Крыша для бизнеса

Кто чаще всего вынужден давать взятки? Самый банальный ответ - конечно, бизнесмены. Планида у них такая: для успешной коммерции приходится решать намного больше вопросов, чем простым смертным. А за что чаще всего приходится платить? Удивитесь, но... за крышу над головой своего бизнеса. А точнее - офис. Договориться об аренде офисного, тем паче торгового, помещения - задача архисложная. Вступают в силу законы аукционной "теневой" конкуренции: кто больше предложит "черным налом"...

Всю остроту проблемы пропустил через собственную душу. Знакомый попросил: помоги советом - как офис найти. Надоело "ипэшнику" дома работать: чужие люди в квартире постоянно толкутся, жена ругается, да и вообще неудобно... Разговор, естественно, пробудил журналистский интерес. Подключив знакомых, быстро отыскали несколько вариантов. Рабочие кабинеты не бог весть какие: обычные комнаты в общежитиях, но, в принципе, сносные. И цена не очень высокая. Но оказалось, не все так просто...

"Дипломатия" офисной недвижимости

Сложности вскрылись, когда начался предметный разговор с комендантами. Тут-то цена аренды неожиданно и разошлась с официальным прейскурантом. Одни представители "общажной" администрации прямо намекали: бесплатный сыр - только в мышеловке. Хотите получить пустующие метры - пожалуйте благодарность. В конверте, в твердой валюте и прямо в наши руки. Другие выражать личные финансовые претензии открытым текстом побаивались: занимались косвенным рэкетом. Мол, комнату берите, платите положенный по закону тариф через банк, но... нет в кабинете телефонной линии. Ее, правда, за три дня подключим. Долларов за сто. И уборщице придется платить пятьдесят в месяц... Словом, цена "крыши" автоматически вырастала как минимум в два раза.

Увы, столь откровенное вымогательство "владельцев" помещений стало в некоторой степени нормой жизни. А виной всему - глобальный дефицит коммерческой недвижимости. Кстати, сколько в Минске имеется "офисных метров", выяснить так и не удалось. Статистикой учитывается только юридический статус объекта - жилой или нежилой фонд. А последний включает в себя широкий спектр помещений: цехи, торговые точки, склады и так далее. К тому же объекты нежилого фонда принадлежат различным организациям и ведомствам. Конечно, каждое из них ведет свой учет, но "сводной таблицы" в Минском городском управлении статистики не оказалось. Имеется только информация о финансовых потоках, которые идут на строительство нежилого фонда. Но перевести рубли и доллары в метраж - весьма проблематично.

Парадоксально, но белорусский частный бизнес существует уже почти полтора десятилетия, а сегмент "деловой" недвижимости начал формироваться где-то только года полтора назад. Поэтому статистический учет именно "офисной" недвижимости пока и не ведется.

Временные штаб-квартиры

Под свои "штаб-квартиры" компании, как правило, снимали площади у структур кооперативной либо государственной формы собственности. Другой альтернативы просто не существовало. Предпринимателям приходилось подчиняться монопольным условиям. Проблема даже не в высоких тарифах арендной платы. Больше всего коммерсантов беспокоит нестабильность. Сложилась практика: не заключать договоры больше чем на год. Иначе они регистрируются в специальном реестре, который закрепляет жесткую цену квадратного метра. Это не устраивает "хозяев" помещений, которые привыкли поднимать арендные ставки в одностороннем порядке.

Результат - кочевой образ жизни коммерческих структур: сегодня здесь, завтра - там. И обеспечить нормальную "крышу" своему бизнесу очень непросто. Какой смысл вкладывать средства в чужие владения, когда через несколько месяцев тебя могут вежливо, но настойчиво "попросить". Видимо, поэтому белорусские офисы фирм средней руки до сих пор славятся потертым паркетом, покосившимися окнами и текущими потолками. Сделаешь евроремонт - станешь его заложником. Бросать хороший кабинет жалко. А чтобы остаться подольше на одном месте, приходится пускать в ход дипломатию. С администрацией здания всегда можно "договориться". Но, чувствуя свою эксклюзивность, "начальники" зачастую максимально используют ситуацию в личных интересах.

Дабы не быть голословным, приведу некоторые "теневые" тарифы на минские торговые точки. По неофициальной информации, "черная" цена аренды (подчеркиваю!) одного квадратного метра в престижных минских торговых центрах может обойтись в 700 - 900 долларов, и это не предел - есть места, которые стоят и того больше... около 9.000. Цены впечатляют. Причем, как подчеркивали мои собеседники, это лишь прибавка к официальному прайсу.

