Квартирный вопрос

Утечка прав

Можно ли купить жилье по дешевке? Еще вчера, отвечая на этот вопрос, я бы засомневалась и скорее всего прибегла к расхожему тезису, что второе десятилетие цены на недвижимость в стране регулирует рынок. Однако теперь знаю наверняка: есть еще места, где неплохую 1-, 2-комнатную квартиру можно приобрести за 5 — 7 тысяч долларов в эквиваленте. Готова поделиться с читателями «СБ» этой «секретной» информацией, которую я почерпнула из ваших писем. Их анализирует начальник управления правового регулирования социальной деятельности государства Министерства юстиции Галина Подрезенок.


«Моя дочь замужем, у нее двое детей. Девочке 6 лет, мальчику — год. Не так давно молодая семья купила трехкомнатную квартиру. Но поскольку своих денег на полную ее стоимость не хватило, примерно треть суммы взяли у свекрови. Однако, доложив деньги, свекровь оформила квартиру на себя. Никаких документов о сумме взноса дочери и зятя нет. Но в квартире свекрови семья дочери прописана. В связи с этим у меня вопрос: имеет ли моя дочь какие–либо права на квартиру, в которой живет и прописана. И что ей делать, чтобы в один «прекрасный» день она с детьми не осталась без жилплощади?»

И.Бодров, Гомель.

— Конечно, вопросы собственности лучше решать до, а не после приобретения квартиры. «Лица, вложившие свои денежные средства или иное имущество в приобретение или строительство жилого помещения, — гласит Жилищный кодекс, — в праве требовать с целью создания общей собственности признания за ними права собственности на долю в этом жилом помещении». Первоначально нужно было обратиться в нотариальную контору и при покупке жилья оформить его в общедолевую собственность. Тогда бы пропорционально вложенным деньгам молодой семье принадлежали бы, скажем, две трети части недвижимого имущества, а оставшаяся часть — свекрови. Однако ситуация сложилась по–другому. Свекровь внесла некую сумму денег и оформила квартиру на себя. Документов, что молодая семья участвовала в приобретении жилья, нет. Это минус.

Сейчас в случае возникновения спора вопрос придется рассматривать в судебном порядке. Это довольно сложно. Дочь и зять должны будут представить доказательства, что они вкладывали деньги в покупку жилья. Иными словам, предстоит каким–то образом подтвердить, были ли у них такие средства — подаренные, накопленные на депозитных счетах банка, заработанные. Решать спор, принимать доказательства или нет — прерогатива суда. Практика деятельности судов в подобных вопросах мне неизвестна, но я как юрист предполагаю, что доказать участие молодой семьи в приобретении жилья можно, если будет документально подтвержден источник дохода.

Однако рассмотрим нынешнюю ситуацию. Невестка не является членом семьи свекрови. Поскольку по статье 29 Жилищного кодекса к членам семьи относятся дети, родители, супруги. Точка. Другие родственники, в частности невестка, могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно со свекровью и ведут общее хозяйство. В данном случае, как я понимаю, молодая семья проживает отдельно, значит, невестка членом семьи свекрови быть не может. И в собственности у нее ничего нет. Но женщина имеет полное право пользования жилым помещением. То есть, грубо говоря, данную квартиру можно продать только вместе с невесткой. Но это абсурд. И такую квартиру скорее всего никто не купит.

Еще одно препятствие для сделки с этой квартирой — несовершеннолетние дети. Если жилье решат продать, то, поскольку там есть несовершеннолетние дети, необходимо согласие органа опеки и попечительства, которое он, вероятнее всего, не даст, если в результате произойдет ухудшение условий проживания детей. Итак, как мы выяснили, сделки с данной квартирой весьма затруднены.

Теперь поговорим о такой вероятности развития событий, как выселение. Члена семьи собственника, не имеющего права на долю собственности в жилом помещении, можно выселить. В судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если не было иного письменного соглашения о праве пользования между ними. Однако ваша дочь не является членом семьи собственника, и, значит, оснований выселить ее в никуда нет, но и прав распоряжаться квартирой у нее тоже нет. Она не сможет недвижимость наследовать, продавать, обменивать, а проживать — пожалуйста, хоть до самой смерти. Юридические права на жилье есть только у детей вашей дочери.

Можно ли вашу дочь выписать? К слову, выписка и выселение — это совершенно разные вещи. Их часто путают. На самом деле человека можно выселить, выписать его нельзя. Прописка — всего лишь элемент регистрационного учета граждан по месту жительства. Просто сегодня в стране много правовых последствий, связанных с пропиской как таковой. Без прописки сложно устроиться на работу, стать на улучшение жилищных условий и прочее. Говорить о принудительной выписке кого–либо с занимаемой жилплощади юридически неграмотно.


