На смену ЖЭСам приходят ассоциации товариществ собственников и частные управляющие компании
Более 92 процентов жилфонда страны обслуживают ЖЭСы. Но в последнее время сами коммунальщики все чаще говорят о том, что пришло время демонополизировать эту сферу, активно создавать товарищества собственников и управлять домами самим. Новые ТС уже ощутили преимущества этого. Но некоторые ЖСК, где используют схожую форму управления уже несколько десятилетий, задаются вопросом: а может, все-таки лучше довериться ЖЭСам? Ведь со временем возникают вопросы. Например, как осилить собственникам одного лишь домовладения капремонт? Или как обслуживать «возрастной» дом, если нет средств самим нанять всех нужных специалистов? «Р» разбиралась в ситуации.
Тридцать лет спустя
ЖСК № 8 поселка Лесной Минского района более 35 лет. Сразу видно: здесь живут хозяева. Дорога перед соседним домом облеплена льдом так, что машины еле едут, переваливаясь с боку на бок. А тут чисто: специально вызывали технику. Подъезды отремонтированы, почтовые ящики аккуратные, ступеньки целые…
Председатель ЖСК — пенсионерка Нина Андреева. Она бывшая медсестра и должность руководителя ЖСК заняла 20 лет назад, потому что других желающих не было, некому передать полномочия и сейчас. За это время Нине Андреевне пришлось вникнуть в суть всевозможных технических нюансов, но все-таки необходимых знаний ни по управлению домовладением, ни по распоряжению общими деньгами у нее нет.
Тем не менее дом выглядит гораздо лучше, чем соседние жэсовские. Но они-то ежемесячно отчисляют деньги на счета ЖЭСа и в любом случае получат свой капремонт. А что ЖСК? Он небольшой, всего 90 квартир. В месяц собирают 1400 тысяч рублей. В год — около 17 миллионов. Как собрать большую сумму, если средства расходятся на упреждающий и текущий ремонты?
— Мы более-менее привели дом в порядок: отремонтировали подъезды, кровлю, канализацию, но нужна тепловая модернизация. К тому же при разграничении балансовой принадлежности в наше ведение перешло 60 метров теплотрассы. Я не представляю, что делать, если случится авария. Но какой сварщик пойдет к нам на мизерную долю ставки? Думаю, единственный выход из положения — объединить несколько ЖСК. Тогда денег хватило бы на то, чтобы содержать квалифицированный общий штат, и на полную ставку люди бы работали добросовестнее, — рассуждает Нина Андреева.
Новые ТС брать себе в компаньоны ЖСК № 8 не хотят. Инициативу поддерживают в старых домах, но среди жителей-пенсионеров нет тех, кто бы решился взять на себя ответственность и начал организовывать ассоциацию. Да и с чего начинать, собственно, непонятно. Но делать-то что-то надо, иначе дома со временем просто развалятся…
Молодо — не зелено
Кондоминиум, управляемый ТС «Очаг», застройщик сдавал без фасада. Собственники 156 квартир не пошли в суд, а решили проблему за свой счет. По такому принципу управляют домом вот уже шесть лет. Здесь знают, на чем можно сэкономить и что можно позволить за сэкономленные деньги. Этот дом выглядит как новый, а если сравнить жировки его жильцов и соседних жэсовских, то сравнение будет совсем не в пользу последних.
Вы можете себе представить ступеньки в обычном подъезде, выложенные кафелем? В подъезде ни пятнышка: за порчу совместного имущества могут наложить штраф от 1 до 5 базовых. Здесь не станут выносить строительный мусор, не упаковав его предварительно в пакет. Или нести по лестнице мебель, царапая углы. Соседи увидят — сообщат правлению. Те устранят урон, а сумму добавят «вредителю» в жировку.
