревогой держит руку на пульсе городов-спутников: чтоб в них, боже упаси, вдруг не взлетела стоимость квадратного метра до высот Минска.
Изменчивую конъюнктуру цены «квадрата» и особенности спроса в регионах изучали журналисты «Р».
---------------------------------------
Вы покупаете низко!
Почему в Бресте предлагают 150—180 тысяч долларов за квартиры на первом этаже?
Квартира на первом этаже — второй сорт и деньги на ветер? Где угодно, но только не в Бресте! С 800 до 3000 долларов — таков небывалый рост цены квадратного метра жилья на нижнем этаже в домах центральной части города. О том, как протекал «первоэтажный бум» и почему арендные ставки в областном центре давно обошли расценки Варшавы, Киева и Подмосковья, узнал корреспондент «Р».
Опоздавший платит втридорога
«Квадрат» в центре Бреста стоил 2—3 тысячи долларов, как нынче, не всегда. Впервые уверенно стоящие на земле первые этажи пошатнулись после подписания в 2009-м Указа «О переводе жилых помещений в нежилые». С той поры любой собственник квартиры на первом этаже многоэтажного дома мог с легкостью превратить ее в коммерческое помещение. Правда, с важными оговорками: не производить шумы и вибрации выше установленного уровня, не ухудшать качество жизни соседей и не создавать условия для распространения инфекций… Был ограничен и профиль деятельности будущих торговых точек. На первом этаже жилого дома до сих пор нельзя открыть прачечную, пункт приема посуды, баню или сауну, похоронное бюро, дискотеку и физкультурно-оздоровительный комплекс. Так зарождался брестский «первоэтажный бум».
Поначалу изменения в центре города не бросались в глаза, но процесс набирал обороты. Жители центра все чаще покидали насиженные места. А на оставленных «квадратах» как грибы после дождя начинали расти кафе, магазины и офисы.
…Через агентство «Бугриэлт», которым руководит Николай Тукин, прошла не одна такая квартира. Да и сам офис организации расположен в точно таком же помещении. О проблемах вывода квартир в нежилой фонд он знает не понаслышке.
— Что интересно, указ Президента подписан в 2009 году, но пик продаж и покупок квартир на первых этажах в Бресте пришелся совсем на другое время, — рассказывает руководитель агентства. — Только года три назад ситуация начала меняться. Впрочем, те, кто вовремя сориентировался, успели отхватить самый жирный кусок пирога. «Квадрат» на улице Советской тогда еще стоил 800 долларов.
Всего через полгода цены на первые этажи домов самых проходных улиц начали стремительно расти.
Цена не стоит свеч?
— В Бресте есть три главные улицы, которые считаются наиболее привлекательными среди коммерсантов из-за высокой проходимости, — объясняет Николай Тукин. — Это улица Советская, которую делит на две части проспект Машерова, Пушкинская и Орджоникидзе. Улица Пушкинская на участке от Советской до Ленина и от бульвара Космонавтов до Советской. За счет наплыва транспорта выигрывает и бульвар Шевченко, хотя проходным в полном смысле слова его не назовешь.
Владельцы торговых объектов, устроенных в выкупленном и переоборудованном жилье, точно не проиграли. Но сколько пришлось отдать за роскошь открыть здесь кафе или магазин?
— Самый дорогой участок Бреста в этом смысле — отрезок улицы Советской между Машерова и Пушкинской, — рассказывает Николай Васильевич, — здесь квадратный метр квартиры на первом этаже стоит около 3 тысяч долларов. На участке от Пушкинской до Орджоникидзе это примерно 2 тысячи. А стоимость «квадрата» недвижимости в пределах улицы Пушкинской сегодня равна 2—3 тысячам у.е. в зависимости от близости к главной площади Бреста.
Прикинув среднюю площадь довоенной или сталинской квартиры, можно без труда подсчитать цену, в которую обойдется помещение на первом этаже под торговый объект. В среднем в 150 тысяч долларов. Естественно, одной покупкой дело тут не закончится: впереди — подготовка проектной документации, многочисленные согласования и, конечно, ремонт.
