Дома и думы

Почему за 25 лет приватизации жилья мы превратились в собственников, но так и не стали настоящими хозяевами

За четверть века, а именно столько длилась у нас приватизация жилья, почти все оно из государственного превратилось в личное. Сегодня жилфонд страны на 95% — в частных руках. Казалось бы, 25 лет — немалый срок, чтобы свыкнуться со статусом хозяина и вести себя соответственно. Но нет. Многие уверены, что имущество, за которое нужно отвечать, — это всего лишь стены квартиры. Все, что за ее порогом, — зона ответственности кого-нибудь другого. Например, ЖЭСа. Люди перекладывают решение проблем на государство, полагая, что оно им должно. Так ли это? Как воспитать в гражданах чувство собственности? Как добиться эффективного управления общим имуществом? И так ли равны возможности этого управления? Эти и другие вопросы мы обсудили во время круглого стола с начальником управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Андреем РОМАШКО, председателем Союза ТС и ЖПК Ириной ЧЕРНЯВСКОЙ, исполнительным директором Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадием КАЛЁНОВЫМ, председателем правления ТС Юрием ВОДЯНИЦКИМ.

 
Ирина
ЧЕРНЯВСКАЯ
 
Андрей
РОМАШКО
 
Геннадий
КАЛЁНОВ
 
Юрий
ВОДЯНИЦКИЙ
Из 10 квартир 9 — в частной собственности

«Р»: Сколько в стране жилья приватизировано? 

А. РОМАШКО: По официальной статистике 2015 года, 94% всего жилья находится в частной собственности. Предполагается, что цифра увеличится до 95% за счет жилых помещений, на приватизацию которых заявления были поданы год назад. Напомню, приватизировать жилье можно было до 1 июля 2016 года. 

Если говорить о метраже, то вместе с многоквартирными домами и усадебной застройкой это 250 миллионов квадратных метров. Из них многоквартирный жилфонд — 160 миллионов: 113 миллионов — в управлении и эксплуатации уполномоченных лиц, почти 50 — товариществ собственников (ТС) и жилищно-строительных потребительских кооперативов (ЖСПК). Уполномоченное лицо — это организации коммунальной формы собственности. Назначает его местный исполком. 

«Р»: Это основные варианты управления общим имуществом? 

А. РОМАШКО: Если мы говорим о многоквартирном жилфонде, то да. ТС или ЖСПК можно назвать внутренним управлением дома, уполномоченное лицо — внешним. Цель у них — содержание и эксплуатация жилфонда. 

«Р»: У нас преобладает частный жилфонд. Значит ли это, что нужно воспитывать собственника, объяснять его права и обязанности, учить участвовать в содержании жилья?

Г. КАЛЁНОВ: Никому не приходила мысль воспитывать налогоплательщика и уговаривать его платить налоги? Это не нужно, так как государство создало условия, когда уплата налогов неизбежна, а неуплата наказуема. Но с собственниками жилья все иначе. Об информировании собственников  мы говорим последние 15 лет и будем говорить еще столько же, если не принимать конкретных мер. Ведь фактически ничего не меняется. Мнение «я приватизировал квартиру, а не дом» по-прежнему преобладает. А ведь примерно 95% стоимости дома — это стоимость общего имущества, и только примерно 5% — стоимость всех квартир в доме, то есть индивидуальное имущество. Купив или приватизировав квартиру, гражданин становится совладельцем этих самых 95% активов. Но вопрос: кто это объясняет? Системы информирования собственников квартир не существует, финансирование для этой важной государственной задачи не выделяется.

А. РОМАШКО: Нужно воспитывать. Попытки привлекать собственника к эксплуатации жилья были. В 2006 году постановлением Совмина было определено, что все вновь вводимые дома должны создать ТС. И с 2006 по 2010 год они массово создавались. Тогда же были попытки законодательно отрегулировать обязательства собственника по эксплуатации жилья. Он должен был обеспечивать эксплуатацию как собственного жилого помещения, так и общего имущества. А ТС необходимо было создать в течение полугода после сдачи дома. Норма оказалась нерабочей. Поэтому сегодня создание товарищества собственников — это право участников совместного домовладения, а не обязанность.


