Что собой представляет рынок загородной недвижимости и за сколько можно купить заброшенный участок

Потеряем деревню — потеряем страну, подчеркивает Президент. Эти слова отражают суть политики, направленной на поддержку развития села. Главой государства четко поставлена задача наведения порядка на земле и решения вопроса с ветхими строениями. Работа в этом направлении ведется интенсивно. Что уже сделано? И о чем говорит тенденция возросшего спроса на «сотки на природе»?

Продать с молотка

На территории Щучинского района расположено 16 602 дома. 764 соответствуют критериям пустующих. Вот что рассказала старший инспектор отдела жилищно-коммунального хозяйства райисполкома Олеся Гвоздовская:

— Комиссия по обследованию состояния жилых домов проводит их визуальный осмотр. Выявляются те, на придомовом участке которых не осуществляются предусмотренные законодательством мероприятия по охране земель, не соблюдаются требования к содержанию территории, а также имеются иные признаки, указывающие на неиспользование этих домов для проживания. Только за прошлый год проанализировано 100 подобных строений, составлены акты обследования, сведения внесены в базу соответствующего Единого реестра. 

За сколько можно купить такие дома? Начальная цена на аукционе и при его отсутствии устанавливается по рыночной стоимости, которую определяет организация по государственной регистрации. Если же аукцион не состоялся, проходят повторные торги с постепенным снижением цены: сначала на 50 %, затем на 80 % и так далее вплоть до базовой величины. Облисполкомы имеют право определять населенные пункты, на территории которых с учетом интересов государства и местной специфики экономики региона пустующие дома можно продавать без аукционов за одну базовую либо в формате торгов с начальной стоимостью в одну базовую.

— В прошлом году по 15 домам сельскими исполнительными комитетами приняты решения о продаже без проведения аукционов. Сведения об объектах разместили на сайте Щучинского районного исполнительного комитета, а также опубликовали в средствах массовой информации. В итоге 13 домов продано за одну базовую величину, два ушли через аукцион, где за право собственности разыгрались нешуточные торги, — рассказала Олеся Гвоздовская.

Договор купли-продажи пустующего жилого дома государственной регистрации не подлежит и считается заключенным со дня его подписания сторонами. Новому владельцу придется либо самостоятельно убирать «хибарку», либо финансировать ее снос, либо заниматься реконструкцией и ремонтом. Срок на все про все — год с момента покупки. Если человек не успевает в указанное время навести должный порядок и на это есть уважительные причины и подтверждающие документы, то срок могут продлить. В противном случае работы по сносу проведут за счет бюджета, а нового землепользователя обяжут возместить затраты, пояснила Олеся Гвоздовская.

В Остринском сельсовете на Щучинщине продали в 2023-м шесть пустующих домов. Часть из них ушла за одну базовую. 

— Сельчане против сноса, и мы прикладываем все усилия, чтобы найди для построек новых хозяев, — отмечает председатель Остринского сельисполкома Наталья Лебедевич.

Наталья Ивановна констатировала, что благодаря проделанной работе деревни на глазах меняются. Они оживают и преображаются. Люди возвращаются на историческую родину. К примеру, в нынешнем году сюда обратился россиянин, который хочет взять в аренду земельный участок для строительства и обслуживания жилья в деревне Подбершты, где он провел детство. 

— В этом году планируем уделить особое внимание отдаленным деревням. Для того чтобы люди захотели вложиться в участки, нужно позаботиться об инфраструктуре. Например, мы комплексно решили подойди к решению проблем в Таневичах. Совместно с различными службами снесем ряд строений, отремонтируем улицу, мост и так далее. В итоге интерес к жилью в этой местности повысится. На очереди и другие деревни, — отметила Наталья Лебедевич. 

Гродненец Сергей Скомин — один из тех, кому в 2023-м посчастливилось «купить мечту» за одну базовую: 

— Я сам родом из деревни. В Остринском сельисполкоме нам дали целый список пустующих домов. Приглянулся в Рынковцах. В прошлом году почистили территорию от деревьев и кустарников. Работы еще много. Пока идет оформление документов. Потихоньку все сделаем. Летом будет где отдохнуть. От Гродно до дачи — всего 58 километров. Очень рады, что смогли найти такой вариант.

В 2023-м в Щучинском районе снесено 95 домов. Одна часть освободившихся участков отходит новым хозяевам, другая передается агропредприятиям для вовлечения в сельхозоборот. Третья — включается в перечни свободных земель для создания и развития личных подсобных хозяйств граждан, строительства, обслуживания одноквартирных, блокированных домов. За прошлый год в Щучинском районе было вовлечено в хозоборот более 14 гектаров земли.

