Почему собственники многоквартирных домов не спешат брать управление и обслуживание жилищного фонда в свои руки?
Несмотря на то что сегодня в частной собственности граждан находится более 86 процентов жилья — а это не только квартира, но и весь дом в целом, включая придомовую территорию, — практически весь груз ответственности за поддержание дома в надлежащем состоянии по-прежнему лежит на плечах государства. Однако количество жалоб жильцов на существующую в стране систему ЖКХ, в частности, на работу государственных ЖЭСов, не уменьшается. В связи с этим всерьез задумались над тем, чтобы дать собственникам полную свободу действий, возможность самостоятельно выбирать способ управления и обслуживания дома. Еще в 1998 году был принят Закон “О совместном домовладении”, который позволил гражданам создавать товарищества собственников и жилищно-строительные кооперативы и брать управление недвижимым имуществом и обслуживание дома в свои руки.
Преимущества и недостатки
По идее, жильцы, которые постоянно жалуются на некачественную работу служб ЖКХ, должны были на ура воспринять эту альтернативу и показать заразительные примеры, как нужно обслуживать многоквартирный жилой дом. Но на деле оказалось, что граждане совсем не торопятся брать на себя такую ответственность. По последним данным Министерства жилищно-коммунального хозяйства, в стране чуть больше пяти процентов домов управляется товариществами собственников и ЖСПК. Для сравнения, в 2007 году эта цифра составила два процента. Как видим, темпы роста альтернативных способов управления многоквартирными жилыми домами довольно вялые. Однако новой редакцией Жилищного кодекса, предусмотрена обязанность собственников в течение шести месяцев со дня вступления в силу этого документа (по новому Жилищному кодексу мы начнем жить со 2 марта 2013 года), выбрать один из способов управления общим имуществом. Ранее собственникам предоставлялось лишь такое право.
— Обычно товарищества собственников и жилищно-строительные кооперативы создаются в новостройках, — отмечает заместитель начальника управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Андрей Ромашко. — К сожалению, я не знаю ни одного примера, где бы подобные формы управления создавались в многоквартирных жилых домах, находящихся под полной опекой государства. Возможно, люди старой, советской закалки просто не готовы самостоятельно организовывать управление и обслуживание своего недвижимого имущества, нести ответственность за дом, в котором живут. Они привыкли, что все делается за них. Поэтому, думаю, пройдет определенное время, прежде чем граждане поймут, что давно назрела необходимость взять управление и обслуживание жилого дома на себя.
Преимущества у альтернативных форм управления неоспоримы. В первую очередь собственникам предоставляется возможность самостоятельно выбирать организацию, которая бы занималась обслуживанием дома. Не нравится работа государственного ЖЭСа — никто не запретит жильцам во главе с председателем набрать свой штат сотрудников либо заключить договор с частной обслуживающей организацией.
Кроме того, собственники коллективно могут принять решение о предоставлении им дополнительных услуг, например, установить в подъездах видеонаблюдение, посадить у парадного входа консьержку, оборудовать на свое усмотрение детскую площадку или обеспечить двор дополнительными парковочными местами. Стоит сказать, многие члены товариществ этим правом активно пользуются. Например, только в этом году во Фрунзенском районе столицы с участием жильцов — членов ТС были оборудованы две дополнительные парковки на 47 машиномест.
Однако в работе ТС и ЖСПК есть и подводные камни. На недавнем Дне информирования, который проводил Мингорисполком на тему выбора формы управления многоквартирными жилыми домами, одним из наиболее часто задаваемых вопросов жильцов — членов ТС стал вопрос о том, как перевести товарищество с самообслуживания на обслуживание... в государственный ЖЭС.
— Несмотря на негативные отзывы в адрес данных организаций люди все же больше доверяют государственным ЖЭСам, нежели частным компаниям, — говорит специалист по работе с населением СЗ ЖРЭО № 1 Фрунзенского района города Минска Ольга Барановская, принимавшая звонки минчан. — Члены товариществ, некоторое время побыв самостоятельными, поняли, что лучше находиться на обслуживании одной организации, которая будет отвечать за техническое состояние дома, вывоз мусора, уборку подъездов, ремонт крыши, чем, скажем, заключать договор с десятком компаний, каждая из которых занимается отдельным видом работ и выставляет не вполне приемлемые расценки.