Сначала правила, потом игра

«Р»: Как привить человеку хозяйское отношение к тому, что он имеет? 

Г. КАЛЁНОВ: Мягкими методами — с помощью информации. Издавать брошюры, книги, плакаты, снимать телевизионные ролики. Как в других странах-соседках, в той же Украине или России, где уровень управляемости совместными домовладениями ниже, чем у нас, наконец поняли, что, не имея информированного собственника, бесполезно повышать эту самую управляемость. В России последние пять лет работает федеральная программа по  созданию школ жилищного просвещения, в которых объясняют, например, что такое «общее имущество». У нас этого нет. Сколько бюджетных денег выделено на информирование собственников квартир? Это даже не обсуждается. 

А. РОМАШКО: По поводу бездействия не соглашусь. Может, информационное просвещение у нас не так развито, как хотелось бы, но работа проводится. 

Г. КАЛЁНОВ: О жестких методах. Есть страны, которые проблему отношения к жилищной собственности решили раз и навсегда. Например, Китай или Болгария. Там опирались на стандартную европейскую практику. А она такова. Любой гражданин, приобретая квартиру в новостройке, подписывает документ с «правилами совместного домовладения». В нем прописаны все нюансы: от процедуры проведения общего собрания до перечня всех видов работ, которые должен оплачивать собственник. И при покупке квартиры человек нотариально заверяет свои обязательства и подтверждает согласие им следовать. Принцип простой: сначала правила, а потом человек становится собственником и совладельцем дома. Если он их не принимает, речи о собственности не идет. И никакого насилия, так как есть выбор на рынке жилья. В старом жилищном фонде, увы, эта практика уже не применима, поздно. Но в новом — это идеальная, отработанная десятилетиями практика. Да, сначала будет непривычно (никакой демократии, никаких перепланировок).  Но зато потом не возникнет проблем.

«Р»: А какие проблемы могут быть?

И. ЧЕРНЯВСКАЯ: Да самые разные. Последние четыре месяца мы часто сталкиваемся с тем, что собственники пытаются сместить руководителя ТС, пытаются им манипулировать. Таких людей в товариществе немного, но они всячески подрывают авторитет руководства. Пишут жалобы в различные инстанции, подрывая честь и достоинство руководителя, проявляют желание управлять по-своему, не владея в достаточной степени базой законодательства при принятии решений. В товариществах очевиден факт частой смены руководителей. Имеются случаи, когда в одном товариществе за 5 лет сменилось больше десятка руководителей. Разве это хорошо? И как в таких условиях сформировать чувство собственности?

Как собственник, работающий в другой сфере и не имеющий понятия, может управлять председателем? Человеком, который имеет базу знаний и практический опыт. Никак. А привлечь его к ответственности мы не можем. Ее попросту нет.

«Р»: Ее можно прописать в уставе товарищества? 

А. РОМАШКО: Не только можно, но и нужно. Дело в том, что система привлечения к ответственности сегодня не работает. Объясню, почему. Сегодня властные полномочия по привлечению к ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями делегированы эксплуатирующим организациям. То есть работнику ЖЭУ. Это нонсенс. Как исполнитель услуги может составить протокол? 

«Р»: Раз мы говорим о несознательном собственнике, что он должен сделать, чтобы руководитель товарищества подал на него исковое заявление в суд? 

Ю. ВОДЯНИЦКИЙ: Не исполнять принятые на себя обязательства с момента получения права собственности на квартиру. Например, вы не пришли на собрание или вовсе сорвали его проведение. Отказываетесь голосовать при принятии решений. Незаконно перепланировали квартиру и нанесли ущерб общему имуществу или имуществу соседей. Вариантов множество. Проблема в том, что большинство наших собственников — это потребители, а не владельцы.

