Ипотечное кредитование — это, бесспорно, перспективное направление банковской деятельности. Кредиты, обеспеченные ипотекой, имеют более высокую степень надежности и ликвидности. Однако не стоит говорить о том, что Закон “Об ипотеке” совершит переворот в сфере кредитования.
В стране уже создан и функционирует рынок кредитования жилья. Банки предоставляют кредиты на строительство, приобретение и реконструкцию жилья за счет собственных ресурсов как в белорусских рублях, так и в валюте, градируя процентную ставку по кредиту для категории нуждающихся и для категории ненуждающихся. С 1996 года предоставляются льготные кредиты, определенные указами Президента Республики Беларусь.
Вместе с тем потребитель должен иметь более широкий выбор способа финансирования приобретения жилья. На сегодняшний день различны подходы граждан к определению приемлемого для себя варианта кредитования. Для одних клиентов важным параметром кредита является процентная ставка по кредиту, для других — возможность досрочного погашения без потерь, для третьих — меньшая сумма самофинансирования, для четвертых — способ обеспечения кредита. Закон об ипотеке расширяет выбор способов обеспечения исполнения кредитополучателем кредитного договора.
Кроме того, закон создает предпосылки для появления в стране вторичного рынка выданных кредитов, что является положительным фактором для повышения эффективности функционирования банковской деятельности.
Размер кредитов на строительство или приобретение недвижимости значительно превышает размер обычных потребительских кредитов, поэтому возвратить крупную сумму за короткий срок заемщик не в состоянии — отсюда и вытекает долгосрочность таких кредитов. Что касается стоимости кредитов, то она напрямую зависит от стоимости ресурсов, привлекаемых банками от населения и субъектов хозяйствования во вклады (депозиты).
Вместе с тем условия предоставления льготных кредитов определены указами Президента и не связаны с условиями привлечения банком денежных средств во вклады (депозиты), так как государство компенсирует банку потери от снижения процентной ставки.
Любой взрослый гражданин, имеющий официальный доход, достаточный для погашения кредита, может получить в банке кредит на строительство или покупку жилья. Конечно, он должен предоставить банку обеспечение. Оно может быть разным, в том числе и вариант ипотеки.
За время действия в стране программы жилищного строительства за счет льготных кредитов, выдаваемых в соответствии с указами Президента, жилищные условия улучшили более 228 тысяч человек, на кредитование направлено четыре триллиона рублей.
Наряду с этим учреждения банка выдают кредиты на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья на общих основаниях, то есть без предоставления государственных льгот. По мере снижения платы за пользование кредитами растет их популярность. Так, ОАО “АСБ Беларусбанк” за первые четыре месяца текущего года выдал населению кредиты (без учета льготных) на строительство жилья более 120 миллиардов рублей. Это в 1,2 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Конкретная сумма кредита определяется исходя из платежеспособности кредитополучателя. Главное, чтобы общий размер ежемесячных платежей по основному долгу и процентам не превышал половину чистого дохода кредитополучателя.
Льготные кредиты предоставляются в белорусских рублях на срок до 20 лет под процентную ставку пять процентов годовых. Для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тысяч человек, и для многодетных семей кредит выдается на 40 лет, процентная ставка составляет три процента годовых. Величина льготного кредита определяется по нормируемому размеру общей площади строящегося жилого помещения и показателю стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилого помещения типовых потребительских качеств и не должна превышать 90 процентов стоимости строительства норматива льготно кредитуемой площади жилого помещения типовых потребительских качеств. А для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тысяч человек, и для многодетных семей — 95 процентов.
Что касается кредитов на общих основаниях, то кредиты в белорусских рублях предоставляются на срок до 15 лет в размере до 75 процентов стоимости строительства жилого помещения, в иностранной валюте — на срок до 10 лет в размере до 90 процентов стоимости строительства (аналогично и при покупке жилья).
Основным препятствием можно считать недостаточную платежеспособность заемщиков и отсутствие обеспечения кредита.
В нашем банке разработана и действует система стройсбережений, которая по своей экономической сущности является открытой, то есть позволяет задействовать при выдаче кредита наряду с привлеченными от участников стройсбережений средствами и свободные ресурсы банка.
На сегодняшний день разрабатывается проект закона “О жилищных строительных сбережениях”. Банки интересует основной вопрос: каким будет механизм формирования ресурсной базы для выдачи кредита.
Наш банк предлагает в основу данного закона положить закрытую классическую систему стройсбережений с участием государства, которая работает в Германии, Чехии и Словакии. Закрытая система существенно ограничивает размещение денежных средств системы в активы, таким образом защищая деньги населения от различных факторов и минимизируя возможность рискованного поведения банков.
