Новый Жилищный кодекс определил, какие помещения можно перевести в нежилой фонд
Квартира на первом этаже в доме, “возраст” которого исчисляется не одним десятилетием, для многих жильцов становится настоящей головной болью, особенно если дом находится на центральных улицах города. Шум от машин, постоянные потоки прохожих, вечная сырость из-за непосредственной близости подвала — жить в таких условиях, кажется, невозможно. Когда собственник решает продать такую квартиру, оказывается, что она проигрывает в цене помещениям на верхних этажах, хотя за те же деньги можно купить квартиру в Барселоне. В таком случае у владельцев квартир есть выход: перевести их в нежилой фонд и сдавать в аренду, продать под офис или открыть собственное дело .
Инвестиции в будущее
Таким путем решил пойти минчанин Константин Шидловский, обладатель квартиры на первом этаже в престижном районе — около железнодорожного вокзала. Сам он живет в другом районе, сдавать ее мужчина не хотел, да и прибыль выходила бы небольшая.
— Квартиры в аренду под офисы приносят гораздо больший доход и пользуются огромным спросом, — рассказывает Константин. — А своя нежилая площадь могла бы стать прекрасным офисом для меня, если надумаю организовать бизнес.
Казалось бы, процедура перевода достаточно проста: подать заявление в местную администрацию и через 15—30 дней стать собственником настоящих апартаментов. Однако перевод квартир и домов в нежилой фонд — сложный и часто затяжной процесс. О том, какие подводные камни могут встретиться на пути владельцев квартир, корреспондент “НГ” поинтересовалась у специалистов Министерства жилищно-коммунального хозяйства.
Помещение не для жизни
Хотя по законодательству квартиры и другие жилые помещения могут использоваться исключительно для проживания, жилье, находящееся в собственности, абсолютно легально можно задействовать под офис, например.
В новом Жилищном кодексе определены случаи, когда жилые помещения могут быть переведены в нежилые, а также упрощена процедура их перевода. Впервые кодексом предусмотрен обратный процесс — перевода нежилого помещения в жилое.
С целью развития предпринимательской инициативы кодекс предусматривает, что по решению местной администрации в городе одноквартирный жилой дом или помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, а также жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, в том числе и пригодные для проживания, могут быть переведены в нежилые по заявлению их собственников.
— Собственник помещения, а также юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в собственности которых находится помещение, должны подать заявление в местный орган власти, — поясняет заместитель начальника управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза Андрей Ромашко. — Для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое также необходимо передать в исполкомы перечень документов, определенных законодательством для осуществления административных процедур, в частности, документов, подтверждающих право собственности и сведения о предполагаемом целевом назначении после перевода помещения и его реконструкции.
Законодательством введены ограничения по видам деятельности, которые можно осуществлять в таких помещениях. Кроме того, предполагаемый перевод должен соответствовать санитарным, природоохранным, противопожарным, градостроительным и архитектурным нормам. Такие заключения могут дать различные службы: сан-эпидемстанция, пожарные службы, проектные строительные институты. После необходимо составить проект реконструкции помещения, на основании которого администрация города или района будет принимать решение.
Нет входа — нет перевода
Причин, по которым исполком может отказать в переводе, нужно заметить, немало.
— Местные органы власти могут отказать в переводе жилого помещения в нежилое, если собственник представил на рассмотрение не все документы или в этих документах содержатся недостоверные сведения, — рассказывает Андрей Ромашко. — Также помещение останется в жилом фонде, если невозможно оборудовать отдельный вход в него или помещение не является изолированным.
Причинами для отказа могут стать несоответствие правилам санитарных, противопожарных, природоохранных или других норм, отсутствие согласия других собственников на перевод в нежилой фонд.
Кстати, если согласие всех зарегистрированных в квартире или доме жильцов обязательно для перевода квартиры в апартаменты, то согласие соседей в случае, если общее имущество совместного домовладения при переводе и реконструкции останется неизменным, вовсе не обязательно. Но именно это согласие, зафиксированное письменно, может стать значительным аргументом для изменения решения при обжаловании в суде.
Круг возможностей
К слову, офис, сделанный из собственной квартиры, можно использовать не для любых целей. Например, новый Жилищный кодекс запрещает размещать в таких помещениях нежилого фонда промышленные производства и объекты, которые могут стать источниками выделения вредных веществ, шума и вибраций, пункты приема посуды.
Если же в нежилой фонд переведен дом, в нем нельзя организовать баню, сауну, химчистку или прачечную, дискотеку, физкультурно-оздоровительный комплекс или даже бюро похоронных услуг.
Но выбор есть всегда. К примеру, Константин Шидловский сдал квартиру под офис магазину одежды и, признается, нисколько об этом не жалеет.
— Деньги за аренду хорошие. А если понадобится помещение, переведу квартиру обратно в жилой фонд.
“НГ” спросила: “А вы бы перевели свою квартиру в нежилой фонд?”
Дмитрий Александрович, предприниматель:
— Сейчас мне приходится снимать офис, поскольку моя квартира находится на пятом этаже. Я уже не раз задумывался о том, чтобы поменять ее на такую же “однушку” на первом. Собственный офис — реальная возможность сэкономить достаточно большие суммы.
Анна Васильевна, пенсионерка:
— Я категорически против перевода квартир в нежилой фонд. Во всяком случае, без согласия соседей. Я живу на втором этаже, а в квартире, которая находится под моей, устроили офис. Акустика в доме хорошая, и теперь я постоянно слышу, как этажом ниже все время топчутся люди.