Г. КАЛЁНОВ: А как вы хотите добиться активности от собственников? Ведь для этого инициативных собственников нужно поощрять, а не наказывать. У нас поощряют активных? Нет, наказывают. Приведу простой пример. Общий двор, два дома. В одном собственники пассивные, там назначено государственное «уполномоченное лицо», ТС не создано. Во втором — активные, создали ТС. И вот ТС обязали делать за свой счет ямочный ремонт дороги, косить траву на землях общего пользования, ремонтировать городскую детскую площадку. В соседнем доме такие же работы на тех же землях проводятся за счет бюджета базового уровня. В Минске эта практика повсеместна. Так какое чувство должно появиться у собственника? Только одно — не высовываться и не активничать. 

И. ЧЕРНЯВСКАЯ: Мы столкнулись с ситуацией: собственники согласны содержать единицу паспортиста у себя в ТС, их все устраивает. РСЦ предлагает заключить договор оказания услуг  по паспортизации на безвозмездной основе. Получается, что собственник хочет обращаться за услугой в товарищество,  РСЦ вдали от дома и туда надо добираться, а в товариществе удобнее в течение 5 мин оформить документы  и никуда ехать не нужно. Собственники согласны оплачивать такую услугу, это примерно от 0,40 до 0,50 копейки в месяц. Право собственников должно учитываться в обязательном порядке.

А. РОМАШКО: Здесь вопрос немного другой. Для начисления безналичных жилищных субсидий, на которые имеют право жильцы как обычного дома, так и дома в ТС, нужна единая база. Она формируется в РСЦ.

Современные детские площадки — часто дело рук инициативных собственников

Закон для потребителя или для собственника?


«Р»: Вернемся к жильцу дома. Ведь в первую очередь это ему нужно привить ответственность за свою собственность. Как люди откликаются, например, на ремонт подъезда?

И. ЧЕРНЯВСКАЯ: В последние полгода заинтересованность снизилась. Если раньше люди готовы были ремонтировать подъезды в шести случаях из десяти, то сейчас  в четырех из десяти. Материальная сторона  граждан играет немаловажную роль. Собственники стараются минимизировать затраты на содержание и эксплуатацию жилищного фонда. В ТС живут граждане с различным уровнем достатка, разные слои населения. Текущий ремонт собственники оплачивают сами, в домах госжилфонда затраты на текущий ремонт возмещают из бюджета. 

А. РОМАШКО: В домах с уполномоченными ситуация несколько иная. Количество отремонтированных подъездов увеличивается. Правда, уменьшается объем выполняемых в них работ. Сегодня люди уже не спрашивают: почему мы делаем ремонт? Чаще звучат вопросы по качеству работ. 

Ответственность за состояние мест общего пользования — это плавное вовлечение собственников в эксплуатацию жилфонда. Начали мы с подъездов, потому что человек каждый день выходит на лестничную клетку и видит, что вокруг. Результаты уже есть. Человек, вложив свои средства в ремонт, по-другому относится к общему имуществу. 

«Р»: А какое у нас состояние жилфонда? Захочет ли собственник платить за обслуживание общего имущества, которое досталось ему не в лучшем виде? 

А. РОМАШКО: Состояние жилфонда прямого влияния на обслуживание не имеет. Жилые помещения приватизировались по остаточной стоимости. На чувство собственности влияет другое. Человеку выгодно занять другую позицию и принимать все, как есть. А сегодня есть организация, назначенная исполкомом, которая примет решение по вопросам содержания и эксплуатации жилфонда, обслужит его, она же и получит дотации на этот дом. 

«Р»: Тарифы на жилищно-коммунальные услуги для всех одинаковы?

А. РОМАШКО: Да, сегодня приняты единые тарифы на основные жилищно-коммунальные услуги, которые обязательны как для ТС, так и для уполномоченных лиц. Но вопрос в чем? Организации, которые обслуживают жилфонд, получают бюджетные дотации в рамках планово-расчетной цены. В принципе, ТС тоже имеют такое право, но процесс этот для них сложный. И не всегда ТС идут за этими бюджетными дотациями.

И. ЧЕРНЯВСКАЯ: Да, больше финансирование направлено на государственный жилфонд. И это различие имеет большую проблему. Потому что, обслуживая жилфонд, организации покрывают свои расходы. ТС приходится вводить дополнительные взносы, порядок их взимания.  В некоторых случаях местные исполнительные власти идут навстречу ТС, оказывают поддержку в проведении текущего ремонта.

