Что ждет Осмоловку?
Сегодня у всех на слуху так называемая Осмоловка. Градостроители решают вопрос о полном сносе 2 кварталов в пределах улиц Богдановича — Киселева — Куйбышева — Коммунистическая. Этот надел — лакомый кусок для инвестора. По замыслу архитекторов, на месте двухэтажных домиков должно появиться жилье высотой до 6 этажей с вкраплениями объектов торговли и подземными стоянками. Кроме того, вырастут здесь и два детских сада. Общая площадь жилья увеличится на 1,4 тысячи кв. м.
На первый взгляд от таких перемен городу одни плюсы. Да и коренные жители должны бы с радостью ухватиться за шанс переехать из домов 1940-х в новостройки. Но не тут-то было.
Сегодня это зеленый островок в центре Минска. Осмоловка — интересное название. Правда, появилось оно недавно и придумано уж точно не местными жителями.
— Осмоловка? Это здесь, где я живу, что ли? — удивляется пропалывающая цветник женщина. — Не слышала.
— А вот я уже узнала! — подсказывает соседка. — Говорят, архитектор, который наши дома строил, по фамилии Осмоловский был.
Тут в уютных двориках на веревках сушится белье. На мини-грядках весело зеленеют подвязанные помидоры. Машины теряются на просторах внутренней территории. Деревья и кустарники повсюду. Окна нижних этажей так низко, что можно без труда заглянуть в любое, даже на цыпочки привставать не придется. При этом люди не прячутся за тяжелыми жалюзи и шторами. Да и к чему? Осмоловка — подобие закрытого клуба, где все друг друга знают.
Споры о дальнейшей судьбе этой территории начались еще лет 20 назад. Архитекторы с одной стороны и активисты из числа местных жителей с другой все никак не могут прийти к общему знаменателю. Первые напирают на то, что жилой фонд здесь безнадежно устарел, дома, которым стукнуло по 70 лет, находятся в аварийном состоянии, плотность застройки диссонирует с общей концепцией развития мегаполиса. Вторые возражают, что гнезда их еще внукам останутся, да и вообще являются памятниками архитектуры. Дескать, место обязательно нужно сохранить в качестве примера комплексной послевоенной квартальной застройки, туристов сюда привозить.
— Дома наши признаны ветхими, — задумчиво ворчит живущий в доме на улице Богдановича Андрей Сизых. — А кто, какая комиссия к нам приходила, чтобы такие выводы делать? Зайдите хотя бы ко мне, попрыгайте, постучите по стенам. Ничего не шелохнется. Если где была труба проржавевшая, так давно ее заменил. Газовый котел тоже новый.
Начинаю припоминать главные претензии сторонников сноса домов. Во-первых, перекрытия в домах деревянные, во-вторых, фундаменты нерасчетные.
99 процентов осмоловчан не желают покидать свои квартиры и боятся одного: что из тихого центра Минска с хорошо развитой инфраструктурой их переселят в необустроенную Каменную Горку или другие “выселки”. Предлагают свои варианты решения проблемы. Пусть квартал сносят и застраивают заново, но квартиры выдают здесь же. Более мягкое предложение: расселить жильцов в окрестностях, неподалеку.
— Сейчас моей жене в госпиталь на работу можно пешком ходить. Мне до тракторного завода несколько остановок на трамвае, — горячится Андрей. — Переселят в “каменку” — тогда можно вообще на заводе ночевать.
Хотя лучшим вариантом, по мнению местных, было бы вообще здесь ничего не рушить, а провести капитальный ремонт, которого за свою 70-летнюю историю дома в глаза не видели.
С собеседниками мы не прощались — они придут в администрацию района на общественные слушания по “делу Осмоловки”. Так и случилось.
В компактный зал на Мельникайте, 6 набилось несколько сотен человек. Петицию о недопустимости сноса старых домов подписало и того больше — более 6 тысяч неравнодушных граждан. Настроение у собравшихся одновременно боевое и подавленное. Им было неинтересно слушать доклад о перспективах строительства. “Нам все равно, что будет возведено на нашем месте. Нас интересует, что будет с нами!”.
Презентацию проекта детального планирования представлял главный архитектор УП “Минскградо” Александр Бондарчик. К нему “НГ” обратилась затем с вопросами: на самом ли деле послевоенные дома дошли до ручки и подлежат сносу или есть иные варианты развития событий?
