ЖЭСы и товарищества собственников: кто живее всех жилых?

Самый больной вопрос потребителя услуг ЖКХ формулируется так: почему тарифы все время растут, а качество обслуживания остается прежним? Многие из тех, кто живет в старых домах, искренне считают техобслуживание мифической услугой. Они спрашивают: за что мы платим, если подъезды грязные, мусоропровод воняет, крыша течет, лифт не меняют сорок лет, а графики капремонта всегда срываются? Даже Президент как-то признался: “ЖКХ для меня в плане тарифов — загадочная страна”. После этого проблему детально изучила рабочая группа под руководством Комитета госконтроля и стало ясно, что фактически жильцы платили не только за газ, свет, воду и обслуживание дома, но и помогали содержать непрофильные здания и производства, не говоря уже о раздутых штатах управленцев и эффектном мощении центральных тротуаров за средства капремонта.

Нужно понимать, что услуги ЖКХ делятся на две составляющие: на коммунальную (газ, свет, вода) и жилищную. Именно вторая, жилищная, вызывает больше всего нареканий в плане прозрачности цены и качества услуги. В самом деле, не может же одинаково стоить обслуживание квадратного метра в хрущевке и новостройке повышенной комфортности. Но на бумаге это так.

И вот свершилось! Статью “Техническое обслуживание” разложили на части, которые непосредственно касаются обеспечения нормальной жизнедеятельности многоэтажки. Тариф при этом пока не повысили, но от “накипи” очистили, как и обещали. Жильцы не будут больше платить за уборку двора (работа дворников до сих пор оплачивалась из статьи “Техобслуживание”), зато точно будут знать, сколько стоят свет в подъезде и работа хорошей уборщицы. В жировках появятся строчки “Освещение мест общего пользования”, “Санитарное содержание вспомогательных помещений” и “Силовая энергия на движение лифта”. Понятно, что затраты каждого дома будут разными, и впервые мы сами сможем влиять на некоторые из них. Кто-то, считают авторы реформы, задумается об установке датчиков движения, а где-то жильцы ради экономии решат сами убирать в подъезде. За росписи на стенах и вандализм счета после ремонта тоже получат собственники квартир конкретного дома.

Все это пока выглядит весьма идеалистически, но есть надежда, что такой подход рано или поздно заставит собственников жилья взять на себя часть ответственности за состояние дома. Рассчитывают также, что новый расклад в жировке повысит уровень возмещения населением затрат на техобслуживание почти до 80%.

По-другому начнут работать и жилищно-коммунальные службы. Эксперимент, который провели в Партизанском и Первомайском районах Минска, будет распространен на всю страну. Коммунальные службы там полностью изменили свою структуру, штатную численность, форму подчинения и главное — подходы к работе.

До реформы вопросами техобслуживания и эксплуатации жилищного фонда в двух минских районах занимались 27 организаций (два ЖРЭО и 25 ЖЭСов и ЖЭУ). При этом функции заказчика и подрядчика были сосредоточены в одном лице — ЖРЭО. Теперь службы заказчика и исполнителя разделены, вместо 25 юридических лиц создано 11. Если кратко, одни специалисты проводят тендеры и аукционы, затем контролируют качество работы подрядчиков, вторые смотрят за вверенными домами, третьи выполняют в них ремонт, четвертые убирают двор, пятые — лестничные клетки...

По словам генерального директора государственного объединения “Минское городское жилищное хозяйство” Виталия Смирнова, в результате оптимизации себестоимость услуг в целом снизилась более чем на 16%, себестоимость техобслуживания сократилась на 10%. По такой схеме начнут работать службы ЖКХ во всех районах Минска, что по планам позволит сэкономить около 120 миллиардов рублей в год.

В конце декабря министр ЖКХ Александр Терехов сообщил, что 2016 год станет переходным в реформировании системы жилищно-коммунального хозяйства всей страны. Новые методы работы будут апробированы в одном из крупных городов каждой области.

