Постепенно разгораются страсти вокруг земельных участков в центральных районах столицы
Инвестиции… Заманчивое и желанное слово. Впрочем, привлечение иностранного капитала похоже в некотором роде на игру, главная цель ее – поиск равновесия интересов. Беларусь – лакомый кусок для зарубежных финансистов. Но не страна в целом, а отдельные ее отрасли. Естественно, самые доходные. Многие сразу начнут перечислять наших промышленных гигантов: нефтеперерабатывающие, металлургические, машиностроительные заводы… У этих активов, несомненно, есть потенциальные покупатели. Но пока самые крупные инвесторы рвутся осваивать белорусский сегмент девелоперского бизнеса. За последний год с десяток крупных зарубежных компаний заявили: хотим строить в столице и бизнес, и торгово-развлекательные центры, готовы вложить в это направление сотни миллионов долларов… Рынок недвижимости – самый притягательный для инвестиций. Сюда готовы «вкинуть» миллиарды долларов. А значит, в столице вскоре разгорится нешуточная борьба за потенциальные площадки. Когда на кону суммы с десятью нулями, средства порой выбираются самые разные…
Интерес крупных девелоперских компаний из стран СНГ к белорусской столице вполне понятен. Бурный передел собственности в центральных районах Москвы и Киева уже де-факто подошел к концу. Практически все перспективные участки разобраны. В Минске этот процесс еще не начинался. А поэтому многие российские и украинские девелоперы рассматривают белорусскую столицу как потенциал для развития своего бизнеса. Все говорит о его перспективности. Во-первых, сохраняется устойчивый дефицит офисных площадей. И спрос будет только увеличиваться. Ведь, по сути, в Беларуси еще не открыли свои представительства многие зарубежные корпорации. Рано или поздно они придут в страну, им нужно будет где-то «поселиться»… Словом, проблем со сдачей в аренду офисов в центральных кварталах еще долго не будет. Во-вторых, в Беларуси практически отсутствует как таковая конкуренция в сегменте девелоперского бизнеса. Отечественные компании финансово слабые, зачастую проекты осуществляют на заемные средства и кредиты. Имея миллиардные капиталы, подмять под себя рынок не составит труда.
Деньги для передела белорусского рынка недвижимости уже подготовлены и ждут своего часа. А точнее, свободных участков. Вроде бы в центре столицы пустырей нет. Но это иллюзия. Вспомните госпрограмму, согласно которой десятки минских предприятий переедут в Минскую область. И случиться это должно уже в 2010 году. Полигон для маневров застройщиков открывается огромный. После переноса производств освободятся гектары. В том числе и в самом центре столицы. И за эти перспективные участки, судя по всему, уже началась борьба.
Самое примечательное, что добрую половину предприятий, которые занимают лучшие места, сложно назвать успешными. Некоторые вообще дышат через раз, переходя от картотеки к процедуре санации и обратно. Кстати, производственные убытки (хотя бы частично) они долгие годы закрывают через торговлю недвижимостью. Сдают в аренду корпуса либо продают недвижимость. В некоторых случаях уже сложно сказать, какой деятельностью такие субъекты хозяйствования занимаются: производственной или операциями на рынке недвижимости. Ибо «географическое» положение нередко чуть ли не единственный их ликвидный актив.
Чисто теоретически, выгоднее приобрести завод, чем участок, на котором он стоит. Возможно, потенциальные инвесторы прорабатывают и такие варианты. Благо некоторые заводы от банкротства отделяет лишь один шаг. Стоит немного их подтолкнуть, и они рухнут в пропасть несостоятельности. Технология «предпродажной подготовки банкротством» уже отработана в России и Украине. На одной из научно-практических конференций киевские консалтеры откровенно заявили: самый дешевый способ приобрести предприятие — ввергнуть его в долги. Так зачастую там и делают. Всеми законными и незаконными способами. И, возможно, рейдерские технологии вскоре придут и в Минск. По крайней мере, первые попытки «некрасивого» захвата уже предпринимались. В одном из выступлений председатель Высшего Хозяйственного Суда Виктор Каменков заявил, что хотя понятие «рейдерство» в белорусском законодательстве не прописано, но де-факто оно начинает проникать в Беларусь. «Нападению» уже подвергся часовой завод «Луч»…
Чем же привлекло предприятие, которое упорно не может выбраться из убытков? Да и перспективы на рынке часов весьма туманны и сомнительны. Часы тут вовсе и ни при чем. Расположенные в центре города корпуса — идеальный объект для вложения инвестиций. Тем более производственные мощности «Луч» планирует перебазировать за пределы Минской кольцевой. Потенциально не сегодня-завтра шикарное место в районе станции метро «Парк Челюскинцев» освободится. Так, возможно, в географическом положении часового завода и кроются его экономические проблемы.