— Сделать капитальный ремонт домов теоретически можно, но это повлечет колоссальные расходы — отметил специалист. — Посудите сами: постройки в квартале на 80 процентов возведены из дерева. Там не только перекрытия, лестницы и перегородки деревянные. Сами фасады оштукатурены по деревянной обрешетке. Скажу больше: пресловутые перекрытия — далеко не главный камень преткновения. В свое время сотрудники БНТУ проводили обследование фундаментов этих зданий и выяснили, что сложены они с нарушениями, без расчетов, из разных материалов. После войны по нужде строили из чего попало, время такое было! Но сегодня подобные решения не укладываются ни в одни строительные нормы. Чтобы восстановить даже несущие конструкции (я не говорю о коммуникациях), потребуются колоссальные средства. И что в итоге? Проживут дома еще 10, пусть 15 лет... Если продолжать тему капитального ремонта и сохранения первозданного вида квартала, оптимальным вариантом было бы все снести и отстроить заново из современных материалов. Выйдет дешевле.
И вот тут мы подходим к еще одному немаловажному аспекту. Застройка сверхмалой плотности не вписывается в концепцию развития мегаполиса. Земля имеет свою стоимость. Рано или поздно жителям придется за нее платить, как это происходит уже по всему миру. И чем больше будет плотность населения на этой площади, тем дешевле будет обходиться жизнь отдельно взятому человеку. Отсюда и проект — заменить двухэтажные дома на более высотные.
По планам градостроителей, в ближайшие годы в Минске останется не более 70 процентов существующего ныне частного сектора. Время от времени начинает лихорадить Сельхозпоселок, от которого инвесторы откусывают кусок за куском. Под рокот метростроевских бульдозеров отшумели жители частных домов Грушевки. Обсуждается снос двух- и трехэтажных домов “на Розочке” — в границах улиц Карла Либкнехта — Розы Люксембург — Карпова — Лермонтова. Под бульдозер могут попасть более 40 домов. Причина все та же — не дождавшиеся капитального ремонта строения 1950—1960-х годов физически и морально устарели (что уж говорить о более старых постройках Осмоловки)? И таких “горячих точек” на карте страны немало. Что будет с ними дальше?
Планы нужно строить
Внутри МКАД свободных территорий для застройки уже почти нет. В этом году состоялось 5 открытых аукционов на право проектирования и строительства капитальных строений, предлагалось в общей сложности 10 земельных участков. Для каждого из них требуется снос старых зданий. На юридическом языке все это описывается одним не совсем приятным словом — обременение.
Впрочем, для инвесторов это и вправду “бремя”. Прежде всего финансовое. С начала года было продано три земельных участка с обременениями. К примеру, площадка 0,78 га на улице Гастелло под строительство многоквартирного жилого дома. От начальных 399 тысяч рублей цена выросла до 596 тысяч. Но это лишь стоимость права проектирования и строительства на земельном участке, предоставленном в аренду на 5 лет. Чтобы возвести новостройку, придется отселить жильцов и снести три жилых дома, а также построить двухтрансформаторную подстанцию. Это обойдется в 6 раз дороже участка — в 3,7 миллиона рублей.
Минск в этом отношении не уникален. В Москве сейчас речь идет о том, чтобы сровнять с землей тысячи хрущевок. Звучит жутко, но это тонкости формулировки: масштабный проект реновации подразумевает, что на месте 25 млн квадратных метров жилья, которое через 10—20 лет придет в аварийное состояние, планируется возвести около 100 млн квадратных метров новостроек. Конечно, проект вызвал много споров. Точку поставило голосование: около 90% опрошенных согласились сменить место жительства.
Зачастую больше всего переселенцев беспокоит месторасположение нового дома — кому хочется переезжать из центра на окраину? В некоторых странах возможен вариант того, чтобы заселиться в жилье, построенное на месте снесенного. Но есть нюанс: финансовое участие граждан. К примеру, в Турции ликвидацию аварийных строений могут инициировать сами жильцы. По их заказу местные власти определяют актуальность сноса здания — процедура платная. Новые квартиры выделяет застройщик. Реновация — дело прибыльное.
В США, в частности, в городах Западного побережья, участие граждан в градостроительных проектах обязательно на всех этапах. Запускаются рекламно-информационные кампании, чтобы население поддержало изменения.
Иной подход в Сингапуре. Здесь под снос идут дома даже 1970-х годов постройки. Плотность застройки постоянно увеличивается. Дискуссии здесь неприемлемы — квартиры “продаются” по договору аренды на 99 лет.