Еще одна новинка — единый контакт-центр ЖКХ и портал “Мой Горад” 115.бел, которые заработали в Минске в ноябре. Среди услуг — вызов аварийной службы, сообщение о проблеме в ЖКХ или инфраструктуре города, заказ справки и прочих документов в любом, независимо от места проживания, расчетно-справочном центре города. В наступившем году аналогичные порталы создадут во всех крупных городах страны.

Это второй больной вопрос нашей системы ЖКХ. В Беларуси более 92% жилья в многоквартирных жилых домах является частной собственностью. Однако большинство владельцев квартир убеждены, что обслуживание многоэтажки — имманентная обязанность государства. Купив квартиру, мы никак не можем согласиться с тем, что надо отвечать за подъезд, подвал и лифт. Хотя это так просто. Давайте мысленно уберем то, что лично нам не принадлежит. Пол, потолок, стены, крышу, фундамент, лестницу, лифт, трубы и так далее. Что осталось? Воздух и личные вещи. Без общего имущества, которое принадлежит всем собственникам квартир, самих квартир даже теоретически нет и быть не может.

Более 15 лет в Беларуси действуют товарищества собственников (ТС), однако надежды на то, что эта форма управления жильем составит конкуренцию государству, не оправдались. Напротив, проблем у товариществ так много, что 31 декабря 2015 года Президент подписал Указ № 536, который делает их подконтрольными и подотчетными местным органам власти и позволяет исполкому отстранить от дел председателя ТС, если он не справляется со своими обязанностями. Многие возмущаются: мол, опять государство хочет решать за меня. Но жильцы, которым на практике пришлось столкнуться с некомпетентными председателями, вздохнули с облегчением. Ведь это только кажется, что такая форма управления жильем за полтора десятка лет уже хорошо обкатана и понятна собственникам. В каждой новостройке люди, по сути, начинают с ноля, и даже опытные председатели часто становятся участниками скандалов.

Скажем, в одном из новых домов витебского микрорайона Билево-3 председатель недавно подала в суд на членов ревизионной комиссии, которые инициировали ее переизбрание. Считает, что ее незаконно сняли с должности. Между тем жильцы новостройки два года ждали наведения порядка, но дождались только тараканов в своих квартирах.

— Вопросы к председателю были с самого начала и по начислению квартплаты, и по поводу качества уборки двора, которую она поручила своему мужу-теплотехнику, — рассказывает член комиссии Вера Майорова. — Косить траву, чистить снег, готовить дом к зиме — об этом председатель вспоминала только после жалоб, объяснить что-то по расчетам жировок не могла. При этом заработную плату в размере 2,5 миллиона рублей начисляла себе исправно. Последней каплей стала жалоба из соседнего дома, по двору которого летал наш мусор. В итоге решением собрания ее освободили от должности, выбрали человека, который живет в нашем доме, теперь пытаемся восстановить бухучет. А она надеется восстановиться через суд. У нее, кстати, несколько домов, и в одном тоже хотят ее переизбрать, но, глядя на наш пример, пока не решаются.

Несколько лет назад один из руководителей ТС в Витебске довел до того, что люди полгода не получали жировок. Из всех инстанций на жалобы жильцам отвечали: переизберите председателя. В итоге в доме отключили лифты, перестали вывозить мусор. На этом этапе власть была вынуждена вмешаться. Чтобы перейти на обслуживание в ЖРЭТ, жильцы за свой счет нанимали аудитора для восстановления бухучета. Такие конфликты приводят людей к простому выводу: ТС хуже, чем ЖЭС.

