Перепланировки не только разрушают стены зданий, но и опустошают кошелькиАлександр Маслюков, хоть и не полный тезка главного кавээнщика России, но тоже человек с чувством юмора. История, которую он — инженер товарищества собственников (ТС) дома N 14 по улице Филимонова в Минске — рассказал мне, поначалу показалась забавной. Но когда Маслюков провел служебное расследование, полученным результатам ужаснулся.
Дело было в прошлом августе. Жара стояла градусов 30. А тут в офис помещения товарищества прибегает жилец и возмущается: «Скоро лето кончится, а вы никак отопление отключить не можете!» Александр Афанасьевич оторопел, но послушно последовал за жалобщиком. Оказалось, хозяину сделали подогрев пола от трубы центрального горячего водоснабжения, но не объяснили, как пользоваться системой. «Я «отопление» в квартире выключил и на всякий случай замерил потребление энергии на подогрев воды до и после. Разница — 0,2 гигакалории. В месяц получается дополнительно 5 процентов тепла, — констатирует Маслюков. — Умножил цифру на количество квартир (около 10), где, по нашим сведениям, произошли вмешательства в систему водо– и теплоснабжения. Сумма перерасхода энергии оказалась колоссальная: 720 гигакалорий в год — больше 20 миллионов рублей. Теперь ломаем голову над тем, как предъявить эти деньги реальным потребителям, а не раскидывать, как сейчас, поровну на все жировки». Пока из этой затеи получаются одни неприятности...
...Рынок жилья сегодня напоминает универмаг конца 80–х и емко характеризуется одним словом — дефицит. Сметают все, что выбросили на прилавок. И если дом расположен в хорошем месте, то с планировкой на стадии заключения договора знакомятся мельком. Максимальный комфорт достигается потом, когда собственник обустраивает жилье по своему вкусу. Так проще и такое возможно, коль (только вдумайтесь в цифру!) 80 процентов квартир в доме N 14 по улице Филимонова были в большей или меньшей степени «перекроены». Иными словами, их хозяев не устраивало очень многое: расположение розеток, дверей, стен, размеры санузлов и кухонь. И это не нонсенс, а скорее, самая типичная современная новостройка. Причем официально утверждены перепланировки 19 квартир из 340. Все остальные собственники передвигали, разрушали несущие стены, прятали радиаторы отопления в панели, устраивали теплые полы нелегально.
Но почему становится возможным то, что категорически запрещено? Откройте Жилищный кодекс. Там черным по белому: гражданин, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилья, обязан за свой счет привести помещение в первоначальное состояние. Хорошие, правильные слова. Да только ключика к ним не прилагается, как заставить гражданина сделать то, чего делать он категорически не желает! Штраф? Ерунда! 93 тысячи рублей — максимальное наказание за снос несущих конструкций. Возбудить уголовное дело? Ведь речь идет о безопасности целого жилого дома. Представьте: сосед сверху передвинул несущую стену в одну сторону, тот, который живет снизу, — в другую. Как в результате распределились нагрузки на плиты перекрытия? Не сложатся ли они в один ужасный момент, словно карточный домик? Никто не знает. Например, в доме ТС по Филимонова трещины в стенах двух 4–комнатных квартир уже имеются. Есть и заключение технадзора застройщика — концерна «Минскстрой», что это — первые результаты массовых перепланировок. А если собственник монтирует радиаторы в панель стены? Тепловые характеристики здания нарушаются однозначно. Что произойдет с ним через 10 — 15 лет? «Возбудить уголовное дело пробовали, — говорит Маслюков, — написали заявление в милицию, что действия перепланировщиков угрожают жизни и безопасности людей. Получили отказ. Говорят, нет состава преступления. Обращайтесь в суд».
Суд, конечно, дело хорошее, но очень хлопотное и дорогостоящее. Причем не только в денежном измерении. Например, давайте хотя бы теоретически попробуем смоделировать восстановление справедливости в оплате тепловой энергии в доме N 14 по улице Филимонова.
Дано: 1. Инструкция, согласно которой собственники жилья, спровоцировавшие «сверхпроектное» потребление тепла, обязаны за него заплатить по нормативной себестоимости. 2. Больше десятка квартир сделали подогрев пола и вынесли радиаторы на лоджию, объединив ее с кухней (цифра приблизительная, поскольку виновники не впускают в квартиры представителей обслуживающей организации). Доказать: насколько в результате увеличилось потребление тепла каждым. Ответ: задача решения не имеет.
