Когда жилье — свое

Утро начинается с обхода
Хозяйство у директора товарищества собственников Владимира Ковалева, прямо скажем, немаленькое: в доме 185 по столичному проспекту Независимости более трехсот квартир плюс гараж-стоянка. Поэтому рабочий день директор начинает с обхода: опрашивает консьержек, сантехника, диспетчера гаража-стоянки, как прошла ночь, не было ли аварийных ситуаций. В доме почти на каждые два подъезда — свой теплоузел. Сантехник контролирует его работу, регулирует в зависимости от погодных условий подачу тепла в квартиры, а жильцы в зависимости от этого платят за отопление.
— А если в квартире прорвало трубу, к кому за помощью в первую очередь обратится жилец? — интересуюсь главным бытовым вопросом всех квартиросъемщиков.
— У нас организовано круглосуточное дежурство на стоянке, и в обязанности диспетчера входит в экстренной ситуации перекрыть кран водоснабжения любого подъезда. Попросту говоря, одна из задач нашего обслуживающего персонала — вовремя помочь людям устранить аварийную ситуацию. Но платные услуги мы не оказываем — это уже дело собственника квартиры. Правда, и поводов для ЧП не много, потому что мы во всем стараемся придерживаться принципа профилактики.
Привилегия новостроек
Несмотря на хорошее впечатление, которое производят дома товариществ собственников, следует признать, что такие совместные домовладения у нас пока создаются довольно медленно. Это характерно не только для столицы, но и для других городов республики. Кстати, именно для того, чтобы стимулировать их появление, Совмин в 2003 году принял постановление, в котором предписывалось не принимать новостройки в эксплуатацию до тех пор, пока там не будут созданы товарищества собственников. И до сих пор основной прирост кондоминиумов идет за счет новостроек. Спрашивается, почему так?
— Одна из причин, — объясняет главный специалист отдела благоустройства, санитарного состояния и работы с населением главного производственного управления жилищного хозяйства Мингорисполкома Раиса Кузнецова, — разница в социальном положении и материальном достатке тех, кто живет в домах старой застройки. Ведь товарищество собственников предполагает ежемесячную выплату денег: на содержание штата правления, обслуживающего персонала, кроме того, могут быть какие-то дополнительные траты — все эти материальные расходы ложатся на плечи жильцов. Поэтому кондоминиумы и возникают в новостройках, где социальный уровень жильцов более однородный.
Здесь кто-то, возможно, захочет поспорить: ведь члены ЖСК тоже платят из своего кармана на проведение капремонта. Так-то оно так. Однако...
Почувствуйте разницу
Нынешние отчисления членов ЖСК на капремонт идут, как говорится, в общий котел, а перспективные планы проведения капитальных ремонтов домов составляются по следующей схеме: каждый год весной и осенью в населенных пунктах республики проводятся осмотры зданий и по каждой составляющей делается вывод: подлежит ли данный элемент ремонту или его состояние можно назвать удовлетворительным. На основании этих выводов потом принимается решение о целесообразности капитального ремонта каждого здания. В Минске, например, общая площадь жилых домов в очереди на капремонт сейчас превышает 5 млн. квадратных метров.
В товариществах собственников вопрос с накоплением средств для проведения текущего и капремонта решают иначе. Например, кондоминиум жилого дома по столичному проспекту Независимости, 185 вообще отказался от всякого накопительного фонда — на капремонт или какие другие нужды.
— У нас есть счет в банке, на который поступают только те средства, что указываются в жировках в графе “техническое обслуживание”, — говорит главный бухгалтер товарищества Галина Куликова. — Это те деньги, на которые и осуществляется обслуживание дома: они остаются в товариществе, остальные — транзит.
— Что значит транзит?
— Мы заключили договора с различными обслуживающими организациями. И уже согласно выставленным этими организациями счетам производим начисления на оплату жильцам. Например, если Беллифт выставляет нам счет в 800 тысяч рублей, то мы собираем только эту сумму. Иными словами — не аккумулируем ни одной копейки. При этом жильцы каждого подъезда оплачивают только те затраты, которые легли на этот подъезд: сломался лифт в третьем — значит, за его ремонт и будут платить жильцы третьего подъезда, а не всего дома. А вот что касается вывоза мусора, то на собрании собственники квартир решили, что плата за эту услугу должна быть одинаковой для всех вне зависимости от количества проживающих человек и метража квартиры.
— На первом собрании собственников мы обсудили два основных вопроса — выбор формы собственности и отчисления на капремонт, — поясняет Владимир Ковалев. — Жильцы решили от дотаций государства отказаться. Согласно статье 11 Закона “О совместном домовладении”, по решению собственников может быть установлен иной порядок в распределении доходов на содержание имущества совместного домовладения. Поскольку мы не могли найти способ защиты денег от девальвации, решено было на капремонт их не отчислять и не аккумулировать на счете. А если необходимо провести ремонт, затраты на который превышают сумму технического обслуживания — например, ремонт кровли, то оплата жильцами производится методом целевого взноса.
— В таком случае у вас не возникало проблем, скажем, с жильцами первых этажей, которым от протекания крыши, мягко говоря, ни холодно ни жарко? Они могут отказаться платить?
— Нет, не могут. Мы обсуждали эту тему, крыша у дома общая, поэтому и затраты на ее ремонт будут равномерно распределяться среди жильцов. Если возникает какой-то спор, мы объявляем тендер, после чего сообщаем жильцам: такая-то организация может исправить неполадки за такую сумму, такая-то — за такую... Они выбирают. Для этого мы и работаем.