«В моей квартире площадью 62 квадратных метра живет три поколения: свекор — инвалид I группы, ветеран Великой Отечественной войны, свекровь — инвалид I группы, мы с женой и семья дочери. Всего 7 человек. Стоим в Ленинском райисполкоме на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. На балансе нашего ЖСК–390 имеются две свободные квартиры, подлежащие распределению среди членов ЖСК. Но журнал подачи заявлений на улучшение жилищных условий не велся, подлинность даты постановки на учет установить невозможно. На заседании собрания уполномоченных в феврале данные квартиры были распределены. Моей семье, хотя других претендентов — ветеранов войны в доме нет, в предоставлении жилья было отказано по той причине, что норма предоставления жилплощади — 15 квадратных метров на человека, и нам на четверых нужно не меньше 60 квадратных метров. Правомочно ли ЖСК–390 игнорировать п.п. 35 и 46 примерного устава ЖСК, где допустимая норма общей площади 8 — 15 кв. метров? Какими нормативными актами должен руководствоваться в этой ситуации ЖСК? Возможно ли предоставление квартиры на 4 человек, если площадь ее 51 кв. метр? Как должны распределяться квартиры ЖСК, если нет возможности установить очередность постановки на учет в кооперативе? И какой должна быть цена продаваемых квартир? Наши квартиры проданы по 5 и 7 тысяч долларов». Петр Барсук, Минск.

— Как я поняла из вопроса, семья ветерана Великой Отечественной войны нуждается в улучшении жилищных условий. Однако в доме ЖСК есть и другие семьи, также претендовавшие на освободившиеся квартиры. И общее собрание решило, кому выделить жилье. Ветераны Великой Отечественной войны имеют преимущественное право на вступление в ЖСК, однако при распределении освободившихся квартир в ЖСК такого права у них нет. Вместе с тем Указом Президента N 516 от 22 декабря 1995 года ЖСК предоставлено право распоряжения свободным (освободившимся) жильем, находящимся в собственности кооператива.

Автор письма ссылается на примерный устав ЖСК, который был утвержден еще 15 ноября 1984 года. Документ очень старый и в соответствие с новым Жилищным кодексом не приводился. Нормы его устарели. Почему — тема отдельного разговора. Тем не менее его положение о допустимой норме предоставления квартиры — 8 — 15 квадратных метров жилой площади на человека — сегодня неприменимо. Потому что нуждающимися у нас признаются граждане, которые располагают менее чем 15 квадратными метрами общей площади жилья. С этой точки зрения вопрос и рассматривался общим собранием ЖСК.

И оспаривать это решение бесполезно. Вопросы распределения жилых помещений в кооперативах (скажем, кто из членов ЖСК, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеет преимущественное право в получении освободившегося жилья) не возьмутся рассматривать в суде. Это исключительная компетенция ЖСК, его правления либо общего собрания.

Теперь по поводу цены квартир. У нас есть положение об оценке стоимости жилья с учетом его потребительских качеств, утвержденное постановлением Совета Министров от 25 ноября 1992 года N 710 и используемое в процессе приватизации жилья и для выплат паевых взносов выбывшим членам ЖСК или их наследникам. Стоимость жилых помещений определяется от фактических затрат на их строительство с учетом износа в процессе эксплуатации. И сумма такой оценки действительно может быть невелика, если квартира неновая. Рыночные мерки здесь неприменимы, потому что происходит не продажа жилья членам ЖСК с прибылью (ЖСК создается не ради получения прибыли, а в целях улучшения жилищных условий своих членов), а перераспределение. Таким образом, описанная ситуация находится в рамках действующего законодательства.

От себя добавлю, что, к сожалению, в спорных ситуациях, связанных с жилищно–строительными кооперативами, сейчас вопросов больше, чем ответов. Предполагалось, что после принятия Жилищного кодекса появится закон об организациях граждан–застройщиков. Но вместо него стали готовить изменения в ЖК. Сейчас документ готовится к рассмотрению во втором чтении в Палате представителей Национального собрания. И в нем подробно регулируется деятельность жилищно–строительных кооперативов. Но пока ЖСК руководствуются тем законодательством, которое есть. А как я уже говорила, примерный устав ЖСК устарел, Жилищный кодекс затрагивает лишь общие вопросы. Отсюда масса жалоб. Проблемы, связанные с возвратом паевых взносов, например, даже стали предметом рассмотрения в Конституционном Суде. И высший судебный орган страны отметил, что разрешение многих вопросов на основании устава ЖСК не обеспечивает права и законные интересы граждан.

Мой вам совет: вовремя оформляйте документы на квартиру ЖСК. Пока жилье не в собственности гражданина, оно принадлежит ЖСК, даже если паевой взнос давно выплачен. Правление либо общее собрание кооператива в праве по своему усмотрению распорядиться освободившимся жильем, если член ЖСК умирает. И порой даже прописанные, но не проживавшие в квартире наследники не смогут тому воспрепятствовать.