Все модели хороши — выбирай на вкус...
Ипотека — это залог недвижимого имущества, например, будущего жилья, для получения долгосрочной ссуды. Причем по ставкам ниже рыночных. В мире существуют две общепризнанные системы ипотеки: американская и европейская, а точнее, немецкая. Американская модель представляет собой следующее. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, который в свою очередь обязан ежемесячно выплачивать определенную сумму денег. Это обязательство обеспечено залогом приобретаемого жилья. Затем банк продает кредит по номинальной стоимости одному из ипотечных агентств, которое, купив определенное количество кредитов, собирает их в пулы и создает на основе каждого новую ценную бумагу. Практически безрисковую, поскольку выплаты владельца облигаций гарантированы уже агентством, за которым стоит государство, а не залогом недвижимости. Отсюда и приток средств.
Немецкая модель проще и отличается тем, что имеет один уровень. В ней отсутствуют специализированные ипотечные агентства. Банк, выдав кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска собственных ценных бумаг. При этом в обязательном порядке владельцами облигаций и в том и в другом случае становятся пенсионные фонды и страховые компании — главные игроки на поле.
Ипотека по-белорусски
В большинстве стран мира посчитали, что изюминка ипотеки — выдача кредитов на приобретение уже готового объекта, дома или квартиры. Конечно, такой принцип избавляет как банки, так и клиентов от лишней головной боли. У нас же приоритет отдан новостройкам. Основная причина — неумолимо стареющий жилищный фонд. Все меньше с каждым годом становится охотников приобрести квартиру, например, в “хрущевке”, даже если дом расположен в центре города. Поскольку предпочтения граждан нашей страны очевидны, главным направлением в развитии белорусской модели ипотеки должно быть кредитование строительства жилья. И такое у нас имеет место, что говорит о практической возможности его развития. На данный момент ипотека сводится к тому, что банк выдает кредит, заключив кредитный договор и договор об ипотеке. При этом заложены могут быть жилые дома, квартиры и их части, дачи, гаражи... А дальше — полоса препятствий.
— Самая значительная проблема сегодня — формирование залога под такие кредиты, — рассказывает начальник управления инвестиций ОАО “Белинвестбанк” Наталья Хоменко. — Во-первых, стоимость жилья достаточно высокая, поэтому набрать другое имущество для залога достаточно тяжело, найти платежеспособных поручителей также проблематично. Получается, что в основном обеспечением возврата долга служат права на строящуюся квартиру, а в качестве дополнительного гаранта — поручительство. Кроме того, банки пытаются обезопасить себя, кредитуя не всю стоимость недвижимости, а, как правило, только 80 процентов. И если случится так, что заложенное имущество перейдет в собственность банка с последующей продажей, то его стоимость превысит размер кредита.
Но не все так просто, как кажется. Обратить взыскание на залог в случае невыполнения кредитополучателем своих обязательств практически невозможно. По мнению специалистов, основная причина — институт прописки, который пока остается первичным. До погашения кредита правами на квартиру обладает банк, а продать ее может только при условии, что в ней никто не будет прописан. Кредитополучатель в свою очередь может быть в ней прописан и может проживать, но не более того. Согласно действующему законодательству, продать заложенное имущество он не имеет права, а прочие условия предусматриваются в договоре об ипотеке. И именно прописка залогодателя — препятствие для банка. Выписать человека в никуда нельзя, а уж тем более его детей, которые вполне могут появиться на свет в период выплаты кредита и, естественно, будут прописаны в заложенной квартире. Но это не говорит о том, что права семьи, желающей иметь крышу над головой, должны быть ограничены.
— В Москве эту проблему решили путем реализации проекта “Муниципальное жилье”, — говорит Наталья Хоменко. — Иными словами, банк может отселить неплатежеспособную семью условно из заложенной трехкомнатной квартиры в однокомнатную или в коммунальную.
Такой принцип подошел бы нам, белорусам. Хотя бы потому, что наши люди сознательны и если уж идут на такой ответственный шаг, как строительство жилья, то доводят дело до конца. Поэтому можно сказать, что предоставление муниципального жилья послужило бы лишь формальностью и помогло бы преодолеть один из барьеров на пути к ипотеке. Но даже если допустить, что банк получит-таки в собственность заложенную недвижимость, то реализовать ее он сможет только через суд, который выносит постановление о продаже, организовывает торги. По их результатам определяется покупатель, и по акту суда ему передается недвижимость. Участвовать банкам в свободных торгах нельзя.
Сроки тоже имеют значение
Есть еще одно препятствие: несопоставимые доходы и цены на жилье, а вдобавок и высокие процентные ставки. Как правило, для граждан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, по кредитам в рублях ставка составляет 16—19 процентов годовых, в валюте — 14. Вот здесь и уместно вмешательство государства, которое, несомненно, в ближайшем будущем приведет к желаемым результатам. Все идет к тому, что урегулируются и доходы населения, и процентные ставки по кредитам. Немаловажную роль в этом играет постоянное снижение уровня инфляции. Кстати, сегодня он в Беларуси не превышает максимально допустимый во всем мире — 10 процентов. Кроме всего прочего, редки случаи, когда кредиты на приобретение или строительство жилья выдаются на длительный срок. Максимум — 15 лет, в то время как в других странах — до 30 лет. Правда, у нас из этого правила есть исключение — льготное кредитование. В этом случае деньги можно получить аж на 20 лет и всего под пять процентов годовых. Однако такие кредиты доступны далеко не всем.
— Увеличение сроков кредитования в значительной степени зависит от наличия долгосрочных ресурсов, — комментирует Наталья Хоменко. — Большая работа проводится по привлечению вкладов физических лиц на длительный срок. Общеизвестно, что население размещает сбережения в банках максимум на два года. Предприятия также, как правило, не держат деньги на счетах, а используют их в хозяйственном обороте. Следующий барьер — практическое отсутствие рынка ценных бумаг. Ведь даже если создать ипотечные облигации, найдутся ли на них покупатели на фоне действующей системы налогообложения?
И, наконец, на белорусском ипотечном поле пока отсутствуют важные игроки — страховые компании. Точнее, их роль настолько незначительна, что практически незаметна.
— В настоящее время наиболее распространены два вида страхования: дополнительного залога и жизни залогодателя, — рассказывает Наталья Николаевна. — Все остальные виды удорожают процедуру выдачи кредита, поэтому и не пользуются спросом. А, например, в России требование о страховании риска невозврата долга — одно из условий выдачи кредита практически у всех банков.
Наверняка в скором времени белорусские банки придут к заключению, что развитие страхования диктуется рынком и имеет преимущества для всех сторон. Очевидно и то, что ипотечное кредитование принесет пользу не только людям, но и экономике страны. Отрадно то, что хоть и медленно, но все же верно Беларусь к этому движется.
Наталья ЕРЕМИЧ