«Р»: Кто вообще должен регулировать отношения «собственник—исполнитель услуг»?

А. РОМАШКО: Законодательства достаточно для регулирования таких отношений. У нас работает Закон о защите прав потребителей ЖК-услуг. Он даже выведен в отдельную сферу. В нем прописаны права как потребителя, так и исполнителя. В принципе, сегодня мы видим рост грамотности населения в части отстаивания своих прав именно по этому закону. 

Ю. ВОДЯНИЦКИЙ: Как потребителя, но не как собственника.

А. РОМАШКО: Собственник начнет вести себя как собственник в том случае, когда в полной мере будет нести затраты на содержание имущества. Пока говорить об этом рано.

Хороший хозяин и за общим двором, и за подъездом присмотрит

Общее имущество — общие проблемы


«Р»: Что для этого нужно? 

А. РОМАШКО: Когда создавалось законодательство по ТС, подразумевалось, что собственники должны быть объединены одной целью — содержать и эксплуатировать общее имущество. Предполагалось, что люди начнут взаимодействовать друг с другом. И постепенно эта система управления эксплуатацией жилфонда начнет преобразовываться. На практике не получилось. 

Г. КАЛЁНОВ: Для того чтобы собственники добровольно начали создавать объединения, у них должен быть стимул. В Украине, например, он есть. Там создают объединения собственников многоквартирного дома для утепления дома, чтобы сэкономить на дорогущей теплоэнергии. У них есть очень важная для каждого домохозяйства цель. В Эстонии мэрии городов всячески поддерживают квартирные товарищества, в том числе финансово, устраивают конкурсы, выделяют финансирование на благоустройство территорий выигравших в конкурсе товариществ. Люди понимают, что государство всячески заинтересовано, когда граждане активно выполняют свои обязанности собственника и не боятся по своей инициативе создавать такие объединения. Чтобы такую же активность проявили наши люди, нужно для начала услышать от государства что-то наподобие: «Вы нам нужны, создавайте свои объединения». Пусть на первом этапе будет только это. Но, увы… 

Ю. ВОДЯНИЦКИЙ: Ответственность у владельцев наступит, когда они действительно станут владельцами. Пока есть возможность иждивенчества (например, использование административного ресурса), то ничего не изменится. Кстати, Закон о защите прав потребителей ЖК-услуг предполагает некое неравенство, если мы говорим об обслуживании жилфонда. 

«Р»: Мне кажется, что нежелание людей участвовать в управлении общим имуществом упирается лишь в финансовые затраты?

А. РОМАШКО: Не совсем. Да, бывают ситуации, когда люди и рады бы поучаствовать в содержании дома, но средств не хватает. Ведь мы говорим не только о Минске, где самая большая концентрация товариществ — около 700. Всего их в стране вместе с ЖСПК — 9000. 

Собственники не совсем готовы управлять общим имуществом, то есть собираться, принимать решения и оплачивать те услуги, которые потребляют, еще и из-за невысокой сознательности. По некоторым ТС наблюдается очень низкая активность.

Г. КАЛЁНОВ: Как и во всем, нет одинаковых — все разные. Есть исключительно отрицательные примеры, но есть и положительные практики, которые уже изучают в других бывших странах СССР. И завидуют нам! Например, ТС «Квартал «Зеленый Бор» недавно примерно за 100 тысяч рублей построило спортивную площадку с искусственным всепогодным газоном (за счет членских взносов, без помощи государства). В подъездах домов ТС «Дружба Брилевичи» начали устанавливать электронные доски объявлений — таких нет даже в Германии. Примеров масса, когда разумную активность наши собственники проявляют сами. Но можно эту активность свести на нет мелкими придирками, а можно помочь другим на их примерах осваивать такие практики. Но, к сожалению, о хорошем пишут мало и неохотно.

И. ЧЕРНЯВСКАЯ: Желание отвечать за общее имущество должно быть обоюдным.

