«Райский дом» — это название товарищества собственников, которое создали жильцы дома номер 4а по улице Чайковского в Молодечно. Местное частное предприятие, ЗАО «Кэмпи», строило 9–этажное здание на долевых условиях: граждане платят — фирма строит. Закончить она обязалась еще в декабре 2007 года. Подбирая название товариществу, будущие жильцы руководствовались известной присказкой: «Как вы лодку назовете, так она и поплывет».
Увы, примета не сработала. «Плывет» в доме главным образом качество. Из 36 имеющихся в нем квартир заселены только 7, хотя дом официально был сдан еще в августе 2009–го. Большинство дольщиков уже полтора года не могут справить новоселье, хотя свои обязательства по условиям договора исполнили: квартиры оплатили. Но ключи от них и документы на жилье ЗАО «Кэмпи» не отдает. Переписку дольщиков с инстанциями можно считать даже не страницами — их сотни! — а килограммами.
Так дальше нельзя!
С долевым строительством что–то явно не в порядке! Минувшим летом состоялось заседание коллегии Комитета госконтроля Минской области, рассмотревшее вопрос о качестве введенного в строй и вводимого жилья. В котором, по логике вещей, все уже оплачено и должно служить новоселам и радовать их. Но не радует, служит плохо, хотя стоит дорого. Вскрылись махинации с финансами и стройматериалами, факты беспричинной задержки работ и чиновничьего безразличия к проблемам застройщиков. Были проверены сотни ЖСК и домов долевого строительства в Минской области: нарушения повсеместны. Едва ли в других областях картина иная.
Говорилось, например, что УКСы самоустранились от контроля, а «разжиревшие подрядчики диктуют свои условия и любыми способами вытягивают из дольщиков деньги...» Работу строителей председатель областного госконтроля Владислав Цыдик тогда оценил резко: «Это издевательство над людьми! Так дальше нельзя!»
Эмоциональные и резкие слова в адрес строителей произнес и Президент на четвертом Всебелорусском собрании. Эти оценки разделяют и граждане, которые пишут и пишут в редакцию — о том же. На жалобы читателей (как правило, коллективные) журналисты «СБ» откликнулись несколькими статьями о страданиях дольщиков. Вот только некоторые, названия говорят сами за себя: «Архитекторы воздушных замков», «Кот в мешке», «Исключение из правил», «Бизнес и крыша»... Адреса разные (Могилев, Барановичи, Минск, Смолевичи), а сюжет один: деньги уплачены, а квартир нет. То, что должно быть исключением, становится правилом. В «рекордном» случае, который имеет место в Барановичах, 5–этажный дом строится уже 6–й год и до сих пор стоит без верхнего этажа.
О чем это говорит? Что проблема, в принципе, не решена, она системна и с этим надо что–то делать. Стоит ли и дальше писать об одном и том же? Не пришло ли время обсудить проблему в кругу компетентных специалистов, например, в конференц–зале «СБ»? А чтобы сформулировать вопросы к обсуждению, полезно рассмотреть историю «Райского дома» в деталях: она выглядит вполне «модельной». Типичны и нарушения. А чтобы сохранить максимальную объективность в их описании, обойдемся без эмоций (их, поверьте, вокруг «Райского дома» хватает) и сосредоточимся на документах.
Итак, почему застройщик ЗАО «Кэмпи» не отдает дольщикам «Райского дома» ключи и документы? Требует доплатить. Сверх договорной суммы, которую дольщики уже уплатили, — в большинстве из кредитных средств.
Дмитрий Стефанович, отдавший за свою однокомнатную квартиру 53 млн. рублей, «должен» еще 17. От Елены Михальцовой «Кэмпи» требует еще 22 млн. рублей — к тем 77 млн., которые она уже заплатила. С Игоря Тимощенко за 3–комнатную желает получить дополнительно 35 миллионов! Как видим, суммы требуемых доплат за квартиры достигают трети и более их первоначальной стоимости.
