Минск
-6 oC
USD: 2.05
EUR: 2.27

Почему гаражный кооператив «Ложинский» не могут достроить более 10 лет

Есть ли выход из гаражного лабиринта

Кооперативы и товарищества. Гаражные, садоводческие, жилищные — все действуют по одному принципу — самоуправления. Сами принимают решения, исполняют их и контролируют. Далеко не у всех это гладко получается. Нынче в некоторых хозяйствующих объединениях разворачиваются такие баталии, что иски в суды следуют один за другим. Впустую тратятся деньги, время и эмоции людей. Можно ли избежать конфликтов? И не нуждается ли законодательство в совершенствовании? Попробуем разобраться на одном характерном примере. 

Блок В введен в эксплуатацию.

Суд, еще раз суд… 

В 1990‑е годы в микрорайоне Уручье, по улице Гинтовта, вдоль леса под высоковольтной линией электропередачи частной компании было выделено более 2 гектаров земли под строительство гаражей. Но не построили, точнее, не достроили. Фирма обанкротилась. И в 2009 году был организован гаражно‑строительный потребительский кооператив «Ложинский», которому в 2015‑м удалось ввести в эксплуатацию так называемый блок В — 180 гаражей, находившихся в финальной степени готовности. А с двумя соседними блоками А и Б, рассчитанными примерно на 300 гаражных боксов, возникли проблемы. За два с лишним десятка лет нормы проектирования гаражных массивов изменились, нужно заново заказать проект, чтобы хотя бы понимать цену достройки незавершенки. И члены кооператива внесли немалый целевой взнос. Но, похоже, с тех пор ГСПК «Ложинский» и раздирают противоречия.

Многие, очевидно, не раз смотрели гениальную комедию Эльдара Рязанова «Гараж», мне же довелось оказаться в гуще очень похожих по накалу страстей событий. 

В начале сентября в кооперативе прошло общее собрание, на котором второй раз за год выбирали председателя, правление, ревизионную комиссию и утверждали устав. Действо затянулось почти до полуночи. Группа недовольных организацией собрания демонстративно покинула зал, пообещав подготовить иск в суд. Что происходит? 

Как удалось выяснить, часть собственников готовых строений в блоке В ратуют за идею отделиться от кооператива и хозяйствовать самостоятельно. Но главный раздражитель — это фиаско, которым завершились несколько попыток сделать проект достройки блоков А и Б. Одна фирма взяла деньги, собранные с членов ГСПК, и, не выполнив обязательств, разорилась. Другая проектировала три года, в итоге резко увеличила цену и, получив отказ платить, расторгла договор. Это произошло при новом, избранном в январе нынешнего года, председателе кооператива Виталии Вадютине, который весной заключил договор с третьей фирмой, и проектирование фактически началось с нуля. А финансово‑хозяйственную деятельность «Ложинского» за 2013 — 2018 годы проверили аудиторы, выявив серьезные нарушения. 

Блок А так и не достроен.

И тут — сюрприз. В минувшем июле суд по иску трех членов кооператива признал недействительными решения январского общего собрания, на котором утверждены изменения в устав, избраны председатель, уполномоченные, ревизионная комиссия. Образно говоря, одним махом снесли голову — лишили кооператив всех (!) органов управления. Правда, решение суда пока не вступило в силу — подана апелляционная жалоба. Но в сентябре, чтобы не допустить хаоса и безвластия, инициативная группа провела еще одно собрание, решения которого и пообещала оспорить бывший (до января 2019 года) председатель ревизионной комиссии Ирина Ковган, демонстративно покинув зал. Она же, к слову, направила в прокуратуру и Комитет госконтроля жалобы на председателя кооператива, который, по ее словам, «занимается самоуправством, понуждением исполнения незаконных решений, вымогательством и намеренно наносит вред и порчу имуществу членов ГСПК». Имеется в виду отключение электроэнергии тем, кто не желает выносить счетчики на внешнюю стену гаража. 

— До того как собрание уполномоченных обязало членов ГСПК «Ложинский» вынести приборы учета из гаражей наружу, кооператив ежемесячно платил за электроэнергию в среднем 2 тысячи рублей. При этом сумма, которую компенсировали члены ГСПК, электричество использовавшие, не превышала 50 — 100 рублей, — обосновывает позицию руководства Виталий Вадютин. — Сейчас, когда большинство (255 членов кооператива из 320) вынесли счетчики наружу, а тем, кто этого не сделал, электричество отключили, платежи кооператива уменьшились до 300 — 500 рублей в месяц, из которых владельцы гаражей компенсируют большую часть суммы.

