После громких февральских заявлений Президента о том, что государство заберет у частных застройщиков нереализованное коммерческое жилье и продаст его по себестоимости нуждающимся, рынок всколыхнулся. Решить жилищную проблему подешевле пожелали многие. В среде застройщиков подобные новости вызвали разную реакцию. Мол, если у государства есть деньги, почему бы не продать жилье по нормальной цене его представителям? Однако со временем этот вопрос сошел на нет. Выяснилось, что к окончанию первого квартала все квадратные метры реализованы вовремя, претензий к застройщикам у государства больше нет.
Как рассказывает председатель совета белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов, в наличии свободного жилья из числа тех квартир, которые не могли реализовать застройщики в начале 2009 г., не осталось. «Насколько я знаю, около 270 нераспроданных квартир находились в залоге банков под кредиты на будущее строительство, а это значит, что сделки по их отчуждению были бы незаконными», — говорит он. Председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Андрей Ясюченя отмечает: в первом квартале в столице непроданными оставались 455 квартир в сданных в эксплуатацию жилых домах. «Из них 94 квартиры были зарезервированы застройщиками для отселения граждан из домов, подлежащих сносу. Оставшиеся были распроданы», — говорит он.
Сегодня можно с уверенностью сказать, что именно высказывания главы государства стали катализатором для первичного рынка жилья, благодаря которому пустующие квартиры были раскуплены как горячие пирожки. Как отмечают в риелторских агентствах, в первые дни застройщики столкнулись прямо-таки с ажиотажным спросом. Во всяком случае число обращений в 3—4 раза перекрывало традиционные мартовские показатели. Для компаний это оказалось как нельзя кстати — многие застройщики, которые должны были возвращать кредитные ресурсы, сразу же снизили цену, чтобы рассчитаться с банками. Другие передали квартиры заказчикам и чисто формально выполнили рекомендации главы государства. Однако имели место и «странные» сделки: риелторы не исключают, что часть квартир могла быть продана оптом родственным структурам застройщиков. То есть деньги попросту перекочевали из одного кармана в другой. «Вероятно, были и такие покупки, — рассказывает Алла Третьякова, риелтор АН «Квадратный метр плюс». — К примеру, в доме на ул. Жилуновича квартиры продавались по $ 1 тыс. за 1 кв.м, сразу было куплено 42 квартиры».
Сегодня рынок недвижимости приходит к такому состоянию, когда впервые на нем начинают формироваться справедливые цены. Кстати, по данным управления капитального строительства Мингорисполкома, на сегодняшний день ориентировочная стоимость 1 кв. м для нуждающихся в улучшении жилищных условий в доме типовых потребительских качеств варьируется в пределах 2 млн. белорусских рублей.
Но это минимум. Средняя же стоимость 1 кв. м в новостройке в белорусской столице с начала нынешнего года снизилась с $ 1,8—1,9 тыс. до отметки в $ 1,2—1,3 тыс. Впрочем, щедрость компаний-застройщиков на этом и закончилась, в их офисах дружно говорят: цены далее снижать они пока не намерены, по крайней мере, до конца второго квартала они будут «заморожены».
— Доходит до того, что некоторые частные структуры скидывают цену до $ 1—1,1 тыс., при этом государственное жилье, которое строят люди, вступающие в ЖСК, продается и вовсе по $ 800—900 за метр.
—Так что падать ценам дальше некуда, они и так приблизились к себестоимости, — посетовал один из участников рынка.
Себестоимость строительства в Беларуси — одна из самых непостижимых тайн.
— Если говорить о реальных механизмах ценообразования в долевом строительстве, то коммерческие организации в данном вопросе ориентируются, прежде всего, на ценовую ситуацию в том районе, где планируется возводить жилье. А кроме того, имеет место попытка прогноза, как может измениться ситуация к моменту окончания строительства. Под эти показатели застройщики и подгоняют конечную цену, — рассказывает аналитик рынка недвижимости Александр Зеневич.
Специалист уверяет: ценовое регулирование сегодня привело к тому, что бухгалтеры, работающие в строительных компаниях, с легкостью могут рассчитать ту себестоимость, которую нужно.
— Так что я очень сомневаюсь, что в случае положительного решения вопроса по поводу отчуждения квартир у застройщиков они оказались бы в убытке, — резюмирует эксперт.
Кстати, в Минске в первом квартале текущего года введено в строй 250 тыс. кв. м жилья. На деле это совсем немного. Как отметили в комитете строительства и инвестиций Мингорисполкома, в общей сложности это около 40 жилых домов, в основном в новых жилых районах, таких, как Михалово, Брилевичи, Домбровка, Масюковщина и Сухарево. Всего же в 2009 году в столице планируется построить 1,4 млн. кв. м жилья. Как отмечают специалисты, для того чтобы стоимость квадратного метра пришла к справедливой цене — то есть равнялась среднемесячной заработной плате, — объемы строительства нужно увеличить минимум в пять раз.
------------------------------------
Пациент, скорее, жив…
Как констатируют риелторы, в марте-апреле немного оживились продажи не только в новостройках, но и на вторичном рынке жилья. Правда, изменения коснулись исключительно сегмента самых дешевых квартир. Как рассказывает риелтор АН «Квадратный метр плюс» Алла Третьякова, в структуре предложения ныне почти полностью отсутствуют однокомнатные «хрущевки» по цене $ 35—36 тыс. Как только стоимость на них дошла до приемлемой отметки, их быстро раскупили.
— Сегодня сформирован устойчивый спрос на квартиры по цене до $ 40—45 тыс. Однако покупатели, которые заинтересованы в жилье большей площади либо желают разменять однокомнатные квартиры на «двушки» или «трешки» с доплатой, предпочитают выжидать, когда цены снизятся еще, — комментирует эксперт.