Застройщик «требует» не на словах, конечно. «Кэмпи» подготовило дополнительные соглашения к первоначальному договору, которые и предусматривали доплаты. Соглашений было два: на ранней стадии строительства и на завершающей. Их условия приняли (то есть подписали и заплатили) лишь те, кто мог себе это позволить. Большинство дольщиков отказались.
Но «Кэмпи» обошлось без их согласия. Вот выдержка из документа, подписанного начальником ОБЭП Молодечненского РОВД М.Савчицем: «...Дополнительные соглашения от 3.12.2007 года с участниками долевого строительства Мартыновой Е.В., Шарик А.П., Сонич С.И., Петрусевич Р.А., Рагинской О.А., согласно которым нормативный срок строительства продлевается... являются поддельными. В действиях должностных лиц ЗАО «Кэмпи» формально усматриваются признаки состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 380 УК (подделка, изготовление, использование либо сбыт поддельных документов, штампов, печатей, бланков).»
Проще говоря, в ЗАО подделали подписи дольщиков. Чтобы затем получить согласие на продление строительства (в райисполкоме, Госстройнадзоре, Мин-
экономики...), а потом — поднять тем же дольщикам цены.
Прокурор добавил
Кто–то из нас главным в доме считает крышу, кто–то — фундамент. Но для возведения самого дома главное — кран. Строительный кран. Так вот, в декабре 2007 года, когда дом уже должен был заселяться, у «Кэмпи» еще не было крана. Строительство фактически и не начиналось. Как тут не озаботиться продлением сроков.
Вот что на этот счет говорит еще один документ — официальное письмо на имя председателя ТС «Райский дом» Елены Поплавской, подписанное первым заместителем министра архитектуры и строительства М.Абрамчуком:
«...Что касается башенного крана, то данный вопрос должен был быть проработан застройщиком до заключения договоров и сбора с дольщиков денег. С учетом изложенного нельзя согласиться с новой ценой 1 квадратного метра, которая сформировалась вследствие простоя застройщика... Изменение срока ввода дома в эксплуатацию автоматически ведет к увеличению стоимости строительства...»
Из письма следует, что важнее крана — договор, который следует заключить перед началом строительства. Без которого и начинать нельзя! Как с этим у «Кэмпи»? Читаем то же письмо:
«...Анализ представленного договора... и дополнительных соглашений к нему выявил нарушения со стороны застройщика — ЗАО «Кэмпи». Так, в приложении 2 к договору... в графе «наименование услуг» перечислены услуги, являющиеся прямыми функциями заказчика, поэтому включать их в перечень услуг нет оснований. К тому же сумма, выставленная в данном договоре в качестве оплаты за данные «услуги» (61, 242 млн. рублей), вызывает недоумение...»
Анализируя ситуацию, Минстройархитектуры сопоставляет действия ЗАО с указами Президента: от 15 июня 2006 года № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» и от 31 января 2008 года № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства». Они служат критерием. Кстати, сам по себе их выход (по одной проблеме, всего с полуторагодовой разбежкой) лишний раз показывает серьезность и системность государственного подхода к долевому строительству. Но почему же на местах этот подход не разделяют? На нарушения со стороны в ходе строительства «Райского дома» указывает каждый абзац пространного документа.
Оценку Минстройархитектуры чуть позже, в январе 2009 года, разделил Комитет государственного контроля, ссылаясь на требования тех же указов. «...Установленный договором срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию может продлеваться в случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное решением суда или других уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства...»
Ничего подобного в Молодечно не случалось. Поэтому, по оценке госконтроля, ЗАО не имело оснований для продления срока строительства. Таких оснований не давало даже полученное «Кэмпи» — с помощью поддельных соглашений — разрешение, выданное инспекцией департамента контроля и надзора за строительством по Минской области.