Правда, в Минске уже начинают бороться с этими явлениями. Сугубо экономическими способами. Так, все крупные объекты, сдаваемые в аренду коммунальными собственниками, выставляются на аукционы через Минский городской центр недвижимости.

- Такая схема практически исключает возможность злоупотребления служебным положением чиновников на местах, - комментирует Константин Василевич, начальник отдела аукционов МГЦН. - На аукцион выставляется право на заключение договора на аренду того или иного коммунального объекта. Начальная цена назначается в зависимости от типа помещения. В процессе торгов она иногда поднимается в 3 - 4 раза. Нередко и больше. С выигравшим аукцион бизнесменом заключается контракт на аренду площадей сроком на 5 лет. Наибольшим спросом у коммерсантов пользуются помещения под парикмахерские, небольшие кафе и магазины. Арендная ставка колеблется от 1,5 до 5 евро за квадратный метр. Впоследствии коммерсанты могут либо выкупать эти площади, либо продлевать договор аренды. Такая схема пока действует только в Минске. Первый аукцион состоялся 29 апреля прошлого года. Пока многие предприниматели довольны. По крайней мере, систему аренды коммунальной собственности удалось сделать полностью прозрачной. А все доходы идут в городской бюджет.

Офисы только строятся

Казалось, чем платить внушительные суммы проходимцам, проще купить помещение. Однако стать хозяином собственных "деловых" метров достаточно сложно. Спрос на коммерческую недвижимость ажиотажный и превышает предложение в несколько раз. Дело понятное: бизнес худо-бедно, но развивается, а строительство офисных комплексов началось фактически только года два назад. Причем большинство площадей скупается еще до сдачи объекта.

- Например, в Москве практически невозможно приобрести в собственность торговую точку, - констатирует Виталий Климович, директор компании "Алезиас", уполномоченного риэлтера бизнес-центра "Капитал". - Только арендовать. Не исключен вариант, что наш рынок коммерческой недвижимости будет также развиваться по российской схеме. Появится основательный частный капитал, способный строить или приобретать крупные объекты, а потом сдавать их в аренду. Кстати, уже сейчас коммерческая недвижимость превратилась в хороший способ вложения денег. Офис окупает себя в среднем за 4 - 5 лет.

Естественно, цены на офисы кусаются. Квадратный метр долевого строительства в бизнес-центре обходится в среднем в 700 - 800 долларов. Причем помещение - без отделки. Бетонная стяжка на полу и голые стены. На вторичном рынке стоимость "квадрата" на 20 - 30 процентов выше. В центре города достигает 1.000 - 1.200 долларов. На торговые помещения доходит до 2.000. И цены продолжают расти. Даже в традиционно "мертвый" для риэлтеров сезон - октябрь - январь - они подскочили на 30 процентов. К концу года также планируется повышение в 1,3 - 1,5 раза. Даже квартиры на первых этажах на центральных улицах резко подорожали. Ведь их можно вывести из жилого фонда, сделать отдельный вход - вот и готов небольшой офис. Было время, когда даже сами хозяева занимались изменением юридического статуса своего жилья, дабы поднять его стоимость...

- И цены будут расти, - утверждает Сергей Лянка, сотрудник отдела реализации СП "Строминвест" ООО. - Можно даже сказать, что офисы у нас дешевые. Ведь цену коммерческой недвижимости определяют три основных параметра: месторасположение, социальная среда района и дальнейшие эксплуатационные расходы, которые будут только увеличиваться. Дорожает земля, коммуникации... Имеется и другая тенденция этого сегмента рынка. Постепенно уменьшается количество предложений на долевое строительство офисов. Приблизительно в 70 процентах случаев на продажу выставляется уже готовый продукт, который, естественно, дороже. Ведь фирма-застройщик несет на себе все расходы по обслуживанию здания, пока ведется продажа помещений.

Конечно, для большинства небольших фирм выложить за средних размеров офис 70 - 100 тысяч долларов - непосильное финансовое бремя. Однако эксперты констатируют: в ближайшие два-три года на рынке коммерческой недвижимости должно восстановиться относительное равновесие. Только в этом году планируется ввод в эксплуатацию как минимум 6 крупных бизнес-центров. Развивается банковская система. 90 процентов клиентов интересуются возможностью получить кредит под залог строящихся площадей. В любом случае разрыв между спросом и предложением будет сокращаться. В том числе и на рынке аренды офисов. Исчезнет эксклюзивность коммерческой недвижимости, а значит, установится нормальная рыночная цена, в которой просто не найдется места для "личной" благодарности чиновникам...