Заместитель председателя Белорусского союза архитекторов, член-корреспондент Международной академии архитектуры Михаил Гаухфельд говорит:
— В вопросах реконструкции, сноса или сохранения отдельных участков застройки свое слово в первую очередь должны сказать специалисты. Каждый случай индивидуален. К примеру, что касается Осмоловки, по моему личному мнению, это один из районов города, который можно было бы сохранить и реставрировать. В архитектурном плане он не уникален, но это пласт истории — так жили люди после войны.
В целом у города есть научно-обоснованный план развития — генеральный план. Он и отвечает на главные вопросы: в нем зафиксированы перспективы на 20—30 лет. В советские годы генплан стремились исполнять — и Минск в этом плане был одним из образцов советского градостроительства. Думаю, именно благодаря тому, что город развивался по научному принципу, сегодня мы имеем одну из лучших для проживания столиц.
Но в период независимости Беларуси было уже три генплана — 2003, 2010 и 2015-го годов. Все они носили характер, скорее, возможных сценариев развития, чем документов, которыми на самом деле предстоит руководствоваться.
— Каким должно быть участие граждан в принятии решений?
— У нас законодательно закреплено, что должно быть общественное обсуждение проектов. Но это касается генплана города и проектов детального планирования. Я считаю, должно быть несколько иначе. Как обсуждать с гражданами генплан города? Это как авиастроитель будет спрашивать у пассажиров, как лучше проектировать самолет. Я не говорю, что не нужно спрашивать мнение населения, но нужно обсуждать конкретные эскизные проекты застройки. Чтобы люди видели и понимали, что предлагают инвесторы и архитекторы. А сносить без утвержденного проекта вообще недопустимо.
— В городе сохраняются огромные здания и территории заводов, не вовлеченные в производство. Сносить их — дорогое удовольствие. Как можно эффективно использовать пустующие площади?
— Во всем мире такая же проблема была начиная с 1960-х годов. Каждая страна решала ее по-своему. В развитых государствах такие территории превращались в уникальные объекты, в которых сочетались и общественные центры, и места притяжения населения, и даже модное течение лофт родилось здесь — жилые квартиры в зданиях бывших промпредприятий. Понятно, что такой вариант подойдет не каждой семье, однако почему это не опробовать? Но удачных примеров у нас пока нет, в то время как территорий — предостаточно. С учетом того, что происходит с заводом имени Кирова, который пытаются реконструировать уже лет 30, процесс этот очень тяжелый. Мы в свое время разрабатывали проект его реконструкции в национальный выставочный центр. Это, к слову, один из локомотивов развития экономики. Показателен опыт Ганновера, Милана и многих других городов. Минск пока лишен этого направления развития.
— За последние годы в Минске выросло немало торгово-развлекательных центров, отелей, офисных зданий. Зачем их столько? Тем временем сам город порой выглядит несколько пустым.
— Первые этажи насыщаются объектами в том случае, когда речь идет о квартальной застройке. По такому принципу построен проспект Независимости и прилегающие улицы. Остальное — преимущественно застройка 1960—1990-х годов микрорайонного типа, где объекты торговли и сервиса сосредоточены в центре района, а на первых этажах вдоль улиц — жилые квартиры. И из-за этого улицы становятся непривлекательными, по ним не хочется гулять. Это тоже сегодня признано градостроительной ошибкой. Но панельное кольцо вокруг Минска уже сложилось. Как из этого выйти? Этот вопрос, на мой взгляд, следовало бы решать через архитектурные конкурсы.
Касательно торгово-развлекательных центров, отелей, офисных зданий. Инвестор получает территорию и думает, что бы построить, чтобы окупились затраты. Он смотрит — в Минске в этом районе, к примеру, не хватает торговых объектов. Но пока он построит торговый центр, конкуренты уже сделают то же самое. В итоге произошло стихийное насыщение Минска этими объектами. Когда в экономике начался спад, почувствовалась некоторая их незаполненность. Но экономика циклична. Когда начнется следующий период подъема, большинство из этих объектов будет востребовано, и, возможно, понадобится еще строить.
Эта стихийность — последствия того, что из одного заказчика, государственного, появилось множество частных. И каждый из них решает свои проблемы — как получить прибыль в пределах того участка, который ему выделили. А если участок в центре города или зеленой зоне, то еще и как обойти нормативные и градостроительные требования. Поэтому нужно возродить науку градостроительства, создавать четкие планы с эскизами застройки и их придерживаться при распределении участков.