Но бывает все с точностью до наоборот. Минчанин Сергей больше года снимает квартиру в пригородном поселке Лесной — в доме № 1 по улице Александрова. А точнее, в товариществе собственников “Квартал “Зеленый Бор”. И по сей день не может нарадоваться организацией быта:

— По сути, это отдельная коммуна. Достаточно бегло изучить доску объявлений у нашего дома. Вот объявляется конкурс на лучшее новогоднее оформление балкона. Победителю — ценный приз. А вот сообщение о пожаре в квартире многодетной семьи по соседству, специальный счет для желающих помочь. И я уверен, что пустым этот счет не останется. Потому что как-то по-человечески здесь все, что ли. Простой пример: в подъездах полы выложены новой плиткой, так жильцы застилают ее зимой картоном — чтобы не повредить. Все соседи регулярно моют пол в общих тамбурах, поддерживают уют. Вызвал как-то электрика — явился через 20 минут, причем начал визит с извинений, что заставил себя ждать.

Сергей признается, что ему много где довелось снимать квартиру, но столь образцового порядка не встречал ни разу:

— Автомобили жильцов стоят исключительно на парковке. Во дворовых зонах — пешеходные “зебры”, “спящие полицейские”. Да, бросается в глаза обилие видеокамер, зато собак во дворе не встретить, хотя у жильцов их немало. Просто есть специальные площадки для выгула. Самое поразительное, что руководитель товарищества при всей образцовости своего хозяйства никак не пиарится. По крайней мере, я его имени не знаю.

Неудивительно, что “Квартал “Зеленый Бор” признан лучшим совместным домовладением страны в 2015 году. Характерная деталь: на интернет-форуме товарищества в разделе “Жизнь квартала” почти 50 тысяч сообщений. Дополнительные сборы в этом ТС небольшие — 80—100 тысяч рублей с квартиры. На примере таких товариществ можно сделать вывод: когда человек видит, что его платежи реально влияют на состояние дома, в котором он живет, и двора, где играют его дети, он готов вести себя адекватно и доплачивать за комфорт. Увы, вряд ли стоит ожидать, что такой подход сработает в жэсовских домах. Старые многоэтажки слишком разнородны по составу жильцов, там, кроме неудовлетворительного технического состояния, больше должников, не оплачивающих коммунальные услуги.

Указ Президента № 536 ввел для товариществ еще одну новую норму. Теперь все решения будут приниматься только большинством собственников, а не участников собрания. Это, с одной стороны, защитит жильцов, а с другой — сильно усложнит процесс, потому что достичь согласия бывает сложно даже соседям по площадке, а уж если в доме 300 квартир...

Председатель правления товарищества собственников “Очаг” (Минск), член правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости Надежда Черникова уверена, что товариществам, наоборот, нужно дать больше свободы. По ее мнению, главная проблема ТС заключается в том, что практически в каждом из них есть жильцы, которые во всем стараются видеть исключительно негатив. Эти люди вышли из Советского Союза, они привыкли к тому, что государство им все время что-то должно. В этой ситуации выходом, считает специалист, могла бы стать законодательная поддержка руководства ТС:

— Мне импонирует, что новый Жилищный кодекс дифференцирует подходы, не стрижет всех под одну гребенку. Именно такой принцип хотелось бы видеть и по отношению к товариществам собственников. Ведь опыт показывает, что самые лучшие и эффективные ТС могут развалиться при наличии таких вот деструктивных жалобщиков — единичных, но очень настырных. В Минске в качестве печальных примеров можно назвать ТС “Мирошниченко, 21” — когда-то самое шикарное товарищество собственников. Или ТС “Гая, 4”. В 2003 году я изучала их опыт как яркий пример эффективности. А сейчас этих товариществ практически нет. Почему? Прежде всего из-за того, что законодательство трактуется по-разному. ЖЭСы и товарищества собственников нельзя уравнивать! Товарищества — это, скорее, мини-ЖЭСы. Ну почему жировки в них должны делаться по той же форме, что и в ЖЭСах? А когда начинает вмешиваться в работу администрация района, еще кто-то, это не идет на пользу делу.

