Цены на жилье могут снизиться на 15—20 процентов: как пандемия коронавируса влияет на рынок недвижимости

Квадратное уравнение с дисконтом

Значимость недвижимости даже в век высокой цифровизации экономики только повышается. Она по-прежнему самый дорогой актив в любой стране на нашей перенаселенной планете, на ней завязано много финансовых потоков, кредитов, залогов. И немудрено, что и миллиардеры, и пенсионеры интересуются ценой «квадрата». 


Как повлияла пандемия на рынок жилой недвижимости? По какому тренду будут двигаться цены? Изменится ли парадигма потребительских предпочтений? Заглянуть за горизонт мы попытались с почетным председателем ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николаем Простолуповым. 

Весеннее затишье

— Николай Павлович, вы по праву являетесь одним из аксакалов рынка недвижимости, помните все взлеты и падения. Как отразилась на рынке пандемия? В чем отличия с прошлыми интересными ситуациями, которые складывались на рынке жилой недвижимости? 

— Во второй половине марта и весь апрель рынок находился в затишье: потенциальные покупатели просто не проявляли активности, из-за сложной эпидемиологической ситуации не хотели даже осматривать квартиры. Резко сократилось количество запросов и сделок: если до пандемии в среднем их совершалось около 1400 в месяц, то весной произошло двукратное сокращение. В мае началось некоторое оживление, но объем рынка пока не начал восстанавливаться. Видимо, процесс этот будет достаточно медленным. Коронавирус спровоцировал серьезную экономическую неопределенность, которая влияет на все рынки. И не только в Беларуси, так происходит во всем мире. 

На рынок недвижимости будут влиять доходы и настроения населения.

— Возможно, помня прошлые кризисы, покупатели выжидают: рынок недвижимости в Беларуси несколько перегрет и реагирует снижением цен на любые изменения экономической среды… 

— Как раз рынок в начале года находился в некотором равновесии. Перегрет он был в 2008, 2014 годах, когда цена квадратного метра достигала 1600—1800 долларов. Другой вопрос, что тогда даже после коррекции цены не совсем соответствовали доходам населения. Последние два года цены росли, но умеренно, и скорее отыгрывали глубокое падение в 2014-м. Надо понимать специфику нашего рынка недвижимости: 80 процентов покупателей улучшают свои жилищные условия — покупая новую квартиру, они продают старую. Причем многие привлекают банковские кредиты. Именно они поддержали рынок и некоторый рост цен: если в середине 2010-х банки выдавали заемные ресурсы под ставку около 30 процентов годовых, то в прошлом году она снизилась до приемлемых 12—13 процентов. 

На каких условиях банки будут кредитовать недвижимость сейчас, не совсем ясно: финансисты по понятным причинам заняли в большинстве своем выжидательную позицию. Многое будет зависеть от доходов населения, а также их ожиданий. Учитывая, что на рынке только пятая часть покупателей с чистыми деньгами, на рынок влияет много факторов. Возможно, люди выжидают, некоторые взяли паузу. Но если продают старую квартиру, чтобы купить новую, выигрыш от возможного снижения цен не будет столь существенным. Другой вопрос, что потенциальные покупатели, если у них есть уже жилье, пускай и не тех качеств, какие им хочется на сегодня, обладают возможностью в достаточно комфортных условиях дождаться, когда экономическая ситуация станет понятной и снизится уровень неопределенности.

Цены настроения

— Но цены все-таки будут двигаться вниз? Тем более что просел, и существенно, сегмент краткосрочной аренды квартир. А часть предпринимателей покупала или строила недвижимость с привлечением кредитных ресурсов. Когда рынок стал, то некоторые начали выставлять квартиры на продажу, чтобы не накапливать долги перед банками. И предпринимателям, в отличие от многих граждан, надо продать быстро. Не станут ли инвестиционные квартиры пусковым крючком для снижения цен? 

— Инвестиционные квартиры есть, но они занимают мизерную долю на рынке: на них приходится всего 3—4 процента от общего количества сделок. Поэтому они не могут повлиять на общую динамику цен. Если говорить о необходимости быстро реализовать жилье, то всегда действовало такое правило: хочешь ускорить процесс — дисконтируй на 5—7 процентов. Если хочешь продать дорого, то необходимо запастись терпением. Цены будут двигать вниз настроения покупателей. По нашим предположениям, они снизятся к ноябрю на 15 процентов, возможно, на 20 процентов. Но долгосрочные прогнозы логично строить в сентябре-октябре, когда пройдет пандемия и будет понятна экономическая картина. 

Стабильность в приоритетах

— С началом пандемии было замечено оживление спроса на загородную недвижимость. История с коронавирусом повлияет на предпочтения граждан? 

— Сезонный всплеск в сегменте загородной недвижимости происходит каждый год. Возможно, в этом году оживление было несколько большим, чем обычно, но не сверхъестественным. Массового исхода белорусов за город не произойдет, соответственно, этот фактор не станет определяющим на рынке городской недвижимости. Большинство покупателей квартир находится в активном возрасте, а это 30—50 лет, соответственно, привязаны к инфраструктуре: чтобы были хорошие детские сады, школы, социальные объекты, объекты здравоохранения… Все-таки в райцентрах или поселках качество жизни еще не сравнялось с городским. Конечно, кто-то переселится в загородный коттедж, если есть возможность каждый день возить детей на учебу, в кружки, секции. Но явление не станет массовым. 


В целом предпочтения останутся прежними. Самым востребованным будет дешевое жилье. Сегодня более 60 процентов объема рынка занимают одно-, двухкомнатные квартиры. Трехкомнатные — около 20 процентов. Эти пропорции тоже сохранятся. По-прежнему будет иметь значение месторасположение: в районах, не связанных с производственной средой, с благополучной экологической ситуацией, с хорошей транспортной доступностью. 

Новостройки будут по-прежнему пользоваться спросом. Новое жилье обладает другим статусом, более современное и комфортное. Значительных скидок от застройщиков ждать не следует: с 2014 года в Минске с каждым годом выделяется для строительства все меньше участков. Сейчас заканчивается реализация ряда крупных проектов в ближайшем пригороде, которые планируют завершить за два года. Подозреваю, в ближайшие годы столь серьезных объемов на рынке новостроек не появится. Поэтому застройщики будут чувствовать себя достаточно комфортно даже в сложившейся ситуации. 

Сложности могут возникнуть только в реализации дорогостоящего жилья. Впрочем, этот тренд был и до пандемии. Если 4—5 лет назад после сдачи объекта в эксплуатацию оставались непроданными 15—20 процентов квартир, то сегодня — 5—7 процентов. Сокращение в три раза. Практически все жилье реализуется еще на стадии строительства. Повторюсь, в целом ситуация будет ясна к осени: тогда должны стать более понятными и предсказуемыми факторы, которые принципиально влияют на рынок недвижимости. 

volchkov@sb.by
Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Фото: Александр КУЛЕВСКИЙ , Анна ВЯЖЕВИЧ