Позже ЗАО «удостоилось» отдельного упоминания в докладе на упомянутой коллегии Комитета госконтроля. Вот этот фрагмент:
«При проверке ЗАО «Кэмпи» (г. Молодечно), которое осуществляло строительство 36–квартирного жилого дома по договорам о долевом участии в строительстве за счет собственных средств граждан (без использования государственной поддержки), установлено завышение стоимости строительства в сумме 306,6 млн. руб.
При формировании цены в стоимость квартир были необоснованно включены премии за производственные результаты в размере 47,2 млн. руб., в то время как нарушались сроки производства работ, завышена стоимость затрат... Дом введен в эксплуатацию в июле 2009 года без внутренней отделки жилых помещений, однако взаимоотношения с 17 дольщиками не урегулированы до настоящего времени».
Дело было, напомню, в июне. Все по–прежнему, даже хуже. В декабре, то есть через полгода, за помощью в редакцию обратились уже 24 дольщика из 36.
Все происходящее суммировала оценка прокуратуры, сформулированная прокурором Молодечненского района Р.Зубаировым в письме на имя председателя ТС «Райский дом»: «Проведенной проверкой выявлены неединичные нарушения со стороны застройщика ЗАО «Кэмпи», связанные с подготовкой проектной документации, сроков ввода в эксплуатацию дома, расчета и изменения цены стоимости объекта, порядка продления сроков ввода жилого дома в эксплуатацию. В адрес директора ЗАО «Кэмпи» и председателя Молодечненского райисполкома... внесены представления об устранении нарушений требований указов Президента №№ 396, 55 о долевом строительстве».
Дела семейные
Итожим. «Фирма» взялась за строительство дома, не имея подъемного крана и даже лимитов на стройматериалы. Она скрывала от дольщиков сведения, с которыми была обязана их знакомить. Фальсифицировала документы. Совершала приписки, то есть получала с дольщиков незаработанные деньги. Напортачила практически везде, где только можно. Во всяком случае, в том, что является главным: корректность договора, цена квадратного метра, сроки строительства и его качество.
Это и неудивительно. Вот какое письмо получила однажды председатель ТС «Райский дом» от директора ЗАО «Кэмпи»:
«...Сообщаем, что произвести перерасчет сметной стоимости 1 кв. метра не представляется возможным в силу увольнения специалиста и сдачей отчетов, передачей дел... Нами направлялось письмо в Молодечненский райисполком с просьбой оказать практическую помощь специалистами райисполкома, однако до настоящего времени помощи мы не получили, а ответ райисполкома был формальный... Директор Б.Лапко».
Показательное письмо! Официальное, на фирменном бланке, но удивительно беспомощное и безответственное. Признается, что в ЗАО нет специалиста даже для простейшей технической работы. Но вина перекладывается на власть.
Что это вообще за фирма? Ее учредили муж и жена. Б.Лапко, соучредитель, поначалу был и директором. Потом уступил место другому руководителю, тот — третьему... Здесь менялись бухгалтеры и юристы. И это за короткий срок, в небольшой фирмочке! Бывало — пока новый человек войдет в курс дела, — дольщики подолгу не могли добиться от «Кэмпи» толку. А сейчас не могут даже посмотреть в глаза тем, кто несколько лет назад обещал им все «райское»: сроки, качество, цену... А ведь как красиво и убедительно обещали!
Среди подрядчиков, к слову, было предприятие с удивительно похожим названием «КэмпиСтрой». Один из бывших работников ЗАО «Кэмпи» говорил мне, что его учредители — те же люди. Впрочем, «КэмпиСтрой» уже не существует. Это мне сказал Виктор Суботницкий, начальник отдела райинспекции Госстройнадзора по Минской области.
Лицо официальное. Он ходил по этажам и квартирам вместе с жильцами, выслушивал их претензии к качеству и компетентно обещал: недостатки будут устраняться по гарантийным обязательствам, которые действуют 2 года. Беда в том, что недостатков много, а гарантийный срок истекает через полгода...
