 Ирина ЧЕРНЯВСКАЯ |
 Андрей РОМАШКО |
 Геннадий КАЛЁНОВ |
 Юрий ВОДЯНИЦКИЙ |
«Р»: Сколько в стране жилья приватизировано?
А. РОМАШКО: По официальной статистике 2015 года, 94% всего жилья находится в частной собственности. Предполагается, что цифра увеличится до 95% за счет жилых помещений, на приватизацию которых заявления были поданы год назад. Напомню, приватизировать жилье можно было до 1 июля 2016 года.
Если говорить о метраже, то вместе с многоквартирными домами и усадебной застройкой это 250 миллионов квадратных метров. Из них многоквартирный жилфонд — 160 миллионов: 113 миллионов — в управлении и эксплуатации уполномоченных лиц, почти 50 — товариществ собственников (ТС) и жилищно-строительных потребительских кооперативов (ЖСПК). Уполномоченное лицо — это организации коммунальной формы собственности. Назначает его местный исполком.
«Р»: Это основные варианты управления общим имуществом?
А. РОМАШКО: Если мы говорим о многоквартирном жилфонде, то да. ТС или ЖСПК можно назвать внутренним управлением дома, уполномоченное лицо — внешним. Цель у них — содержание и эксплуатация жилфонда.
«Р»: У нас преобладает частный жилфонд. Значит ли это, что нужно воспитывать собственника, объяснять его права и обязанности, учить участвовать в содержании жилья?
Г. КАЛЁНОВ: Никому не приходила мысль воспитывать налогоплательщика и уговаривать его платить налоги? Это не нужно, так как государство создало условия, когда уплата налогов неизбежна, а неуплата наказуема. Но с собственниками жилья все иначе. Об информировании собственников мы говорим последние 15 лет и будем говорить еще столько же, если не принимать конкретных мер. Ведь фактически ничего не меняется. Мнение «я приватизировал квартиру, а не дом» по-прежнему преобладает. А ведь примерно 95% стоимости дома — это стоимость общего имущества, и только примерно 5% — стоимость всех квартир в доме, то есть индивидуальное имущество. Купив или приватизировав квартиру, гражданин становится совладельцем этих самых 95% активов. Но вопрос: кто это объясняет? Системы информирования собственников квартир не существует, финансирование для этой важной государственной задачи не выделяется.
А. РОМАШКО: Нужно воспитывать. Попытки привлекать собственника к эксплуатации жилья были. В 2006 году постановлением Совмина было определено, что все вновь вводимые дома должны создать ТС. И с 2006 по 2010 год они массово создавались. Тогда же были попытки законодательно отрегулировать обязательства собственника по эксплуатации жилья. Он должен был обеспечивать эксплуатацию как собственного жилого помещения, так и общего имущества. А ТС необходимо было создать в течение полугода после сдачи дома. Норма оказалась нерабочей. Поэтому сегодня создание товарищества собственников — это право участников совместного домовладения, а не обязанность.
Сначала правила, потом игра
«Р»: Как привить человеку хозяйское отношение к тому, что он имеет?
Г. КАЛЁНОВ: Мягкими методами — с помощью информации. Издавать брошюры, книги, плакаты, снимать телевизионные ролики. Как в других странах-соседках, в той же Украине или России, где уровень управляемости совместными домовладениями ниже, чем у нас, наконец поняли, что, не имея информированного собственника, бесполезно повышать эту самую управляемость. В России последние пять лет работает федеральная программа по созданию школ жилищного просвещения, в которых объясняют, например, что такое «общее имущество». У нас этого нет. Сколько бюджетных денег выделено на информирование собственников квартир? Это даже не обсуждается.
А. РОМАШКО: По поводу бездействия не соглашусь. Может, информационное просвещение у нас не так развито, как хотелось бы, но работа проводится.