Надежды и подпоры
— Производя работы в таком помещении, собственнику важно позаботиться о безопасности проекта, — подчеркивает Николай Тукин. — Вместо снесенных перегородок обязательно устанавливаются металлические подпорки. Хороший проектировщик обязательно учтет все детали, и экономии тут нет места. Да и разве это экономия, когда покупаешь квартиру больше чем за 180 тысяч долларов, но экономишь пару тысяч на укреплении перекрытий? Ремонт верхних квартир или, не дай бог, чрезвычайное происшествие обойдется гораздо дороже.
Впрочем, пока в Бресте известен лишь один случай, связанный с переоборудованием квартиры на первом этаже, который повлек проблемы этажом выше. В одном из довоенных домов в центре города жилец квартиры над выкупленным помещением заметил, что пол начал проседать, а в перекрытиях стали появляться трещины…
Но хватает проблем и самим коммерсантам. Если, например, перекрытия в доме деревянные. Или, скажем, при наличии цокольного этажа, вход над которым оборудовать невозможно.
— В таком случае покупатель квартиры должен прорубить вход в перекрытии между цоколем и первым этажом, — объясняет Николай Васильевич. — А это значит, что при наличии подвального помещения ему нужно договориться с его собственником и выкупить его.
Метр бывает кусачим
«Первоэтажный бум», впрочем, значительно подкорректировал не только стоимость квартир на первых этажах, но и размер арендной ставки в центре Бреста.
Всего нескольких звонков по номерам, указанным в витринах свежепереоборудованного жилья, хватило, чтобы сделать очевидный вывод: стоимость аренды хозяева помещений берут, что называется, с потолка. Иначе как объяснить разброс цен от 18 до 40 евро за «квадрат», при том, что самый дешевый вариант вдруг обнаружился на самой дорогой улице — Советской?
— В отличие от других стран рынок недвижимости Беларуси, и Бреста в частности, не так развит, — объясняет Николай Тукин. — За рубежом он уже устоялся, а значит, во многом сам себя регулирует. Мы только идем к этому, и потому арендодатели порой ведут себя непредсказуемо. То, что арендная ставка в Бресте давно перевалила за уровень Варшавы, Киева и Подмосковья, увы, никого не удивляет.
Кажется, этот факт, действительно, мало кого волнует. Каждый день агентства недвижимости Бреста предлагают клиентам не менее 25 вариантов квартир на первых этажах. И пусть они не способны удовлетворить потребности в топовых местах города, помещения, тем не менее, остаются востребованными и с успехом продаются. Стоимость «квадрата» уже вряд ли сильно изменится, а если изменения по мере насыщения рынка и произойдут, то, скорее всего, в сторону уменьшения. А вот с арендой, судя по всему, придется подождать. Хотя бы до тех пор, пока спрос не упадет до уровня предложения.
Артем КИРЬЯНОВ, «Р»
---------------------------------------
Держать дистанцию
Цены на квартиры в городах-спутниках пока не думают приближаться к минским
Приступить к активному поиску собственного жилья Владимира Ильичевского заставила жизнь. Съемная квартира в столице донельзя подточила семейный бюджет. «Потянуть» цены столичных новостроек было также не по силам. Города-спутники — чем не вариант? Например, Смолевичи или Заславль, а может, Дзержинск или даже Логойск. Номера телефонов — на сайтах райисполкомов. Для начала Ильичевские решили послушать, что скажут в службе «Одно окно»?
Выяснилось, что попасть в ЖСК без прописки не удастся: кооперативы формируются только из местных очередников. Зато везде предлагают участки под индивидуальное строительство и вторичное жилье. Интересно, а сколько стоит сейчас квартира в «спутнике»?
Аналитик Интернет-центра недвижимости «Realt.by» Артем Сахаревич считает выбор городов-спутников вполне логичным:
— С конца 2012-го до осени 2013 года рынок жилья Минска переживал настоящий бум среди покупателей — это моментально взвинтило цены на квартиры. Когда стоимость стала заоблачной, покупатели начали пристальнее смотреть в сторону пригорода. Если проанализировать ситуацию в тех городах, на которые ориентируется эта семья, различия в ценах на квартиры там невелики. И все же есть некоторые особенности.