По обе стороны забора
За тем, как решаются вопросы с Осмоловкой, Сельхозпоселком, домами на улице Розы Люксембург следят многие. Их гражданская позиция, обеспокоенность за судьбу города — факторы положительные. Чтобы не навредить (и это касается любого дела), нужно учесть множество нюансов. И мнение людей играет большую роль. Дома, которые идут под снос, — это не просто бетонные коробки. Это место, где человек создает уют, здесь царит особая энергетика. С этим тоже нужно считаться. Сможет ли воспроизвести такую атмосферу “свечка” из стекла и бетона? Да и туриста вряд ли восхитят дома, чьих братьев-близнецов можно найти чуть ли не в любом мегаполисе. Зато впечатления от особой городской среды он наверняка увезет с собой.
Бесспорно, город наступает. Но он не должен давить. Механизм для решения спорных вопросов есть: общественные обсуждения. Они должны проходить в форме конструктивного диалога — только тогда велики шансы достичь компромисса и сделать шаг в правильном направлении.
Компенсация по рыночной ценеВ ТЕМУ
Согласно Указу Президента Беларуси от 2 февраля 2009 года № 58 “О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд” собственники имеют право на два вида компенсации: либо жилье, либо денежную выплату. Новая квартира предоставляется из расчета не менее 15 кв. м на самого собственника и каждого зарегистрированного на момент принятия решения члена его семьи. Но если, например, сносится жилой дом площадью 150 квадратных метров, где зарегистрировано всего два человека, то должно предоставляться жилье, площадью не меньше имеющейся.
Важный нюанс: когда в качестве компенсации предоставляется квартира, в любом случае делается рыночная оценка сносимого и предоставляемого жилья. Если стоимость сносимого выше стоимости предоставляемого, то выплачивается денежная компенсация в размере этой разницы.
По законодательству жилое помещение должно быть выделено в том же населенном пункте, но не обязательно в том же районе.
В редакцию “НГ” обратились гомельчане, которые, как они уверяют, не ожидали сноса, а он “пришел”.
Гомель. 1-й Песочный проезд. Хозяин шикарного коттеджа Валерий Доронько открывает ворота. Он, как и многие местные жители, ошарашен новостью. К нему нагрянули государственные оценщики недвижимости. Могут снести. Валерий не скрывает растерянности:
— Я приобрел этот дом три года назад. Перед этим обращался в управление архитектуры горисполкома, меня заверили, что планы по развитию данной территории — долгосрочные. Если и будут сносить, то лет через 25. Я подумал, на мой век хватит. Сделал полностью капитальный ремонт здания — 300 “квадратов” плюс благоустройство участка. Сумма покупки — 200 тысяч долларов. Примерно столько же вложено дополнительно. Кто мне компенсирует эти деньги?
Жители проезда, глядя на состоятельного соседа, тоже разводят руками. Елена Петрович рассуждает об элементарной порядочности:
— Если бы сказали: вот вам 10 или 5 лет, потом будем сносить. А то постоянно живем, как на вулкане. Вас снесут! Понятно. Яблоню не сажаем, пристройку не делаем. Не снесут — генплан поменялся. Отлично — строим навес. Через год новая бумага — обратно сносят. Надоело. Я, например, не хочу менять уютный мой дом, пусть и не новый, на квартиру восьмого этажа у городской черты. Почему закон не защищает мои желания, а только планы архитекторов?
Пятачок частной застройки — 1-го Песочного проезда, проезда Чкаловского, улицы Белорусской — попадает под продолжение проекта по реконструкции улицы Барыкина. Общественное обсуждение концепции проводилось еще пять лет назад. Она была одобрена. Пока решение только об оценке недвижимого имущества, а не об его изъятии и сносе. Когда будут получены результаты, будет ставиться вопрос об экономической целесообразности изъятия, говорит заместитель председателя комитета по архитектуре и строительству Гомельского облисполкома Светлана Кухоцковолец:
— Генплан развития Гомеля известен, он прошел общественное утверждение. На месте данного частного сектора, на пересечении улицы Богдана Хмельницкого и Речицкого проспекта, развернется новый квартал высотных домов. Это логическое продолжение развития города. По всему проспекту высотные дома, дальше по Барыкина тоже ведется строительство, а посередине — пятачок частного сектора? Понятно, что облик застройки будет меняться. Другой вопрос — когда? В планах до 2020-го начать первую очередь строительства.