Г. КАЛЁНОВ: О жестких методах. Есть страны, которые проблему отношения к жилищной собственности решили раз и навсегда. Например, Китай или Болгария. Там опирались на стандартную европейскую практику. А она такова. Любой гражданин, приобретая квартиру в новостройке, подписывает документ с «правилами совместного домовладения». В нем прописаны все нюансы: от процедуры проведения общего собрания до перечня всех видов работ, которые должен оплачивать собственник. И при покупке квартиры человек нотариально заверяет свои обязательства и подтверждает согласие им следовать. Принцип простой: сначала правила, а потом человек становится собственником и совладельцем дома. Если он их не принимает, речи о собственности не идет. И никакого насилия, так как есть выбор на рынке жилья. В старом жилищном фонде, увы, эта практика уже не применима, поздно. Но в новом — это идеальная, отработанная десятилетиями практика. Да, сначала будет непривычно (никакой демократии, никаких перепланировок). Но зато потом не возникнет проблем.
«Р»: А какие проблемы могут быть?
И. ЧЕРНЯВСКАЯ: Да самые разные. Последние четыре месяца мы часто сталкиваемся с тем, что собственники пытаются сместить руководителя ТС, пытаются им манипулировать. Таких людей в товариществе немного, но они всячески подрывают авторитет руководства. Пишут жалобы в различные инстанции, подрывая честь и достоинство руководителя, проявляют желание управлять по-своему, не владея в достаточной степени базой законодательства при принятии решений. В товариществах очевиден факт частой смены руководителей. Имеются случаи, когда в одном товариществе за 5 лет сменилось больше десятка руководителей. Разве это хорошо? И как в таких условиях сформировать чувство собственности?
Как собственник, работающий в другой сфере и не имеющий понятия, может управлять председателем? Человеком, который имеет базу знаний и практический опыт. Никак. А привлечь его к ответственности мы не можем. Ее попросту нет.
«Р»: Ее можно прописать в уставе товарищества?
А. РОМАШКО: Не только можно, но и нужно. Дело в том, что система привлечения к ответственности сегодня не работает. Объясню, почему. Сегодня властные полномочия по привлечению к ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями делегированы эксплуатирующим организациям. То есть работнику ЖЭУ. Это нонсенс. Как исполнитель услуги может составить протокол?
«Р»: Раз мы говорим о несознательном собственнике, что он должен сделать, чтобы руководитель товарищества подал на него исковое заявление в суд?
Ю. ВОДЯНИЦКИЙ: Не исполнять принятые на себя обязательства с момента получения права собственности на квартиру. Например, вы не пришли на собрание или вовсе сорвали его проведение. Отказываетесь голосовать при принятии решений. Незаконно перепланировали квартиру и нанесли ущерб общему имуществу или имуществу соседей. Вариантов множество. Проблема в том, что большинство наших собственников — это потребители, а не владельцы.
Г. КАЛЁНОВ: А как вы хотите добиться активности от собственников? Ведь для этого инициативных собственников нужно поощрять, а не наказывать. У нас поощряют активных? Нет, наказывают. Приведу простой пример. Общий двор, два дома. В одном собственники пассивные, там назначено государственное «уполномоченное лицо», ТС не создано. Во втором — активные, создали ТС. И вот ТС обязали делать за свой счет ямочный ремонт дороги, косить траву на землях общего пользования, ремонтировать городскую детскую площадку. В соседнем доме такие же работы на тех же землях проводятся за счет бюджета базового уровня. В Минске эта практика повсеместна. Так какое чувство должно появиться у собственника? Только одно — не высовываться и не активничать.
И. ЧЕРНЯВСКАЯ: Мы столкнулись с ситуацией: собственники согласны содержать единицу паспортиста у себя в ТС, их все устраивает. РСЦ предлагает заключить договор оказания услуг по паспортизации на безвозмездной основе. Получается, что собственник хочет обращаться за услугой в товарищество, РСЦ вдали от дома и туда надо добираться, а в товариществе удобнее в течение 5 мин оформить документы и никуда ехать не нужно. Собственники согласны оплачивать такую услугу, это примерно от 0,40 до 0,50 копейки в месяц. Право собственников должно учитываться в обязательном порядке.