К надеждам на воспитательный эффект реформ ЖКХ Надежда Черникова относится скептически. Потому что сравнивала свой дом, которому 12 лет, с одним из жэсовских. Недавно установленный лифт там уже в убитом состоянии, свежеокрашенные подъезды выглядят хуже, чем у нее с давним ремонтом. В “Очаге” даже черточка на зеркале — ЧП, потому что все жильцы — участники долевого строительства, каждому из них этот дом дался недешево. А проживающие в жэсовских домах хотя и приватизировали квартиры, воспринимают ЖКУ как должное, все находящееся за пределами квартиры — как ничейное. И в такой ситуации надо понимать, что увеличение квартплаты — мера хотя и непопулярная, но необходимая. Только рублем можно воспитать из безразличного жильца хозяина своего дома и двора.

— Декабрьский Указ Президента по техническому обслуживанию четко определяет позиции, финансируемые государством. Это те фундаментальные моменты, которые влияют на безопасность дома, касаются его коммуникаций. Также государство берет на себя обслуживание придомовой территории, весьма затратный капремонт, теплоснабжение — самую дорогую коммунальную услугу.

В конечном результате реформа преследует главное: воспитание чувства собственника, чувства хозяина. Потому что перед жильцом ставится дилемма: или он сам содержит в чистоте свой подъезд, или нанимает стороннюю организацию для этого (не важно, государственную или любую другую). Если товарищества собственников будут создаваться повсеместно, у нас повысятся и качество жилищно-коммунальных услуг, и контроль за расходами.

— Условия для развития конкуренции на рынке коммунальных услуг создаются не сразу. Нужны диалог, постепенное изменение законодательства и информирование населения. Что касается ответственности, во всем мире люди стараются быть от нее подальше, поэтому с момента приобретения собственности ответственность за нее должна наступать немедленно. И это не добровольно, не из области “хочу — не хочу”. Особенность нашей страны в том, что происходит постепенная передача ответственности собственникам. Белорусский подход отличается гуманизмом. Государства-соседи еще 20 лет назад всю ответственность передали собственникам квартир, что привело к более плачевному результату, нежели в Беларуси. У нас есть преимущество — монопольно, неэффективно, однако многоэтажки все же опекались государственными организациями и сегодня их состояние лучше. Но наша система проигрывает европейской.

— В нашем районе 176 товариществ собственников, и жалобы на их деятельность мы получаем два-три раза в неделю. Чаще всего обращения касаются начисления платы за основные жилищно-коммунальные услуги. Следующая проблема — отсутствие общих собраний. Качество эксплуатации жилфонда тоже оставляет желать лучшего, хотя управляют они новостройками. Причина в том, что председатели ТС не имеют опыта, большинство работает по совместительству. На данном этапе считаю, что усиление контроля со стороны местных исполнительных органов пойдет всем на пользу.

— Конечная цель реформы ЖКХ понятна, однако неясна дорожная карта для ее достижения. Банальное поднятие тарифов не решит ни одной проблемы, но может породить еще и обнищание населения на фоне расцвета коррупции. Поэтому серьезным ценовым подвижкам должно предшествовать преобразование махины ЖКХ в высокоэффективную и абсолютно прозрачную систему. В Великобритании, например, реформа ЖКХ заняла 15 лет. Такой срок и для нас выглядит вполне реалистичным.

— На мой взгляд, постепенное разгосударствление сферы ЖКХ неизбежно повысит эффективность управления жилищным фондом. Я сам раньше проживал в доме, обслуживавшемся ЖЭСом, а ныне живу в товариществе собственников. Разница ощутимая, и не только в том, что тот дом был старый, а этот — новый. Самое главное — все заинтересованы в уюте и чистоте в подъездах, в отсутствии надписей на стенах, в аккуратном использовании мусоропроводов. В жэсовском же доме требований и претензий у жильцов было много, а вот обязанности отсутствовали.

infong@sb.by