Как избежать долгостроев и защитить права членов жилищно-строительных кооперативов?
Новые подходы к оказанию господдержки при строительстве жилья, несомненно, повлияют на ситуацию в отрасли. До сих пор спрос на квадраты значительно превышал предложение. Некоторое время он по инерции будет оставаться высоким, полагают специалисты. Но и объем предложения, запланированный на этот год, не маленький – 4,2 миллиона квадратных метров жилья за счет всех источников, в том числе с учетом утвержденных объемов кредитных ресурсов, направляемых на льготное кредитование. За первое полугодие уже возвели почти 2,5 миллиона квадратов, из них 33 процента построено для очередников, претендующих на господдержку. Впрочем, на практике далеко не каждая стройка начинается и заканчивается гладко.
Где деньги, Зин?
Прошлый и нынешний годы стали рекордными по количеству жалоб от людей, строящих свое жилье в составе ЖСК или путем долевого строительства. Если раньше жаловались на качество жилья, то теперь основная претензия — затягивание сроков строительства. Дома превращаются в долгострой, а цена квадратного метра за это время взлетает в несколько раз. Типичный пример — столичный ЖСПК № 853, строящий жилой дом на 129 квартир с привлечением льготных кредитов.
— Первоначально нам заявили, что дом начнет строиться осенью 2010 года и будет введен в эксплуатацию осенью 2011 года, — рассказывает один из членов кооператива Валентина Зуева. — Однако впоследствии сроки строительства неоднократно переносились, на объекте поменялись уже четыре подрядчика, а к июлю этого года построили только один этаж.
При этом стоимость квадратного метра в доме с трех миллионов рублей выросла более чем в два раза. Люди устали верить обещаниям, но выйти из этого злополучного ЖСПК проблематично, так как многие взяли кредиты, и уже не смогут получить их снова. К тому же каждый из членов ЖСПК внес на строительство по несколько тысяч долларов собственных средств. “Если финансирование было исправным, то на каком основании застройщик затянул сроки строительства? Куда в таком случае пошли наши деньги?!” — возмущаются жильцы.
Суд да дело
Юристы дают классический совет и ответ всем дольщикам и членам ЖСПК: внимательно читайте договор и в случае его нарушения обращайтесь в суд. Однако, по словам главного специалиста управления контроля строительства и ЖКХ Комитета государственного контроля по Минску Александра Яцко, если дольщики напрямую заключают договор с застройщиком, в котором конкретно прописаны условия, сроки, цена, санкции за несвоевременный ввод, то для членов ЖСПК такой конкретики нет. “По нынешнему законодательству правление ЖСПК (а не каждый его член) заключает договор с заказчиком — УКС, а УКС — с подрядчиком, — объясняет специалист. — В договорах между ЖСПК и УКС, как правило, не указываются четкие сроки строительства, из-за чего потом сложно отстоять свои права. В этой цепочке проблематично найти и виновного. Если сроки затягивает подрядчик, то люди не могут предъявить ему претензий, потому что у них нет с ним договорных отношений, а председатель ЖСПК — не всегда квалифицированный специалист, который бы мог грамотно составить договор с заказчиком. Поэтому и возникают такие проблемы”. Есть и объективные причины в пользу застройщика. Прошлый год оказался достаточно тяжелым для всей экономики.
Объект под ключ
Очевидно, что в жилищном строительстве назрели структурные перемены. Возможно, уже в следующем году заработает принципиально новый механизм — формирование госзаказа на строительство жилья. Действовать он будет только для граждан, состоящих на учете нуждающихся и осуществляющих строительство с господдержкой.
— Эта система позволит обеспечить жильем типовых потребительских качеств тех граждан, которые имеют право на льготное кредитование по указу № 13, — рассказал “НГ” начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Беларуси Александр Горваль. — Схема простая: банки выдают льготные кредиты напрямую застройщику. Тот строит объект под ключ и предлагает человеку готовый продукт с окончательной стоимостью, местом расположения и видом из окна. Те, кого по каким-либо причинам не устроит предложенная квартира, смогут уступить место другому очереднику и ждать иного варианта.
Естественно, вместе с жильем новоселам передаются и кредитные обязательства застройщика. В стадии завершения строительства дома гражданин приходит в банк, пере-оформляет кредитный договор на себя и после этого получает заветный ключ от новой квартиры. Преимущества такой системы очевидны — людей не станут втягивать в процесс строительства на стадии котлована, они перестанут рисковать своими сбережениями и будут платить уже за готовую квартиру.
Инициатива не наказуема
Успели оценить новый для себя механизм и сами застройщики. “С введением госзаказа упрощается организационный процесс, — считает председатель собрания акционеров СООО “Арэса-сервис” Сергей Коренько. — Ведь в ЖСК объединяются разные люди. Допустим, сейчас в кооперативе 100 человек. Треть из них подпадают под указ № 13 и открыли льготный кредит. Остальные под вопросом. Кроме того, размеры самих кредитных линий не одинаковы, кому-то придется доплачивать за лишние метры из собственного кармана. Кто-то платит, кто-то нет. Люди то входят в ЖСПК, то выходят из него, деньги вносятся, а потом извлекаются из строительства. Перебои с финансированием тормозят всю стройку, и люди, имеющие право на господдержку, не могут его реализовать”.
С другой стороны, рассуждает эксперт, не всегда плоха инициатива людей, которые организуются в кооперативы. Бывает, что в ЖСК собираются очень толковые люди и выполняют свои функции качественнее, чем государство.
В “Беларусбанке” на вопрос смотрят реалистично. “Только за первое полугодие этого года банк направил на льготное кредитование строительства жилья почти 3,3 триллиона рублей, — рассказал “НГ” начальник Департамента кредитования населения ОАО “АСБ “Беларусбанк” Виктор Агеев. — Объемы льготного кредитования и планы по строительству сбалансированы. Размер направляемых кредитных ресурсов на счет ЖСПК напрямую зависит от объемов выполненных подрядной организацией работ. Такая же схема, по логике, должна действовать и в случае внедрения госзаказа на строительство жилья, когда деньги будут перечисляться непосредственно застройщику”.
Из 860 тысяч человек, стоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, на льготные кредиты претендуют примерно 35 процентов. Остальным придется рассчитывать на собственные силы и сбережения. “Известно, что в Беларуси разработаны нормативные акты по системе строительных сбережений и ипотеке. Однако в условиях высоких процентных ставок по кредитам эти способы решения жилищного вопроса пока не могут быть массовыми. Они заработают лишь при инфляции не выше 7—8 процентов”, — говорит экономист Алексей Беляев.
Пока же можно констатировать, что предлагаемая государством идея госзаказа на строительство жилья вполне жизнеспособна. Сейчас она обсуждается на уровне правительства и Администрации Президента и в случае ее одобрения можно не сомневаться, что споров по поводу сроков и стоимости жилищного строительства станет намного меньше.