Историк, кандидат искусствоведения Евгений Маликов один из крупнейших исследователей гомельской архитектуры встает на защиту частного сектора:
— Конечно, каждый случай и участок застройки надо рассматривать индивидуально. Однако еще в первом генплане Гомеля, созданном после войны, архитекторы указывали, что усадебные застройки — “легкие города”. В ХХІ веке это еще актуальнее. Поэтому в самом промышленном городе страны частные сады выполняют важнейшую экологическую функцию. Второй момент — это, к сожалению, потеря архитектурной идентичности. Гомель всегда был славен усадебной застройкой — ее сегодня часто заменяют на довольно безликие коробки. Даже в историческом центре города, хотя им место в спальных районах. На мой взгляд, одной из фишек мог бы стать проект изменения фасадов частных домов на оживленных улицах, с определенной стилистикой, и под этот проект выдавались бы льготные кредиты гражданам. Тогда бы мы, возможно, смогли увидеть очень самобытный, архитектурно интересный Гомель.
МНЕНИЯ
Каким должно быть общественное обсуждение?
Михаил Дернаковский, генеральный директор консалтинговой компании “Коучинг центр”:
— Чтобы диалог не превращался в сумбур, где никто друг друга не слышит, очень важно умение оратора выстраивать коммуникации. Ментальность меняется — люди требуют к себе больше внимания, больше уважения. А значит, чиновникам нужно быть более внимательными, демонстрировать сопереживание, но при этом отстаивать свою принципиальную позицию, опираясь на справедливые и хорошо продуманные заранее аргументы. Коммуникации нужно перестраивать, особенно с учетом того, что сейчас существуют соцсети, где любое слово, которое лет 10 назад осталось бы незамеченным, сегодня может разжечь огонь.
На Западе в рамках общественных инициатив активно используется модель Джона Коттера. Когда возникает необходимость изменений, вырабатывается концепция, общее видение, затем происходит информирование общественности, так как если не обосновать правильно и аргументированно необходимые изменения, то они практически всегда будут наталкиваться на сопротивление. И только если удалось убедить большинство в необходимости изменений — внедрение. После начала реализации сразу ищутся позитивные результаты — о них сообщают гражданам. Все это — элементы правильного пиара, который на Западе очень развит.
Вадим Тачкин, директор ООО “Вива Капитал”:
— Текущий формат общественных обсуждений — тупиковый. Собираются несколько сотен раздосадованных людей и представитель администрации, который пытается донести до них градостроительную политику, интересы общества, государства. Но граждане этого не слышат. Их ответ всегда один и тот же — мы ничего не хотим, не трогайте нас. Человек не думает о развитии города — он хочет, чтобы у него из окна был хороший вид. А ведь речь идет о пополнении бюджета, создании новых рабочих мест, обеспечении жильем молодежи, развитии инфраструктуры. К примеру, жители Осмоловки хотели бы реконструкцию с последующим заселением их в эти же дома. Но кто-нибудь из них думал, где на это взять деньги?
Еще один важный момент — уровень компетенции тех, кто участвует в общественных обсуждениях. Профессионалу — архитектору, градостроителю, застройщику — очень трудно спорить с рядовым гражданином. В Москве ввели такой вариант, как общественный градостроительный совет. Туда приглашаются те, чье мнение авторитетно и принимается обществом. Это могут быть общественные деятели, спортсмены, архитекторы, экологи. От имени жителей города этот совет выслушивает доводы градостроителей и аргументированно возражает. Спор должен вестись между профессионалами.
Ярослав Романчук, экономист, руководитель научно-исследовательского центра Мизеса:
— Проблема решается просто — нужно ввести частную собственность на землю. Создание института частной собственности — это не столько локальный вопрос сноса отдельных домов, сколько вклад в общее благополучие страны. Без частной собственности на землю не добьешься процветания и социальной защиты. Это доказывает опыт десятков стран мира. Здесь экономика тесно переплетена с культурой. В Японии в центре Токио небольшой огородик никто не сносит, потому что общество и государство свято чтут частную собственность, уважают выбор человека. В таких условиях формируется умение государства и крупного бизнеса вести диалог с отдельно взятым человеком. Право частной собственности, в том числе на землю, лежит в основе культуры уважения меньшинства. Нужно учиться разговаривать и договариваться. Научимся — встанем на траекторию ускоренного роста.
