Пенсионерка Тамара Игнатьевна после смерти мужа автомобиль продала, а в гараж, расположенный в одном из кооперативов на окраине Могилева, пустила «квартиранта». Причем на законных основаниях, с составлением договора. Но через некоторое время на гараж нашелся покупатель, однако выселить арендатора хозяйке пока не удается.
Приехав с потенциальным покупателем к своему гаражу, пенсионерка увидела, что замок поменяли. Показать гараж изнутри гостю у владелицы не получилось. Она связалась с арендатором, тот заявил, что выезжать не планирует, его все устраивает и ничего ему хозяйка не сделает, так как в договоре не проставлен срок его действия. С тех пор юридически подкованный гражданин на телефонные звонки не отвечает, а деньги за аренду исправно перечисляет хозяйке на карточку.
Один раз пенсионерка предприняла попытку съездить домой к своему обидчику, однако его супруга сказала, что мужа нет дома, а когда вернется — неизвестно. Также негостеприимная дама весьма нелюбезно попросила не беспокоить семью по месту жительства, а все деловые вопросы с супругом решать по телефону или договариваться о личной встрече где-нибудь в городе. В общем, повторно навещать «квартиранта» владелица гаража не решается, да и понимает, что бесполезно.
Соседи из гаражного кооператива предпочитают в создавшуюся ситуацию не вмешиваться, так как не очень хорошо знакомы с Тамарой Игнатьевной — больше общались с ее супругом. Да и по большому счету им без разницы, кто пользуется боксом, лишь бы помех не создавали. Не вникает в проблему и председатель гаражного кооператива, заняв позицию «моя хата с краю».
Сыновья пенсионерки живут в Минске. Как-то старший Денис приезжал специально, чтобы помочь матери уладить конфликт, но тоже не дозвонился до арендатора, не смог договориться о встрече. Поехал в гараж, однако и там конфликтного автовладельца не застал.
Юридически Тамара Игнатьевна имеет право продать свою недвижимость вместе с несговорчивым арендатором, а уж новому хозяину ничего не стоило бы найти управу на человека, создающего проблему, так как с ним, новым хозяином, арендатор не состоит в договорных отношениях. Но покупатель на это не согласен: во-первых, прежде чем покупать гараж, хочет убедиться, что внутри все в порядке, — не брать же кота в мешке. Во-вторых, никому не нужны дополнительные проблемы и хлопоты.
Внимательно изучив договор, хозяйка убедилась, что в нем на самом деле не указан срок действия, то есть он превратился в бессрочный.
В милиции Тамаре Игнатьевне сказали, что этот спор нужно решать в суде. Люди в погонах готовы вмешаться только в том случае, если будут нарушены правила пользования помещением. А этих нарушений не выявлено. При этом юрист, к которому она обратилась за консультацией, предупредил, что дело выиграть в суде будет непросто из-за непродуманно составленного договора. Дескать, в сложившейся ситуации трудно предъявить претензии. Деньги за гараж вносятся, им пользуются по назначению, его содержат в чистоте и соседям никто не мешает.
Неужели ситуация зашла в тупик?
Адвокат Геннадий Михолап подсказал довольно простой законный выход из создавшегося положения. Оказывается, договор аренды без указания срока действия все же можно расторгнуть. Согласно статье 581 Гражданского кодекса, он считается не бессрочным, как прежде убеждали владелицу недвижимости, а заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от взятых на себя обязательств, предупредив об этом письменно другую сторону не менее чем за месяц, а в случае с недвижимостью — за три месяца. Такой длительный срок в случаях с гаражом или квартирой устанавливается для переезда, потому что арендатору предстоит найти другое помещение, перевезти вещи.
Письмо-предупреждение о прекращении действия договора лучше выслать по домашнему адресу арендатора с уведомлением. Конечно, хозяйке гаража придется подождать, и довольно долго, но, как видим, не «до бесконечности». Адвокат предупреждает, что, если этот человек и после предупреждения не захочет покидать гараж, принудить его съехать можно будет в судебном порядке — этим займутся судебные исполнители.
Геннадий Михолап рекомендует пенсионерке напомнить проблемному съемщику: если придется судиться, ему нужно готовиться к серьезным судебным издержкам, а если выселять его придут судебные исполнители, предстоят траты, связанные с исполнением судебного решения. Так что разумней решить вопрос полюбовно.
Также арендатор поступил неправильно, поменяв замок, тем самым он ограничил доступ в помещение законной владелице, которая вправе прийти и проверить, не хранит ли он запрещенные предметы, не занимается ли каким-то бизнесом. Кроме того, если новый замок окажется более простым и дешевым, речь может идти и о нанесении убытков. Ведь любые изменения можно производить только по согласованию с собственником.
Вообще же, конфликтов, связанных с арендой, немало, даже когда договоры составлены подробно, по всем правилам, с учетом различных нюансов. К примеру, нередко владельцы коммерческой недвижимости досрочно выселяют арендаторов-предпринимателей, найдя более выгодных клиентов или желая использовать помещение для чего-то другого.
Именно поэтому специалисты советуют составлять договоры аренды очень вдумчиво и внимательно. И еще важно уметь договариваться.
Сейчас пенсионерка Тамара Игнатьевна подготовила письмо-предупреждение своему проблемному «квартиранту», собирается отправить его по почте с уведомлением. Она очень надеется, что арендатор также посоветуется с адвокатом и примет правильное решение, не доводя дело до суда.
Кроме того, пожилая женщина сделала вывод, что при составлении любых документов нужно быть предельно внимательной, ничего не выпускать из виду.
ДАТА ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ
Недавно в Минске владелец квартиры сдавал спальные места в аренду командированным, не указывая в документах срок проживания. Затем, пользуясь этим упущением, выставлял огромные счета предприятиям, направлявшим сотрудников в столицу: к примеру, пытался получить оплату не за день-два проживания, а за целый месяц, заведомо зная, что постоялец давно съехал. Правда, в этом случае правоохранительные органы, к счастью, заинтересовались владельцем недвижимости, усмотрев в его действиях состав преступления — мошенничество. Однако все равно фирмам пришлось побороться за свои деньги.
ВЫНУЖДЕННОЕ ДАРЕНИЕ
Несколько лет назад бобруйчанка сдала квартиру землячке, не указав в договоре найма не только срок его действия, но и сумму оплаты. На протяжении нескольких лет квартирантка, живя на чужой жилплощади, не давала денег и категорически отказывалась выселяться, при этом владелица квартиры исправно платила налог с несуществующих доходов. В суде почему-то не получилось признать договор недействительным, хотя в нем не было прописано ни суммы арендной платы, ни срока действия, что само по себе является серьезным упущением. Выйти из ситуации помог договор дарения дочери. Хотя подарить свою недвижимость даже родственникам тоже не всегда хороший выход. С одной стороны, потребуются дополнительные затраты на переоформление договора недвижимости, с другой — можно попасть из огня да в полымя, лишившись гаража, квартиры или дома, которые на вполне законных основаниях перейдут в собственность одаряемых.
mendeleva@sb.by