А. РОМАШКО: Здесь вопрос немного другой. Для начисления безналичных жилищных субсидий, на которые имеют право жильцы как обычного дома, так и дома в ТС, нужна единая база. Она формируется в РСЦ.
Современные детские площадки — часто дело рук инициативных собственников
Закон для потребителя или для собственника?
«Р»: Вернемся к жильцу дома. Ведь в первую очередь это ему нужно привить ответственность за свою собственность. Как люди откликаются, например, на ремонт подъезда?
И. ЧЕРНЯВСКАЯ: В последние полгода заинтересованность снизилась. Если раньше люди готовы были ремонтировать подъезды в шести случаях из десяти, то сейчас в четырех из десяти. Материальная сторона граждан играет немаловажную роль. Собственники стараются минимизировать затраты на содержание и эксплуатацию жилищного фонда. В ТС живут граждане с различным уровнем достатка, разные слои населения. Текущий ремонт собственники оплачивают сами, в домах госжилфонда затраты на текущий ремонт возмещают из бюджета.
А. РОМАШКО: В домах с уполномоченными ситуация несколько иная. Количество отремонтированных подъездов увеличивается. Правда, уменьшается объем выполняемых в них работ. Сегодня люди уже не спрашивают: почему мы делаем ремонт? Чаще звучат вопросы по качеству работ.
Ответственность за состояние мест общего пользования — это плавное вовлечение собственников в эксплуатацию жилфонда. Начали мы с подъездов, потому что человек каждый день выходит на лестничную клетку и видит, что вокруг. Результаты уже есть. Человек, вложив свои средства в ремонт, по-другому относится к общему имуществу.
«Р»: А какое у нас состояние жилфонда? Захочет ли собственник платить за обслуживание общего имущества, которое досталось ему не в лучшем виде?
А. РОМАШКО: Состояние жилфонда прямого влияния на обслуживание не имеет. Жилые помещения приватизировались по остаточной стоимости. На чувство собственности влияет другое. Человеку выгодно занять другую позицию и принимать все, как есть. А сегодня есть организация, назначенная исполкомом, которая примет решение по вопросам содержания и эксплуатации жилфонда, обслужит его, она же и получит дотации на этот дом.
«Р»: Тарифы на жилищно-коммунальные услуги для всех одинаковы?
А. РОМАШКО: Да, сегодня приняты единые тарифы на основные жилищно-коммунальные услуги, которые обязательны как для ТС, так и для уполномоченных лиц. Но вопрос в чем? Организации, которые обслуживают жилфонд, получают бюджетные дотации в рамках планово-расчетной цены. В принципе, ТС тоже имеют такое право, но процесс этот для них сложный. И не всегда ТС идут за этими бюджетными дотациями.
И. ЧЕРНЯВСКАЯ: Да, больше финансирование направлено на государственный жилфонд. И это различие имеет большую проблему. Потому что, обслуживая жилфонд, организации покрывают свои расходы. ТС приходится вводить дополнительные взносы, порядок их взимания. В некоторых случаях местные исполнительные власти идут навстречу ТС, оказывают поддержку в проведении текущего ремонта.
«Р»: Кто вообще должен регулировать отношения «собственник—исполнитель услуг»?
А. РОМАШКО: Законодательства достаточно для регулирования таких отношений. У нас работает Закон о защите прав потребителей ЖК-услуг. Он даже выведен в отдельную сферу. В нем прописаны права как потребителя, так и исполнителя. В принципе, сегодня мы видим рост грамотности населения в части отстаивания своих прав именно по этому закону.
Ю. ВОДЯНИЦКИЙ: Как потребителя, но не как собственника.
А. РОМАШКО: Собственник начнет вести себя как собственник в том случае, когда в полной мере будет нести затраты на содержание имущества. Пока говорить об этом рано.
Хороший хозяин и за общим двором, и за подъездом присмотрит
Общее имущество — общие проблемы
«Р»: Что для этого нужно?