— Я убедительно советую председателям «возрастных» ЖСК пройти обучение по управлению домом: только в Минске таких курсов пять, и дотируются они из местных бюджетов. Их огромный плюс в том, что можно наглядно посмотреть, как решались такие же проблемы в других домах, и взять опыт на вооружение, — рассказал «Р» Геннадий Каленов, главный инженер ТС «Очаг». — Кроме того, наше товарищество — один из инициаторов создания Международной ассоциации управляющих недвижимостью, которая организована в феврале этого года. Одно из направлений ее работы — консультирование собственников, помощь в решении проблем ТС и ЖСК.
Что касается капремонта, то в «Очаге» уверены: в ближайшем будущем на законодательном уровне должен быть урегулирован вопрос льготного кредитования капремонтов. Тем более наработки в этой области уже есть.
Ассоциация или частное ЖЭУ?
Как быть собственникам старых домов, знают в Витебске, Орше и Минске. Там осуществили мечту ЖСК № 8 и создали ассоциации.
— В нашей ассоциации 4 дома, — рассказал «Р» Олег Кравчук, председатель ассоциации ТС «Витебская альтернатива». — Наш дом самый маленький — всего 26 квартир, поэтому обратились с инициативой к председателям соседних ТС. Они нас поддержали, ведь сообща обслуживать дома гораздо проще и выгодней. Вместе мы создали что-то вроде маленького ЖЭСа: в каждом ТС — свой председатель и бухгалтер, но остальные работники общие. Вместе мы приобрели сварочный аппарат, газонокосилку, сейчас в лизинг покупаем трактор. Что касается объединения старых ЖСК, то дело с мертвой точки не сдвинется, пока кто-то из жильцов не возьмет инициативу по разработке устава, учредительного договора в свои руки. Это большой труд, но от него зависит благосостояние ваших домов.
Если все-таки инициативный лидер не найдется, есть еще вариант — отдаться в руки частной управляющей компании. В Беларуси, правда, таких немного. Крупнейшая и самая авторитетная — могилевское «ЖилЭкспо». Начали работать еще в 1995 году, а сейчас у них 33 дома. Можете себе представить: на обслуживание 1 кв. метра здесь тратится на 915 рублей меньше, чем в государственных ЖЭСах!
— Если ЖСК сложно самим управлять домом, они приходят к нам, — рассказала «Р» директор «ЖилЭкспо» Инна Евсеева. — Наша организация оказывает те же услуги, что и ЖЭС. В штате 80 человек, есть главный инженер, энергетик, инженер-строитель, юрист, маляры-штукатуры, плотники, мастера по благоустройству и так далее. Есть своя аварийная служба с укомплектованным автомобилем «газель», сварочный пост, специалисты выезжают в любое время суток. На вооружении трактор — так решили проблемы с уборкой снега и благоустройством территорий. На наших счетах жильцы аккумулируют также средства на капремонт, в прошлом году, например, его сделали в четырех домах.
Сейчас уже не стоит вопрос, можно ли управлять своим домом самим. Проверили и убедились: можно. Тем более по такому пути давно развиваются жилищные отношения в Европе. К тому же для успеха этого перспективного во всех смыслах дела нужна всего одна составляющая — хозяйская рука абсолютно каждого жильца.
-------------------------------------
Комментарий в тему
Эдмунд ГРИШКЕВИЧ, начальник Управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза:
— В Беларуси нет таких домов, которыми бы никто не управлял. Если сложилась ситуация, что члены ТС или ЖСК отказываются сами следить за своим домовладением, то они обращаются в райисполком, и им назначают уполномоченное лицо, как правило ЖЭС. Но подобных случаев не так много. Все-таки большинство собственников осознают плюсы того, что можно самим решать, сколько платить и на что тратить деньги, как говорится, быть в доме хозяевами.
-------------------------------------
На снимках: один из подъездов показывает председатель ТС «Очаг» Надежда ЧЕРНИКОВА; удивительно: застройщик сдавал этот дом без фасада.
Фото: Александр ТОЛОЧКО