Места для отдыха

Строительство дорог, обновление школ и детских садов, газификация, открытие амбулаторий — эти и другие преобразования делают сельские территории комфортными для жизни. А значит, растет и цена участков на земельном рынке.

В 2021 году Президент подписал Указ № 116 «Об отчуждении жилых домов в сельской местности и совершенствовании работы с пустующими домами». А в 2023-м на республиканском семинаре-совещании по развитию села и повышению эффективности аграрной отрасли страны Александр Лукашенко поручил Правительству выработать действенный механизм реализации концепции «Деревня будущего». Он потребовал принять меры для комплексного развития территорий, включая эффективное использование пустующего жилья в малых деревнях и на хуторах.

Надо сказать, что после того как законодательно урегулировали покупку заброшенных хат, интерес к ним стал расти. В Вилейском районе, к примеру, за прошлый год продано 16 домов: 11 — прямой продажей и 5 — с аукциона. Средняя цена — около 3000 рублей, самый дорогой — 5500 рублей.

— Аукцион мы проводим тогда, когда есть несколько желающих на строение. Например, объект в Елажичах хотели получить аж 15 человек. Все, что было выставлено в 2023-м на продажу, купили. В этом году уже три дома пошло на аукцион. Один — деревянный с окнами ПВХ — продали за 6600 рублей, — рассказывает главный специалист отдела архитектуры и строительства Вилейского райисполкома Елена Лях.

За базовую величину в Вилейском районе отдали за все время лишь одно «гнездышко», отмечает Елена Владимировна:

— Чаще покупает молодежь. Она ищет места для летнего отдыха. Кому-то достаточно обустроить летнюю кухню и больше никаких удобств не надо, приезжают только на пару дней отдохнуть на природе. Едут из Минска, Молодечно и даже Мозыря, Бреста. 

Но такая ситуация не везде. Председатель Лахвенского сель­исполкома Лунинецкого рай­она Людмила Пашкевич говорит, что в прошлом году они реализовали два домика:

— Оба в неплохом состоянии в Лаховке вблизи Припяти. Понравились они минчанам, любителям рыбалки. Что касается цены, первый площадью 56,6 «квадрата» ушел за 2,2 тысячи рублей, второй чуть больше — 62,5 метра квадратных — 1480 рублей. 

Сейчас в реестр подано 27 ветхих хат. Прежде на протяжении трех лет за этими домами наблюдали представители сельсовета:

— Это необходимо для доказательства, что земля не используется, — поясняет Людмила Александровна. — Проводится большая работа: опрашиваем соседей, как долго никто здесь не появляется, ищем наследников. Затем приезжают специалисты из райисполкома, делают все замеры, определяют износ. После этого идем в суд. Бывает, слушания проходят спокойно, а бывает — нет, появляются наследники. В 2023-м так было: в суд приехали сын и дочь бывших хозяев. Тогда им был дан год, чтобы начать использовать землю. Ничего не сделали. В результате мы снова пошли в суд, и наследники уже сами от всего отказались.

Реестр растет 

В 2023-м в стране продано более 900 пустующих строений. Заместитель начальника главного управления регулирования земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра Госкомимущества Виктория Верина отмечает:

— За второе полугодие 2023-го страницу соответствующего реестра в интернете посещали более 5 миллионов раз. К тому же количество домов, внесенных туда, постоянно растет — по состоянию на минувший январь насчитывается уже 14,5 тысячи зданий. Это единая информационная площадка, к которой мы подключили еще один ресурс — публичную кадастровую карту. Она отображает фото дома и его геолокацию — получается целостная картина. 

Как в нашей стране действует механизм работы с пустующими домами? Местные органы власти сначала ищут владельцев, наследников недвижимого имущества. Если на этом этапе не удается решить вопрос, идет обращение в суд, продолжает Виктория Верина:

— Затем проводится оценка технического состояния дома, и местная власть имеет право решить, как с ним поступить. Например, снести, а землю вовлечь в сельхозоборот. Таких фактов немало. В 2023-м такой процедуре подверглось 3076 домов. И это дополнительный земельный ресурс. Если же состояние объекта не столь плачевно, его продают. 

Сотки попали под амнистию

В 2022-м Главой государства подписан обновленный Кодекс о земле, отмечает Виктория Верина:

— Теперь в большинстве ситуаций человек вправе обратиться в местный орган власти и решить свой земельный вопрос без лишних временных и финансовых затрат.

Среди нововведений, которые уже работают, — возможность предоставления гражданам земельных участков для строительства жилых домов в сельских населенных пунктах до 1 гектара (не касается Минска и крупных городов, а также населенных пунктов, определенных решениями облисполкомов). 