Первостепенную роль в ценообразовании играют близость к столице и транспортные удобства. Самые высокие цены отмечены в Заславле — 1300 долларов за квадратный метр. Затем следуют «железнодорожные» Дзержинск и Смолевичи — около 1000—1100 долларов. Замыкает список Логойск с 900 долларами за «квадрат». Для сравнения: средняя цена метра на вторичном рынке Минска колеблется в пределах 1700 долларов.
Если говорить о рынке новостроек, то коммерческие предложения застройщиков дешевле примерно на 100 долларов с квадратного метра. Правда, следует отметить, что таковые есть только в Заславле, Смолевичах и Фаниполе. Логойск в этом смысле малоинтересен для строительного бизнеса из-за слабого транспортного сообщения. Зато в Логойском районе — один из самых активных рынков загородной недвижимости: влияют живописный ландшафт и обилие зон отдыха.
С одной стороны, сам факт присвоения населенным пунктам статуса спутников мгновенного отражения на стоимости жилья не получил. Строительство квартир для нуждающихся и льготников также никак не повлияло на цены. С другой стороны, чем ближе город к Минску, тем сильнее он подвержен происходящим там процессам. Подтверждение тому — прокатившийся квартирный бум, повысивший интерес к жилью в пригородах. Кстати, транспортные возможности вновь стали важнейшим фактором ценообразования и катализатором продаж. В Заславле, например, в 2013 году по сравнению с предыдущим количество сделок купли-продажи выросло наполовину, в Дзержинске — на 20 %, в Смолевичах — на 10 %, а вот в Логойске почти не изменилось.
— Соотношение стоимости жилья в городах-спутниках и в Минске практически не меняется. Что касается «движения во времени», то колебания цен в столице и том же Заславле практически совпадают. Начинают расти в Минске — почти сразу же и в Заславле. Остальные «спутники» несколько запаздывают — рост у них обычно начинается через 2—3 месяца. То же можно сказать и об амплитуде подобных изменений. Для сравнения: в Минске общий рост цен на квартиры за 2013 год составил 28 %, в Заславле — 24 %, в остальных городах — около 15 %, — комментирует ситуацию аналитик.
Рынок жилья городов-спутников напрямую зависит от трудовой маятниковой миграции. То есть от спроса местного населения, которое ездит в Минск на работу. Отсюда и довольно высокие цены по сравнению с более крупными, но и более удаленными Борисовом и Молодечно. По мнению Артема Сахаревича, дефицит жилья «спутникам» не грозит, его можно ожидать лишь в случае резкого и мощного роста цен в Минске, что в нынешней ситуации маловероятно. Уже сегодня предложение квартир в столице растет, а цены снижаются. А значит, пригород будет выглядеть менее привлекательным.
Что касается нового строительства для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, то это пока точечные проекты, которые вряд ли повлияют на общую ценовую ситуацию в ближайших к столице городах.
— Если же в Минске в долгосрочной перспективе продолжится дефицит стройплощадок под новые объекты, как это было весь 2013 год, то застройщики будут вынуждены перебираться в пригород. Но нужно понимать: прежде чем строительный бум дойдет до Смолевичского, Дзержинского и Логойского районов, его ощутит на себе Минский район, — констатирует аналитик. — И лишь после его «насыщения» коммерческие проекты станут чаще появляться в среднем и дальнем пригороде.
