Как Хозяйственному суду Брестской области удалось разрешить затянувшийся спор о разногласиях по условиям купли-продажи имущества торгового центра
Начало этому давнему спору положили такие события. Еще 3 мая 2001 года между индивидуальным предпринимателем и республиканским унитарным предприятием «Бресттурист» был заключен договор аренды капитального строения для организации торгового центра по продаже товаров народного потребления. В связи с чем в нем производились отделимые и неотделимые (с разрешения арендодателя) улучшения.
Договор аренды был заключен сроком до 31 декабря 2010 года и зарегистрирован в Брестском МБРТИ Республиканского центра учета и регистрации недвижимости. В связи с реорганизацией арендодателя договор аренды перезаключен до 16 августа 2005 года.
В полном соответствии с действующим законодательством индивидуальный предприниматель зарегистрировала частное унитарное предприятие «Рентал-сервис», перезаключила договор аренды капитального строения на оставшийся срок, до конца 2010 года, и зарегистрировала возникновение права аренды в республиканском унитарном предприятии «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
25—26 марта 2008 года Республиканская комиссия по упорядочению и использованию административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности протоколом № 39 запретила с 24 апреля 2008 года предоставление в субаренду общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами.
Поскольку «Бресттурист» позже стало акционерным обществом с долей государства, то на основании данного протокола руководство предприятия потребовало досрочного расторжения договора аренды от 1 февраля 2008 года. 28 августа прошлого года он был расторгнут. За день до этого между ОАО «Брест-турист» и ЧУП «Рентал-сервис» заключен предварительный договор купли-продажи имущества, установленного в торговом центре и перечисленного в приложении к этому документу, которое является неотъемлемой частью договора. В одном из пунктов предварительного договора указывалось, что основной договор купли-продажи имущества будет заключен по цене, указанной в акте оценки, в срок не позднее 1 января 2009 года. В обеспечение обязательств по предварительному договору «Бресттурист» платежным поручением от 2 сентября 2008 года перечислил задаток в сумме 5 000 000 руб.
В конце прошлого года «Рентал-сервис» получил договор купли-продажи имущества, в котором было указано не все имущество, о купле-продаже которого стороны договорились. К тому же его стоимость определена по ценам приобретения по товарно-транспортным накладным 2001—2007 годов, а не по акту оценки имущества, как было определено предварительным договором купли-продажи.
ЧУП направило в адрес «Бресттуриста» письмо. В нем просило разъяснить несоответствие основного договора условиям предварительного договора. В ответ получило два письма с предложением демонтировать имущество, установленное в торговом центре. Но когда «Рентал-сервис» направил подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, руководители «Бресттуриста» без всякой мотивировки его отклонили. Ими также было заявлено о расторжении в одностороннем порядке предварительного договора от 27 августа 2008 года.
Как известно, споры о разногласиях по договору, заключение которого обязательно для сторон, передаются на рассмотрение суда. Поэтому ЧУП «Рентал-сервис» и обратилось в Хозяйственный суд Брестской области с иском о понуждении ОАО «Бресттурист» заключить с этим частным предприятием договор купли-продажи имущества по операциям с недвижимостью на условиях протокола разногласий. Акционерное общество, в свою очередь, подало встречный иск о расторжении предварительного договора купли-продажи имущества, обосновав его «существенным изменением обстоятельств».
Не будем пересказывать очень сложные перипетии взаимоотношений между этими двумя хозяйствующими субъектами. Важнее другое: в ходе судебного разбирательства стороны представили суду мировое соглашение и ходатайство о его утверждении. Суд утвердил заключенное мировое соглашение в следующей редакции. Стороны заключают договор купли-продажи имущества,бывшего в употреблении, на сумму 86 500 000 руб. ЧУП «Рентал-сервис» отказывается от суммы договора купли-продажи 43 398 854 руб. и до 30 марта 2009 года обязуется демонтировать теплогенератор и два биотуалета. Продаваемое имущество передается по товарной накладной в срок до 15 марта 2009 года.
Расчеты за приобретаемое имущество производятся ежемесячно не позднее последнего рабочего дня месяца равными суммами (по 10 187 500 руб.) в течение восьми месяцев. Сумма в 5 000 000 руб., перечисленная платежным поручением от 2 сентября 2008 года в обеспечение обязательств по предварительному договору купли-продажи, по решению суда считается платежом февраля 2009 года. Естественно, ОАО «Бресттурист» отказалось от встречного иска…
Компетентный комментарий
заместитель председателя Хозяйственного суда Брестской области Нина ДЕРКАЧ:
— Объектом спора между сторонами являлось имущество ЧУП «Рентал-сервис», установленное на мини-рынке в г. Бресте. На этом рынке, в том числе за счет имущества «Рентал-сервиса», оборудованы торговые места для 50 предпринимателей. Никакое иное решение суда, кроме утверждения мирового соглашения по данному делу, было неприемлемо, спор длился бы достаточно долго и с большими финансовыми потерями для обеих сторон.
Если предположить, что суд отказал бы ЧУП «Рентал-сервис» в понуждении ОАО «Бресттурист» к заключению основного договора купли-продажи имущества на условиях предварительного договора, то первое предприятие как собственник отделимых улучшений имело бы право после вступления решения в законную силу (при условии, что оно не будет обжаловано) забирать свое имущество, никого не предупреждая, в том числе и предпринимателей, которые фактически пользуются этим имуществом. То есть разбирать перегородки, снимать полки, двери, роллеты и т.п. Можно себе представить реакцию этих самых предпринимателей, когда бы их товар просто сваливался на пол. Кроме права забирать отделимые улучшения, «Рентал-сервис» имел бы право требовать с ОАО возмещения стоимости неотделимых улучшений в силу того, что имелось согласие арендодателя на их производство. Таким образом, в результате такого варианта решения суда ОАО «Бресттурист» (в этом акционерном обществе государству принадлежит более 90 % акций) получило бы практически разоренный рынок, бунт почти 50 предпринимателей и их работников, лишенных возможности работать, их иски о возмещении причиненного ущерба (договоры аренды заключены с ОАО), а также бесконечные судебные тяжбы по поводу стоимости неотделимых улучшений с ЧУП «Рентал-сервис».
Второй вариант решения: суд удовлетворяет первоначальный иск «Рентал-сервиса» и обязывает «Бресттурист» заключить договор купли-продажи имущества предприятия на условиях предварительного. Это решение оспаривалось бы до бесконечности, поскольку сама стоимость имущества, его оценка, пригодность к дальнейшей эксплуатации могли быть предметом спора, а их оценка при рассмотрении судами различных инстанций могла очень отличаться. Попытки оспорить стоимость имущества предпринимались ОАО уже с первых заседаний (причем к этому привлекались различные инстанции — пожарники, охрана, санстанция и т.п.).
В процессе рассмотрения дела представители сторон (юристы) найти общий язык не смогли. В суд повестками были вызваны руководители обоих предприятий. и только после того, как им детально разъяснили все последствия как одного, так и другого варианта решения суда по их искам, они согласились подписать мировое соглашение. Причем обе стороны пошли на значительные уступки друг другу.