— Своевременной можно назвать норму о предоставлении облисполкомам права определять территории, где земельные участки станут передаваться людям без аукциона. В каждом районе есть маловостребованные наделы. Не исключено, что благодаря нововведению станет проще решать земельные вопросы, — подчеркивает Виктория Верина. 

Документ также предполагает «земельную амнистию» в отношении самовольно занятых участков. К слову, «самоволок» по результатам мониторинга за последние два года установлено более 284 тысяч. До 2025-го местным органам власти необходимо с ними разобраться.

— Это вызвало определенный резонанс в обществе. Многие люди просто-напросто не знали, что занимают чужой участок земли, ставя там хозпостройку либо забор. Тем не менее подобный вопрос можно решить. Местные исполнительные комитеты направили в адрес захвативших чужую землю уведомления о возможности легализации таких фактов либо о необходимости их устранения. Уже более 7 тысяч владельцев законно оформили права на занятую ими территорию.

Это далеко не все новации, которые были включены в документ. И хотя обновленный кодекс действует чуть больше года, уже видны результаты. Он помогает решать возникающие земельные проблемы оперативнее и проще, что положительно сказывается на привлекательности сельских территорий. 

Возрождение состоялось

Валерия Клицунова, председатель правления Белорусского общественного объединения «Отдых в деревне»:

— Есть примеры, когда люди заброшенное село превратили в бизнес. Это фермерское хозяйство «Белые луга» в Кореличском районе. Владельцы скупили около десяти домов в самом населенном пункте и еще столько же привезли из соседних деревень. А также усадьба Андрея Крука «Вясёлая хата» в Копыльском районе. Он взял около пяти домов и постепенно их реставрирует. Есть еще пример в деревне Заречаны Пуховичского района. Это Андрей и Алла Нижники. В 2008 году у них был дом, когда-то там жила бабушка Аллы. Затем они купили несколько домов, туда переехали их родственники. И получается, эта деревня Заречаны стала туристической. 

Есть интересный пример на Полесье. Минчанка купила дом в Житковичском районе. Из него сделала усадьбу «Естествознание». И там печет хлеб, проводит различные мастер-классы, в общем, развивает сельский туризм. Это яркий пример того, что один человек способен возродить, по сути, деревню.

Свой уголок

В доковидное время людям было проще потратить деньги на поездку на зарубежный «юг». Теперь приоритеты пересматриваются.

— В 2020 году пришло понимание, насколько удобно иметь свой кусочек земли. Это стало подталкивать людей вкладывать деньги в приобретение собственного дома, — говорит заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости Андрей Чернышев.

Так, если в 2019-м в Минском районе продано 510 домов, а в области — 4400, то в 2021-м эти цифры были следующими: 702 и 5450. А в прошлом году — 717 и 5300 соответственно. 

— Что касается цен, здесь все сложнее, нежели с квартирами. Надо понимать, что цены на загородные дома могут значительно отличаться даже в пределах одного населенного пункта, — отмечает специалист. — Локация, наличие электричества, газа и иных коммуникаций... Приведу среднюю цену за «квадрат» жилья: под Минском — от 440 до 680 долларов, а в области — от 230 до 290 долларов в рублевом эквиваленте. 

В большинстве своем покупателей интересуют новые строения. За прошлый год количество объявлений о подобных продажах увеличилось на 23 %. В стране набирают популярность таунхаусы. Конечно, здесь речь об обеспеченном покупателе, так как тот же таунхаус стоит около 160 тысяч долларов. 

Устойчивый интерес сохраняется к одноэтажным строениям без подземных гаражей средней площадью 100—120 «квадратов». Хоромы по 500, 700 «квадратов» мало кого привлекают, как и долгострои.

— К ним отношение у покупателей прохладное. Поясню почему. Одно дело, если люди начинали делать для себя и произошло нечто непредвиденное. В этом случае жилье, скорее всего, добротно строилось. Совершенно другое, если оно делалось специально для дальнейшей продажи… 

Выставляются на продажу и старые деревянные хатки стоимостью в среднем 7—10 тысяч долларов. Однако они особым спросом не пользуются, говорит Андрей Чернышев:

— Около 20 % покупателей подобной недвижимости — местные. Но чаще ее берут в качестве дачи, например, для родителей. Либо же для семейного отдыха летом. Конечно, есть энтузиасты, которые покупают так называемые «бабушкины избы» и переделывают их с учетом современных тенденций. Но, опять же, это единицы, — заключает Андрей Чернышев.

infong@sb.by