А. РОМАШКО: Когда создавалось законодательство по ТС, подразумевалось, что собственники должны быть объединены одной целью — содержать и эксплуатировать общее имущество. Предполагалось, что люди начнут взаимодействовать друг с другом. И постепенно эта система управления эксплуатацией жилфонда начнет преобразовываться. На практике не получилось.
Г. КАЛЁНОВ: Для того чтобы собственники добровольно начали создавать объединения, у них должен быть стимул. В Украине, например, он есть. Там создают объединения собственников многоквартирного дома для утепления дома, чтобы сэкономить на дорогущей теплоэнергии. У них есть очень важная для каждого домохозяйства цель. В Эстонии мэрии городов всячески поддерживают квартирные товарищества, в том числе финансово, устраивают конкурсы, выделяют финансирование на благоустройство территорий выигравших в конкурсе товариществ. Люди понимают, что государство всячески заинтересовано, когда граждане активно выполняют свои обязанности собственника и не боятся по своей инициативе создавать такие объединения. Чтобы такую же активность проявили наши люди, нужно для начала услышать от государства что-то наподобие: «Вы нам нужны, создавайте свои объединения». Пусть на первом этапе будет только это. Но, увы…
Ю. ВОДЯНИЦКИЙ: Ответственность у владельцев наступит, когда они действительно станут владельцами. Пока есть возможность иждивенчества (например, использование административного ресурса), то ничего не изменится. Кстати, Закон о защите прав потребителей ЖК-услуг предполагает некое неравенство, если мы говорим об обслуживании жилфонда.
«Р»: Мне кажется, что нежелание людей участвовать в управлении общим имуществом упирается лишь в финансовые затраты?
А. РОМАШКО: Не совсем. Да, бывают ситуации, когда люди и рады бы поучаствовать в содержании дома, но средств не хватает. Ведь мы говорим не только о Минске, где самая большая концентрация товариществ — около 700. Всего их в стране вместе с ЖСПК — 9000.
Собственники не совсем готовы управлять общим имуществом, то есть собираться, принимать решения и оплачивать те услуги, которые потребляют, еще и из-за невысокой сознательности. По некоторым ТС наблюдается очень низкая активность.
Г. КАЛЁНОВ: Как и во всем, нет одинаковых — все разные. Есть исключительно отрицательные примеры, но есть и положительные практики, которые уже изучают в других бывших странах СССР. И завидуют нам! Например, ТС «Квартал «Зеленый Бор» недавно примерно за 100 тысяч рублей построило спортивную площадку с искусственным всепогодным газоном (за счет членских взносов, без помощи государства). В подъездах домов ТС «Дружба Брилевичи» начали устанавливать электронные доски объявлений — таких нет даже в Германии. Примеров масса, когда разумную активность наши собственники проявляют сами. Но можно эту активность свести на нет мелкими придирками, а можно помочь другим на их примерах осваивать такие практики. Но, к сожалению, о хорошем пишут мало и неохотно.
И. ЧЕРНЯВСКАЯ: Желание отвечать за общее имущество должно быть обоюдным.
Г. КАЛЁНОВ: Давайте посмотрим с другой стороны. Если у семьи в силу разных причин нет доходов, может она быть совладельцем дома и нести ответственность и равные финансовые обязательства с другими? Нигде такого нет. Такая семья становится арендатором, и государство ей всячески помогает — отменяет часть коммунальных платежей, ренту, регулирует затраты, но не способствует приобретению недвижимости за счет налогоплательщиков. Конституция гарантирует право на жилье, но она не гарантирует собственность на жилье. Арендное жилье — это хороший выход. И наша страна — единственная на постсоветском пространстве, которая проводит эту политику довольно успешно. В Минске построенные многоквартирные арендные дома уже приносят небольшой доход, который, тем не менее, позволяет без дополнительных затрат возводить два новых арендных дома ежегодно.
А. РОМАШКО: Людей объединяет общее имущество, когда есть общие проблемы, люди сплачиваются для решения этих задач. И тут самое главное — научить их правильно принимать решения, правильно их оформлять. В принципе, это приведет к осознанию ответственности.
misnik@sb.by
Фото Александра КУЛЕВСКОГО
