Постановлением Совмина от 20.10.2010 № 1526, вступившим в силу с 28 ноября 2010 г., внесен ряд существенных изменений и дополнений в постановление Совмина от 31.12.2010 № 1805 «Об утверждении Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах и Положения о порядке реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории» (далее – постановление № 1805).
Важность совершенствования нормативного регулирования порядка выполнения работ по переустройству и перепланировке жилых помещений в многоквартирных жилых домах государственного и частного жилищных фондов обусловлена возрастанием объемов и масштабов индивидуальных перепланировок и переустройств (которые становятся фактически сопоставимыми с объемами капитального ремонта жилищного фонда), а также их влиянием и последствиями для обеспечения сохранности и эксплуатационной надежности жилых домов.
В результате проведения массовой приватизации жилищного фонда, становления и развития рынка жилья значительно увеличилось число граждан – собственников жилых помещений. В частной собственности граждан находятся жилые помещения общей площадью более 176 млн. кв. м, или 77,3 % от всего жилищного фонда. Соответственно появилось многообразие целей и поводов (кроме повышения уровня благоустройства) для осуществления перепланировок квартир.
В последние годы на практике наряду с повышением благоустройства жилищ, улучшением условий проживания (это основная нормативная цель переустройства и перепланировок) все чаще осуществляется проведение работ по «индивидуализации» жилых помещений многоквартирных жилых домов (как в ранее построенных домах, так и в домах-новостройках).
Обусловлено это не только улучшением материального положения отдельных слоев населения, но и стремлением граждан приспособить полученное ранее или построенное (приобретенное) ныне жилище к нуждам конкретной семьи с учетом структуры домохозяйства, образа жизни, личных интересов и потребностей каждого члена семьи.
В этих условиях необходимо усиление контроля, соответствующей экспертизы документации и строительного надзора за осуществлением перепланировок или переустройств, особенно когда они затрагивают несущие конструкции или предусматривается увеличение нагрузки на перекрытия.
Поэтому комментируемым постановлением конкретизирован определенный ранее в п. 8 Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах (далее – Положение о перепланировке), утвержденного постановлением № 1805, перечень ремонтно-строительных работ, для проведения которых требуются разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также обязательная разработка проектной документации.
Кроме работ по установке (демонтажу) стационарного инженерного оборудования, устройству и замене систем водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции, устройству гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, а также устройству балконов и лоджий, сейчас необходимо обязательно получать разрешение и разрабатывать проектную документацию для выполнения любых работ, связанных с изменениями в несущих конструкциях.
Сохраняется и ранее действовавшая норма о необходимости получать разрешение местного исполнительного и распорядительного органа (но без разработки проекта) для проведения работ по разборке существующих и устройству новых перегородок.
Важным уточнением является требование о том, что завершение работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения (кроме тех, на которые не требуются разрешение местного исполнительного и распорядительного органа и разработка проекта) подтверждается актом приемки выполненных работ, форма которого утверждается Минстройархитектуры. Кроме того, все изменения в жилом помещении в результате выполнения работ по переустройству и перепланировке, требующих разрешения местного исполнительного и распорядительного органа, подлежат государственной регистрации изменения недвижимого имущества в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Дополнен также перечень работ, для проведения которых не требуются разрешение местного исполнительного и распорядительного органа и разработка проекта (п. 10 Положения о перепланировке). Наряду с сохранением в этом перечне работ по установке (замене) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема, устройству подвесных (натяжных) потолков, устройству и демонтажу стационарных шкафов и антресолей, установке вентиляционных приборов, замене электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники) и напольных покрытий, замене электрических плит и санитарно-технического оборудования установлено, что не требуется специальное разрешение (и разработка проекта) на демонтаж ванны и установку душевой кабины, а также на перенос существующей и (или) установку дополнительной водоразборной арматуры и на замену внутриквартирных трубопроводов водоснабжения и канализации.
Помимо перечисленных видов работ могут также выполняться без разрешения местного исполнительного и распорядительного органа и разработки проектной документации, но, как это было определено ранее (п. 11 Положения о перепланировке), по согласованию с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков, специализированными организациями (органами), обслуживающими жилой дом, следующие виды ремонтно-строительных работ:
установка индивидуальных приборов учета воды (требуется согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков);
замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий (требуется согласование с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства);
установка усиленных и дополнительных входных дверей в помещение (требуется согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков);
замена газовых плит, установка индивидуального прибора учета газа (требуется согласование с обслуживающей организацией газового хозяйства).
Необходимо отметить также, что комментируемое постановление Правительства внесло необходимые уточнения и в Положение о порядке реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории (далее – Положение о реконструкции), также утвержденное постановлением № 1805.
Определено, в частности (п. 81 Положения о реконструкции), что разрешение местного исполнительного и распорядительного органа обязательно требуется для проведения работ по изменению количества и (или) общей площади жилых помещений одноквартирного, блокированного жилого дома, изменению строительного объема или общей площади жилого дома и (или) нежилых построек, устройству балконов или лоджий, оснащению дополнительными видами инженерного оборудования жилого дома и (или) нежилых построек, устройству (переустройству) наружных сетей, кроме магистральных.
Уточненный порядок осуществления переустройства и перепланировок жилых помещений начал действовать со вступлением в силу комментируемого постановления Правительства, в то же время сохраняют свое действие и все принятые ранее, до его вступления в силу, решения местных исполнительных и распорядительных органов о согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и о разрешении на реконструкцию одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории.
В заключение следует еще раз напомнить, что самовольные переустройство и перепланировка жилых помещений запрещены. Инициатор, осуществивший самовольные переустройство и перепланировку помещения, несет ответственность в соответствии с законодательными актами. В частности, ст. 21.16 Кодекса об административных правонарушениях предусмотрено, что самовольные переоборудование или перепланировка жилых помещений, в т.ч. инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций влекут наложение штрафа на граждан в размере от 10 до 30 базовых величин. Самовольные переоборудование или перепланировка жилых помещений, приведшие к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также переоборудование вентиляционных шахт и каналов влекут наложение штрафа на граждан в размере от 30 до 50 базовых величин.
Кроме того, граждане обязаны за свой счет провести восстановительные работы по приведению таких помещений в прежнее, до проведения переустройства и перепланировки, состояние в соответствии с установленным порядком производства и приемки в эксплуатацию таких работ.
По разрешению местного исполнительного и распорядительного органа, полученному в установленном порядке, помещение, самовольно переустроенное и перепланированное с соблюдением технических нормативных правовых актов, может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии.
В.В. САВИЦКИЙ, действительный член МОО «Академия жилищно-коммунального хозяйства»