Кроме того, на въездах появились шлагбаумы, бесплатно заехать через которые могут только члены «Ложинского» по сигналу с мобильного телефона. Свободные места сданы в аренду. Утвержден единый вступительный взнос для новых членов гаражного сообщества… 

Виталий Вадютин и Александр Вербик.

Все эти инициативы и — главное — попытки изготовить проект и начать достройку гаражей теперь блокируются исками в суд. И вполне может статься так, что в ближайшие годы кооператив будет собирать целевые взносы не на достройку гаражей, а на адвокатов, юристов и всевозможные судебные издержки. Это тянет время и деньги, очень большие деньги. А зацепок для исков в суд — сколько угодно. Потому что хотя в Указ Президента № 43 от 28 января 2008 года «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» и вносились уже 15 изменений и дополнений, в документе есть нормы, о применении и трактовке которых спорят даже профессиональные юристы. А ведь гаражные кооперативы, как, кстати, и садоводческие и жилищные товарищества, являясь юридическими компаниями с органами управления и расчетным счетом, по сути — общественные организации, в которых все решения принимаются коллегиально, голосованием. Следовательно, законодательство для них должно быть предельно четким и понятным. Но что имеем на практике?
Пока материал готовился к печати, в истории ГСПК «Ложинский» произошел новый поворот. 23 сентября инициативная группа, с Ириной Ковган в том числе, зарегистрировала новый кооператив на базе блока В, гаражи в котором принадлежат владельцам на праве собственности. Давно назревавшее разделение гаражного сообщества свершилось. 
Член гаражного кооператива Александр Голованов. 

Зри в корень

Вот всего несколько характерных примеров, которые я попросила с точки зрения закона прокомментировать Ксению Кобаса, адвоката Минской областной юридической консультации № 2.

1 В инициативной группе, организовавшей последнее сентябрьское собрание ГСПК «Ложинский», есть члены гаражного кооператива, принятые собранием уполномоченных, полномочия которых, извините за тавтологию, могут быть аннулированы, если решение суда 17 июля 2019 года вступит в силу. Это риск отмены решений нового собрания, на котором в очередной раз избраны органы управления? И нужно ли будет этих людей принимать в кооператив снова?

— Граждане, юридические лица, индивидуальные предприниматели, к которым перешли право собственности или пользования на гараж от члена гаражного кооператива либо доля в праве общей собственности на имущество кооператива, становятся членами кооператива с даты подачи в правление письменного заявления о вступлении в кооператив. В остальных случаях прием членов кооператива (как и исключение) относится к исключительной компетенции общего собрания или собрания уполномоченных. При условии, что люди были приняты в гаражный кооператив с соблюдением норм законодательства и положений устава и решения общего собрания (собрания уполномоченных), на которых это произошло, не отменялись судом, они остаются полноценными членами кооператива. 

Так считает Ксения, а другой юрист может обратить внимание на то, что человека в кооператив принимало собрание уполномоченных, легитимность которого оспорена в суде. 

2 Органы управления кооператива — председатель, правление и уполномоченные. Что делать, если правление избрано, его члены не ходят на собрания и не принимают участия в работе, блокируя тем самым любые инициативы? 

— Если члены правления не должным образом исполняют свои функции, то их полномочия могут быть досрочно прекращены решением общего собрания. Вопрос может быть вынесен на обсуждение общего собрания (собрания уполномоченных) по предложению местного исполкома, по письменному требованию ревизионной комиссии (ревизора) или членов кооператива, обладающих в совокупности не менее чем четвертью голосов от общего их количества.

А если нет желающих работать в правлении или оно неукомплектованное, читай — нелегитимное? Как быть тогда?

3 Если у члена кооператива в пользовании три гаража, не оформленных в собственность, его голос на собрании учитывается как один или как три? 

— Член гаражного кооператива, не являющийся собственником гаража, имеет право одного голоса вне зависимости от площади гаража. Поскольку количество голосов привязано к количественным показателям, то в случае права пользования несколькими гаражами представляется правильным считать голоса от их количества (но это мое частное мнение).

А какое мнение будет у судьи? Тем более если в «Ложинском», например, почти у половины членов кооператива нет введенного в эксплуатацию гаража, есть только паевой взнос… 

4 Как считаются голоса на собрании, если новый собственник гаража подал заявление о приеме в члены кооператива, а старый не написал заявление об исключении его из членов кооператива? Считать обоих или только нового? 

