Указом Президента от 08.11.2011 № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» (далее – Указ № 512), который вступает в силу с 1 января 2012 г., в состав государственного жилищного фонда вводится новая разновидность – фонд жилых помещений коммерческого использования, регулируются вопросы создания фонда таких помещений, их предоставления и использования.
По действующему законодательству в состав государственного жилищного фонда входят жилые помещения местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов и других государственных организаций (в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда), в т.ч. жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях.
Жилые помещения вновь создаваемой по Указу № 512 разновидности госжилфонда предназначаются для предоставления их гражданам (как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящим на таком учете), но не в бессрочное пользование, а за плату во временное владение и пользование. Характер целевого назначения жилых помещений коммерческого использования определяет и их особый правовой статус. Такие жилые помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу, продаже и сдаче по договору поднайма.
Фонд жилых помещений коммерческого использования будет создаваться из числа свободных (освободившихся) жилых помещений местными исполнительными и распорядительными органами в коммунальном жилищном фонде, а также другими государственными органами и иными государственными организациями (в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда) – в республиканском жилищном фонде. Этими же органами и организациями будет определяться доля жилых помещений коммерческого использования соответствующего госжилфонда с учетом потребности в таких жилых помещениях и осуществляться включение их в состав жилья коммерческого использования.
Предусмотрены также и источники финансирования строительства (реконструкции), приобретения жилых помещений коммерческого использования. Это – бюджетные средства, плата, полученная от сдачи внаем таких жилых помещений, и иные источники, не запрещенные законодательством.
Указом № 512 установлено, что порядок предоставления гражданам жилых помещений коммерческого использования определяется решениями облисполкомов, Мингорисполкома, локальными нормативными правовыми актами организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся данные жилые помещения.
Вместе с тем Указ № 512 содержит и конкретные требования, которые должны соблюдаться при предоставлении жилья коммерческого использования.
Так, исчерпывающая информация о наличии таких жилых помещений и о сроке обращения граждан за получением их в пользование на условиях соответствующего договора найма жилого помещения должна размещаться местными исполнительными и распорядительными органами, а также организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся такие жилые помещения, в доступных для ознакомления местах и в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов по месту нахождения этих жилых помещений.
Указанный срок обращения граждан не может быть установлен менее 15 календарных дней со дня размещения соответствующей информации. По истечении установленного срока рассматриваются заявления и предоставляются жилые помещения коммерческого использования имеющим преимущественное право гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (в порядке очередности исходя из даты постановки их на учет). В случае отсутствия заявлений граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения коммерческого использования предоставляются лицам, не состоящим на таком учете (в порядке очередности поступления заявлений).
В соответствии с новой редакцией подп. 1.1.18 п. 1 перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента от 26.04.2010 № 200, к заявлению о предоставлении жилого помещения прилагается паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, а решение о его предоставлении должно быть принято в месячный срок со дня подачи заявления.
На основании решения о предоставлении жилого помещения заключается договор найма жилого помещения коммерческого использования на срок, не превышающий пяти лет, который подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе. Типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда должен быть утвержден Правительством до 1 января 2012 г.
Принципиально важным положением является норма Указа № 512 о том, что наниматель жилого помещения коммерческого использования, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок после истечения срока действия прежнего договора найма.
Указ содержит также основные требования в части платы нанимателей жилых помещений коммерческого использования за пользование занимаемым жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги. Конкретный размер платы за пользование жилым помещением будет определяться исходя из размера базовой ставки платы за пользование такими жилыми помещениями (она должна быть установлена Правительством до 1 января 2012 г.) с применением коэффициентов, определяемых облисполкомами и Мингорисполкомом в зависимости от места нахождения жилых помещений.
Регламентированы и вопросы выселения из жилых помещений коммерческого использования. Наниматели таких жилых помещений подлежат выселению (со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами) без предоставления других жилых помещений в случае истечения срока действия договора найма жилого помещения. Основанием для выселения будет являться и наличие задолженности (без уважительных причин) по внесению платы за пользование жильем и (или) коммунальные услуги в размере двухмесячной платы, а также иные основания, предусмотренные законодательными актами.
Указом № 512 внесены также отдельные дополнения и изменения (связанные с созданием фонда жилых помещений коммерческого использования и введением института найма таких жилых помещений) в некоторые действующие законодательные акты, в частности в Указ Президента от 29.11.2005 № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» и утвержденное им Положение о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда.
Правительству поручено до 1 января 2012 г. принять необходимые меры по реализации Указа № 512, а облисполкомам и Мингорисполкому обеспечить формирование местными исполнительными и распорядительными органами фонда жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда.
В целом принятие нового нормативного документа является свидетельством углубления работы по совершенствованию нормативной правовой базы в жилищной сфере с учетом всех заслуживающих внимания факторов, присущих нынешней экономической и социальной ситуации в нашей стране. Наличие в государственном (коммунальном и республиканском) жилищном фонде сектора жилых помещений коммерческого использования расширит возможности обеспечения граждан жильем (в частности, тех, кто не имеет оснований получить его по договору найма жилых помещений социального пользования и не располагает средствами для приобретения жилья в собственность), а кроме того, станет эффективным регулятором оплаты за жилые помещения по договору коммерческого найма в частном жилищном фонде граждан.