По словам Андрея Ромашко, сегодня на обслуживании в государственных ЖЭСах находится около 20 процентов товариществ собственников. И порой такое комплексное обслуживание на самом деле гораздо выгоднее, чем самостоятельное урегулирование коммунальных вопросов. Как рассказала Ольга Барановская, недавно в столичной многоэтажке, где создано товарищество собственников, в одной из квартир прорвало трубу и залило квартиру этажом ниже. И только в этот момент выяснилось, что председатель не заключил договор с аварийной службой — не успел или не посчитал нужным. Пока спустя два часа нашли специалиста, который смог справиться с неполадкой в трубе, вода “пропитала” еще несколько этажей.
Председатель — друг или враг?
Кстати, компетентность и ответственность председателя — еще один наболевший вопрос членов ТС и ЖСПК. Возможно, все дело в том, что некоторые руководители ТС и ЖСПК просто не имеют определенных навыков и знаний, как обслуживать дом и подбирать квалифицированный персонал. А зарплата председателя и его финансово-хозяйственная деятельность — это отдельный момент, который завоевал особое недоверие у членов ТС и ЖСПК. Многие из них подозревают, что и сумма в жировках завышенная, и деньги, отчисляемые на членские взносы, идут вовсе не на нужды дома.
— В самом начале своей работы наше ЖСПК было, можно сказать, образцово-показательным, — делится своим мнением мозырянка Наталья Добринская. — Позвонишь — все сделают в срок, а потом перезвонят и отчитаются. Сейчас же тарифы у нас максимальные, правление думает, как себе урвать, работники — себе. А летом вообще на дверях подъездов вывесили объявление: “Уважаемые собственники! В этом месяце будет начислена повышенная квартплата в связи с отпускными сотрудников товарищества”.
В Министерстве ЖКХ по этому поводу констатируют факт: нечистые на руку люди орудуют в любой сфере деятельности, не только в коммунальной. Как правило, при каждом ТС или ЖСПК должна быть создана ревизионная комиссия из числа их членов, которая в любой момент может отследить каждую потраченную председателем копейку. Либо нанять аудит со стороны. Однако беда в том, что мало кто из жильцов хочет тратить на это свое время и заниматься бумажно-счетовой работой. В таком случае грех жаловаться. Сам же руководитель правления раз в год обязан подробно отчитываться о своей финансово-хозяйственной деятельности перед жильцами и контролирующими органами.
Кроме того, для улучшения работы альтернативных форм управления законодательство не стоит на месте. В 2010 году был принят Указ Президента № 538, который затрагивает вопросы квалификации председателя товарищества собственников или жилищно-строительного кооператива. Согласно этому документу его кандидатуру необходимо согласовывать в местных исполнительных распорядительных органах. Также здесь прописаны качества, которыми должен обладать человек, претендующий на руководящую должность в товариществе или ЖСПК. В частности, он должен иметь высшее либо среднее специальное экономическое, юридическое или техническое образование, пройти тренинги - например http://consulter.org/executive_booster/.
— Кроме того, председатель перед тем как приступить к своим прямым обязанностям должен пройти специальные подготовительные курсы, которые в нашей стране проводятся уже довольно давно, — дополняет Андрей Ромашко. — А каждые пять лет он обязан повышать свою квалификацию.
Инициатива не наказуема
Но что греха таить, во многих недостатках работы ТС и ЖСПК виноваты и сами их члены. Проголосовав за альтернативную форму управления, многие по-прежнему занимают безучастную позицию: пусть, мол, все решают за меня, я в эти вопросы вникать не хочу. Но тем не менее, видя какие-либо коммунальные недостатки, они начинают на чем свет стоит ругать председателя и работников обслуживающей организации за якобы некачественную работу. Но обычно дальше кухонь и соседей эти обсуждения не выносятся. Не нравится обслуживание — почему бы не поднять этот вопрос, если необходимо, инициировать собрание жильцов, предложить пути решения той или иной проблемы? Написать, в конце концов, жалобу в местные органы, контролирующие товарищества и жилищные кооперативы. Однако над улучшением условий проживания задумываться никто не желает: может, когда-нибудь это сделает кто-то другой?
— Действительно, у людей сформировалось и глубоко укоренилось мнение, что кто-нибудь другой, только не я, должен нести ответственность за состояние жилищного фонда, находящегося в частной собственности, а иногда и отдельной квартиры, — продолжает Андрей Ромашко. — Мы хотим жить с комфортом, но при этом предпочитаем взвалить ответственность на других и получать услуги практически бесплатно. Но от этого давно пора уходить. Рано или поздно мы придем к тому, что за состояние многоквартирного дома, а не только за личное пространство, будет полностью отвечать его житель, осознаем, что для себя стараемся, не для других, и никто, кроме нас самих, не сможет сделать жилищные условия такими, какие нужны именно нам. И чем раньше мы это поймем, тем быстрее научимся решать любые коммунальные проблемы.