Конечно, убыточное производство не нонсенс. Другое дело, что «Луч» далеко и не безнадежное предприятие. Да, сейчас оно живет в режиме санации. Действительно, склады затарены, есть задолженности перед бюджетом… Правда, последние относительно незначительные по сравнению со стоимостью активов предприятия. Почему же антикризисному управляющему никак не удается переломить ситуацию в лучшую сторону?
Это самый загадочный вопрос. В прошлом году на научной конференции специалисты НИЭИ Минэкономики упоминали о парадоксальной ситуации, возникшей на «Луче». Белорусские ученые разрабатывали несколько бизнес-планов, реализация которых позволила бы выйти предприятию из кризиса. Например, диверсифицировать производство и наладить «отверточную» сборку мобильных телефонов. Но управляющего часового завода такие идеи не впечатлили. Он задумал своеобразно решить финансовые проблемы. Дело в том, что еще в 90-е годы «Луч» продал различным организациям ряд своих помещений. Но недавно решили поднять архивные документы и обнаружили: не совсем правильно реализовали эту недвижимость. За юридическую сторону вопроса руководство предприятия зацепилось основательно. Грандиозных нарушений законов при продаже допущено не было, но некоторые спорные нюансы имелись. В принципе, все проблемы можно было «утрясти» полюбовно с владельцами площадей. Минэкономики, между прочим, так и рекомендовало предприятию сделать. С некоторыми владельцами своих бывших корпусов нынешние руководители «Луча» сели за стол переговоров. Впрочем, не со всеми. Право собственности ряда помещений решили оспаривать в судебном порядке.
Что ж, обратиться в суд — право любого субъекта хозяйствования. И защищать интересы предприятия антикризисный управляющий обязан. Вот только победа в этом процессе не станет ли пирровой? Вполне возможно, истина останется на стороне завода, по решению суда ряд офисных помещений вернется обратно. Но не исключено, что такой вариант развития событий станет последней каплей, которая повергнет предприятие в финансовую бездну. Ведь за возвращенную недвижимость придется вернуть деньги, которые когда-то были получены от покупателей. Кроме того, в этих помещениях был сделан капитальный ремонт. Средства на него истратили немалые, и эти расходы «Лучу» тоже придется возмещать, как предписано законодательством. А также пойти еще на ряд других затрат. Фактически, долги завода могут в одночасье увеличиться раза в два.
Конечно, можно всю эту непростую ситуацию списать на управленческие просчеты. К сожалению, они не являются редкостью. Но слишком много парадоксов сбегается вокруг «Луча». Например, обладая внушительными складскими запасами, предприятие не может выполнить заявки торговли на поставку своих часов. Нонсенс. Тот редкий случай, когда розница готова взять, склады ломятся, а им не могут выделить необходимое количество будильников. Складывается впечатление, что над ОАО «Луч» висит злой рок.
Хотя, возможно, провидение и не имеет никакого отношения к экономическим проблемам предприятия. Ведь участок земли, на котором оно расположено, стоит миллиарды долларов. Владей этим активом финансово стабильная крепкая компания, она полностью смогла бы использовать преимущества своего географического положения. А задушенное долгами ОАО будет более сговорчивым. Вполне возможно, что акции кто-нибудь захочет приобрести. Появится благородный инвестор, который постарается сохранить рабочие места, вывести предприятие из кризиса…
Не исключено, что предположения надуманные и никакого рейдерства по отношению к предприятию и нет. Но слишком много фактов указывает на странные процессы, которые происходят на предприятии. По крайней мере, потенциально созданы все условия для его захвата. Схема-то известная, в России не раз использовалась. Появится богатый «дядя», отдаст долги предприятия, даже купит несколько новых станков для отвода глаз, построит красивые корпуса где-нибудь за кольцевой, километрах в 20 от Минска, освоит несколько видов новой продукции… Потратит на все про все несколько десятков миллионов долларов, а на месте старого завода возведет бизнес-центр и свои вложенные миллионы быстро превратит в миллиарды. Вполне реальный сценарий развития событий.
По-моему, пора на «часовые» странности обратить внимание не только экономистам, но и правоохранительным органам. Пускай и не существует в республике рейдерства де-юре, но это не повод давать ему появиться де-факто.