— Член кооператива обязан выйти из него при прекращении права собственности на гараж, подав заявление в правление не позднее 10 дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на гараж. Членство в кооперативе прекращается со дня подачи такого заявления. Представляется правильным учитывать голоса собственника гаража, так как количество голосов на общем собрании зависит от наличия юридически оформленного права собственности или права пользования на гараж.

Обратите внимание, снова возможны разные толкования законодательства. А вопрос этот очень актуален тогда, когда, например, нужно провести общее собрание и уведомить всех членов кооператива. В ГСПК «Ложинский» в месяц может проходить несколько сделок перехода прав собственности на гаражи. Думается, было бы правильнее прекращать членство в кооперативе с даты переоформления недвижимости. Сейчас же кооперативу приходится регулярно запрашивать актуальные сведения о своих участниках в органах по госрегистрации недвижимости. Это небыстро и дорого. 

5 Если неплательщика исключили из кооператива, может ли он написать заявление о приеме в кооператив и стать его членом снова? 

— Исключение из членов кооператива производится по решению общего собрания (собрания уполномоченных), например, в случаях неуплаты взносов в течение 6 месяцев подряд с даты наступления срока их уплаты или невозмещения кооперативу доли налогов на землю (арендной платы) и недвижимость также в течение 6 месяцев подряд. Или, скажем, из‑за привлечения к административной ответственности в связи с деятельностью по техническому обслуживанию и ремонту транспортных средств на территории кооператива без госрегистрации. Лица, исключенные из кооператива, обязаны в течение года с даты прекращения членства погасить задолженность по взносам и пене (при ее наличии) и заключить договор о порядке пользования общими объектами кооператива. При этом размер платы не может быть ниже двойной величины членских взносов. Но человеку, исключенному из кооператива, не запрещено снова подать заявление о вступлении в члены кооператива. Однако решение о его приеме либо отказ — исключительная компетенция общего собрания.

Судебная практика показывает: если общее собрание отказывается принять человека в кооператив, то кандидат подает иск в суд, который обязывает изменить решение. Ходим по замкнутому кругу?

6 При избрании нового председателя кооператива общее собрание делегирует право заключить с ним трудовой договор председателю общего собрания. А как быть, если по стечению обстоятельств это одно и то же лицо? 

— Вообще, не следует совмещать в одном лице председателя общего собрания и председателя правления, чтобы избежать правовых ошибок. Если же такое совпадение произойдет, то представляется правильным переизбрать председателя общего собрания.

 А если это не было сделано и важные решения на собрании были приняты?..

Все эти нюансы и множество других позволяют втянуть любой кооператив в длительные и изнурительные тяжбы, если у кого‑то из его членов есть желание затеять такого рода противостояние. Между тем, пока ГСПК «Ложинский» судится и восстанавливает органы управления, администрация Первомайского района Минска в очередной раз предупредила его о возможном изъятии земли, выделенной под строительство гаражей, если конфликты и бездействие будут продолжаться.

КОММЕНТАРИЙ

Ксения Кобаса, адвокат Минской областной юридической консультации № 2:

— Для решения спорных вопросов в гаражных кооперативах недостаточно одного нормативного правового акта в том виде, в котором он есть сейчас. Ведь им урегулированы только общие правила, а разъяснений многих положений нет. Даже юрист часто задумывается, как толковать и применять на практике ту или иную норму, а что говорить о председателях гаражных кооперативов без специальных правовых познаний.

Было бы правильным провести некие слушания, на которые пригласить председателей гаражных кооперативов, собрать вопросы, требующие дополнительных разъяснений, а также обобщить судебную практику по искам, вытекающим из членства в гаражных кооперативах.

Это позволило бы разработать и внести актуальные и необходимые дополнения в Указ Президента от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» и в нормативные документы, которые им утверждены. 
С просьбой прокомментировать проблемную ситуацию «СБ. Беларусь сегодня» письменно обратилась в администрацию Первомайского района Минска (на его территории вышеописанные страсти разгораются), которая по законодательству обязана контролировать финансово‑хозяйственную деятельность гаражных кооперативов. Однако на запрос пришел весьма лаконичный ответ за подписью заместителя главы Андрея Мацкевича:

«Администрация Первомайского района Минска не вправе комментировать хозяйственную деятельность ГСПК «Ложинский», а также толковать проблемные вопросы, касающиеся их деятельности». 
aelita@sb.by

Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Фото: Алексей ВЯЗМИТИНОВ
Загрузка...