Г. КАЛЁНОВ: Давайте посмотрим с другой стороны. Если у семьи в силу разных причин нет доходов, может она быть совладельцем дома и нести ответственность и равные финансовые обязательства с другими? Нигде такого нет. Такая семья становится арендатором, и государство ей всячески помогает — отменяет часть коммунальных платежей, ренту, регулирует затраты, но не способствует приобретению недвижимости за счет налогоплательщиков. Конституция гарантирует право на жилье, но она не гарантирует собственность на жилье. Арендное жилье — это хороший выход. И наша страна — единственная на постсоветском пространстве, которая проводит эту политику довольно успешно. В Минске построенные многоквартирные арендные дома уже приносят небольшой доход, который, тем не менее, позволяет без дополнительных затрат возводить два новых арендных дома ежегодно. 

А. РОМАШКО: Людей объединяет общее имущество, когда есть общие проблемы, люди сплачиваются для решения этих задач. И тут самое главное — научить их правильно принимать решения, правильно их оформлять. В принципе, это приведет к осознанию ответственности.

misnik@sb.by

Фото Александра КУЛЕВСКОГО

Версия для печати
Александр,53,Бобруйск
Калёнов предлагает общее собрание-так пусть попробует собрать жильцов 9-и этажного дома  в 28 подъездов,из 36 квартир в каждом.
Александр,53,Бобруйск
Первый и главнейший вопрос для меня---это,являются ли собственники многоквартирных жилых домов собственниками всей общедомовой собственности,как-то магазины,кафе,рестораны,аптеки и т.п. и т.д.,а не только лестничные марши и кладовки,подвалы и чердаки??? Второй главный вопрос касается того,что людям собственность передали,а научить их управлять никто и не подумал прежде обучить или открыть факультеты в ВУЗах по этому профилю для обучения управлению многоквартирным жилым фондом,или передать управление жилым фондом каждого конкретного дома   директорам их прежних ЖКУ с их персоналом,но для этого надо было оформить договора,а их нет.  
Александр,53,Бобруйск
При существующей системе государственного субсидирования организовать людей в сообщество собственников невозможно,в силу разницы интересов,но дать им институт управленцев общедомовой собственностью---единственно правильный выход,каковыми до этого были руководители ЖКУ с их персоналом.
Александр,53,Бобруйск
Калёнов предлагает общее собрание-так пусть попробует собрать жильцов 9-и этажного дома  в 28 подъездов,из 36 квартир в каждом.
Александр,53,Бобруйск
Выработать правила найма и смещения стороннего управленца общедомовым жилым фондом много проще,чем прийти к общему консесусу 1000 собственников,а для проверок существует аудит.
Александр,53,Бобруйск
Тарифы у нас,тема щекотливая,но уже,почти 100% оплачиваемая,кроме отопления,а в остальном,считаю,что ранее созданная система  ЖКУ с их штатным расписанием,включая паспортистку,является идеальным и шаговой доступности против нынешних РВЦ. Главное теперь,заключить единый типовой  договор на управление общедомовым имуществом с каждым собственником индивидуально. Прошло уже более 2-х месяцев,как я договор подписал,но в глаза его пока не видел и не получил,так как каждый договор должен подписать председатель горисполкома,что выглядит полным бредом,однако. Есть иной вариант---у каждого нового дома должен быть хозяин,построивший  многоквартирный дом за собственные или заёмные средства и тогда отношения хозяин-съёмщик самые простые,как и у арендодателя и арендополучателя---плати за услуги и точка.  
Иван г.Кричев
Наши люди привыкли что за все отвечает государство и все. и отойти от этого даже через 25-30 лет очень сложно.
Поэтому до конца люди не понимают,что многое они должны в своих квартирах делать за свой счет. А некоторые
пытаются бить на жалость и прибедняются в отсутствии денег,если нужно делать какой-то более крупный ремонт в квартире.
Вертикаль
1000 идей для пополнения бюджета? Вопрос второй: программа коснётся всех или только тех, кто участвовал в приватизации своего жилья?  
Заполните форму или Авторизуйтесь
 
*
 
 
 
*
 
Написать сообщение …Загрузить файлы?

Новости
Все новости