Марина БОРОДАВКО, «Р»
---------------------------------------
Повыситься можно
Вторичное жилье в Гродно за год подорожало на рекордные 30 %
Еще в конце лета мне пришла в голову мысль: «А как бы свою квартиру поменять на ту, что получше?» Для начала решила поискать через рекламное приложение, но, просмотрев около сотни объявлений и окончательно запутавшись в ценах, обратилась к специалистам. Шутка ли, разница цен на «двушку» новой планировки доходила до 40 тысяч долларов. Без ремонта просили 55 тысяч у.е., а с так называемым евроремонтом — 95 тысяч. Сколько же просить мне? В агентстве недвижимости сильно не помогли: из-за ажиотажного спроса на «вторичку» цены взлетели на 25—30 %, а за ремонт каждый продавец загибает столько, сколько совесть позволяет. Так что думайте сами…
Не прогадать с обменом
В областном филиале ООО «Центр торговли недвижимостью «Пакодан» рассказали, что обменять недвижимость так, как это делалось во времена СССР, практически невозможно. Понятие частной собственности прочно вошло в повседневную практику, и рынок недвижимости диктует свои законы. Поэтому сделкой обмена называют одновременные (или с небольшим разрывом во времени) сделки. Чаще всего прямого обмена по принципу «Ты — мне, я — тебе» не происходит.
— Сейчас цена «квадрата» на вторичном рынке жилья — минимум 1000 долларов. Однако владелец недвижимости вправе поставить любую цену за свои метры, — говорит Вадим Квасовка, управляющий Гродненским филиалом ООО «Центр торговли недвижимостью «Пакодан». — Летом квартиры в исторической части Гродно стоимостью 100 тыс. долларов (при реальной стоимости 70 тысяч) покупали россияне. За отличный ремонт к установленной тысяче за квадрат можно накинуть максимум 300 долларов, за «двушку» новой планировки с приличным ремонтом — смело просить 60 тысяч долларов с торгом. Хотя с середины года и практически до самых новогодних праздников гродненцы активно скупали и «двушки», и «трешки» по реально завышенным ценам. В данной ситуации не прогадать с обменом было действительно непросто.
Цены на жилье почти сравнялись с европейскими
По прогнозам риелторов, до июля этого года на рынке жилья будет относительное затишье. Даже сейчас гродненцам не надо столько квартир, сколько они купили. Поэтому в ближайшие месяцы снижения цен не ожидается, как, впрочем, и резкого роста. По мнению Вадима Квасовки, летом народ активно снимал валютные и рублевые депозиты, в результате чего на руках скопилось огромное количество свободных денег, которые надо было куда-то вложить. С начала года ситуация начала меняться — выросли депозиты, и люди вновь понесли деньги в банки. А вот результат их активности остался — цены на жилье практически сравнялись с европейскими, где за «квадрат» просят чуть больше тысячи евро. Кроме того, с 750 до 1000 долларов поднялись цены в новостройках.
— Стремительный рост цен также можно связать с приостановлением выдачи кредитов на покупку жилья. Раз резко упало использование кредитов, люди понесли наличные накопления, — констатирует Вадим Квасовка. — В прошлом году 10 % всех наших клиентов составили россияне, казахи и другие иностранные граждане. Нельзя сказать, что они сильно активизировались за последнее время — цифра достаточно стабильна. Но изменились заявки: все чаще к нам обращаются с просьбой найти пустующие деревенские домики, хутора, особенно вблизи водоемов и зон отдыха. Думаю, с марта по июль от таких желающих отбоя не будет. Поэтому, если кто решил купить домик в деревне, лучше поторопиться.
Удивительно, но факт: близость областного центра к границе с Евросоюзом никак не влияет на стоимость квартир. К примеру, цена на жилье в приграничном Бресте по-прежнему выше, чем в Гродно. Возможно, это связано с более развитой дорожной инфраструктурой международного сообщения. Выше цены и в городах близ российской границы: там их «разгоняют» состоятельные россияне. Ну а в лидерах, без сомнения, Минск, притягивающий обещаниями высоких заработков как белорусов, так и иностранцев со всего мира.
…Ну а что же моя «двушка»: придержать ее все-таки или продать? Прогноз риелторов вселил надежду: те, кто скупал недвижимость в 2013-м в расчете на скачок цен, начнут ее потихоньку продавать. С небольшой наценкой. А значит, самое время дать объявление и спокойно искать подходящие варианты.
Татьяна КОНДРАТЬЕВА, «Р»