По словам В.Суботницкого, «Райский дом» был для этого ЗАО вообще первым серьезным объектом. В Молодечно работают 4 строительные организации, давно и хорошо себя зарекомендовавшие. ЗАО «Кэмпи» здесь прежде не знали. «Но лицензия–то у него была! Когда–то надо начинать».
Кто включит «стоп-кран»
А может быть, и не надо было? Разве нельзя было просчитать, предвидеть недостаточную состоятельность «новичка», не доводить дело до конфликта и жалоб во всевозможные инстанции? Хотя в первую очередь, конечно, дольщики «Райского дома» предъявляют претензии местной власти. Первым делом страдает ее авторитет.
Я благодарен Светлане Валько, заместителю начальника отдела архитектуры и строительства райисполкома — за то, что оторвалась от своих дел. Было поздно. Два огромных стола в кабинете завалены чертежами, планами и бумагами, с которыми она работала. Но аргументы С.Валько не показались мне убедительными. Она признала проблемы с башенным краном и квотируемыми материалами. Долевое строительство, дескать, обеспечивалось по остаточному принципу. Но это же не стихийное бедствие! И разве это не доказывает, что дольщиков вынуждают переплачивать за чужие просчеты?
Из ее слов выходило, что «Райский дом» для большинства дольщиков — всего лишь «вложение капитала», что люди не очень–то в жилье и нуждались. Они говорили мне обратное. К примеру, бывший председатель ТС Елена Поплавская призналась (впрочем, это и для «Кэмпи» не секрет), что не стала дожидаться ключей. Просто вскрыла дверь и вселилась: выхода у нее не было.
Сейчас ТС возглавляет Наталья Колосовская. Кстати, состоявшая на учете, снимавшая чужое жилье, то есть нуждавшаяся! У нее тоже проблемы: отказали в прописке. Поскольку, как было сказано, отношения «Кэмпи» с дольщиками не урегулированы.
Между прочим, по соседству с «Райским домом», имеющим номер 4а, стоит внешне почти такой дом 2а. Его построили за 9 месяцев, он уже заселен. Здесь и отношения урегулированы. Но и заказчик был другой: УКС.
«А знаете ли вы, сколько перепланировок жильцы произвели самовольно?» — предъявляет претензии к дольщикам С.Валько. Не знаю. Если кто–то и повинен в какой–то самодеятельности, то это уже другая история. Она никак не уменьшает вины ЗАО «Кэмпи» перед людьми. Которые по–прежнему не могут в своих квартирах жить. Через полтора года после сдачи в нем заселены лишь 7 из 36 квартир.
Словом, создалось впечатление, что местная власть тут ни при чем, что проблемы «Райского дома» где–то на втором и третьем плане у райисполкома. Как будто не он должен был контролировать с самого начала «Кэмпи» — его документацию, его оснащенность, его стройплощадку — не допускать нарушений, не доводить дело до конфликта.
И на этот счет есть четкое разъяснение первого заместителя министра М.Абрамчука: «...В соответствие с пунктом 4 Указа контроль за порядком заключения и исполнения сторонами договоров... осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на строительство. В данном случае все возникающие вопросы должны были разрешаться в Молодечненском райисполкоме с привлечением, при необходимости, специалистов Миноблисполкома...»
...Что для большинства из нас самое главное, что является предметом приоритетной заботы государства? Семья! Что ей нужно в первую очередь? Крыша над головой, дом. Если семья, отдав свои сбережения на желанные метры, годами ютится по чужим углам, отказывая себе во многом, то это — драма. Судя хотя бы по нашей почте, ее переживают сотни, тысячи семей. Как правило, по вине непрофессиональных или, хуже того, недобросовестных застройщиков. Кто же включит для них «стоп–кран»? Нельзя же уповать, что все подобные коллизии можно решить исключительно в суде?..
Фото автора.