— Потому что подогрев пола от горячего водоснабжения в многоквартирных домах вообще не допускается. Это грубейшее нарушение строительных правил и норм, и такая перепланировка не может быть утверждена ни одной имеющей лицензию проектной организацией, — утверждает Галина Яремич, начальник отдела технического обследования РУП «Белжилпроект». — Точно так же невозможен перенос приборов отопления на лоджию. Если такие нарушения имеются, хозяева обязаны их устранить.
Легко сказать. «В ремонт вложен не один десяток тысяч долларов, кто ж захочет добровольно выложить еще столько же, чтобы вернуть квартиру в первоначальное состояние? — задает риторический вопрос Елена Латушко, председатель ТС по Филимонова, 14. — А неприкосновенность частной собственности гарантирована Конституцией...»
Теперь задачка N 2. Дано: в стенах двух квартир предположительно (по визуальному заключению застройщика) от перепланировок пошли трещины. Доказать: вину перепланировщиков.
— В данном случае необходимо провести экспертизу, во–первых, квартир, где образовались трещины, а еще и тех жилищ, по вине хозяев которых это, возможно, произошло. Стоимость такого обследования колеблется в пределах 2 — 3 миллионов рублей, — рассказывает Галина Яремич.
А если перепланировки затронули 80 процентов квартир? Тогда подвергать экспертизе придется, пожалуй, весь дом. Итого: 50 миллионов рублей. Кто теперь за все это заплатит?
«Балансодержатель дома, то есть товарищество собственников, — уверен Сергей Резкий, начальник отдела городского хозяйства администрации Партизанского района Минска. — Председатель товарищества не должна допускать самовольных перепланировок, а если уж недоглядела, то теперь нужно заставить собственников через суд все восстановить. Администрация района не будет заниматься проблемами дома, ей не принадлежащего».
«Уже больше года мы ведем переписку с Партизанским райисполкомом, информируем власть о том, что в доме, который расположен на ее территории, сделаны самовольные перепланировки, просим помощи, — возмущается Елена Латушко. — Рекомендуют составлять административные протоколы, подавать иски в суд. Но позвольте, товарищество собственников, по сути дела, общественная организация. Меня, председателя, избрали жильцы. Точно так же они могут меня завтра переизбрать, если я их стану таскать по судам. Кроме того, у меня нет ни юридического, ни технического образования. Я не знаю, как бороться с перепланировками!»
Правда, недавно решением главы администрации Партизанского района после обращения товарищества в Госстройнадзор создана специальная комиссия с участием строителей, проектировщиков, жилищников–эксплуатационщиков. С ее помощью в товариществе надеются запротоколировать все переделки квартир. А дальше что? Ведь, чтобы подать в суд, все равно придется заказывать экспертизу.
Перед нами как раз тот случай, когда множество малых нарушений закона порождают огромное. Самовольные перепланировки превратились в настоящее бедствие. Борьба с ними даже умудренному большим коммунальным опытом ЖЭСу нередко не по зубам. Что уж говорить о маленькой общественной структуре, руководителя которой выбирают сами жильцы. Председателей ТС нигде не обучают, их квалификация никого, по большому счету, не интересует. И такому руководителю доверяют содержать современную многоэтажку, напичканную сложнейшими инженерными системами. Поставив подпись в ведомости, он, может быть, и не осознает, какой груз ответственности взваливает на свои плечи. Товарищества планируют создавать практически в каждом жилом доме. А если по неопытности, незнанию и неумению там «наломают стен»?! Не получим ли мы вместо одних проблем клубок новых?
Компетентное мнение
Петр Знак, заместитель главного инженера УП «Минскпроект»:
— В стране разработан четкий порядок перепланировки квартир, если его нарушать, будет беда. Собственник квартиры в многоэтажке должен понимать: ему принадлежит лишь пространство между потолком и полом. И не более. В нашей практике были случаи, когда в результате перепланировок смещались плиты перекрытия. Полагаю, навести порядок в этой сфере и остановить массовые самовольные перепланировки поможет введение уголовной ответственности. Хозяин квартиры, разрушающий несущие конструкции дома, подобен пьяному водителю за рулем. Может промчаться мимо, а однажды — убить человека.
