Договор дороже денег

Как не испортить новоселье

Возраст давно перевалил 30-летний рубеж, детишки с трудом вписываются в лилипутские размеры общежитской комнаты, а надежда на собственную квартиру все так же призрачна, как и пять лет назад. Как быть в такой ситуации - 10 - 15 лет ждать льготных кредитов или попытаться построить квартиру за свои кровные? Если скопились хоть какие-то сбережения и вас готовы поддержать материально родственники и друзья, то предпочтительнее второй вариант. Тем более что новая концепция жилищной политики предусматривает снижение доли государственной поддержки в общем объеме капиталовложений, направляемых в жилищное в строительство. Если в 1996 году с помощью государства было построено около 80 процентов домов, то в прошлом - менее 40. Поэтому многие предпочитают прибегнуть к самому распространенному способу решения жилищной проблемы за свои кровные - участию в долевом строительстве. Несмотря на то что в последние годы репутацию "долевки" изрядно подмочила как деятельность "финансовых пирамид", банально кинувших десятки граждан, так и нечистоплотность отдельных компаний, нарушивших свои обязательства. О том, как не оказаться обманутым при строительстве квартиры и правильно выбрать компанию, которой можно доверить свои деньги, мы попросили рассказать начальника отдела главного управления жилищного строительства Минстройархитектуры Татьяну ЗАТУРЕНСКУЮ.

- Татьяна Васильевна, с чего стоит начать человеку, собравшемуся строить жилье за свои деньги?

- Независимо от того, на какую квартиру вы рассчитываете - типовую в панельном доме или элитную с подземным гаражом, посетите для начала администрацию своего района. Там вас снабдят подробной информацией о том, какие организации, имеющие лицензию на строительство жилья, возводят нынче "долевые" дома и нуждаются в инвесторах. Ведь ныне сложилась парадоксальная ситуация, когда даже наличие сбережений не гарантирует участие в долевом строительстве. К примеру, УКС Минского горисполкома, к которому традиционно граждане испытывают больше доверия, чем, скажем, к коммерческим организациям, сегодня не в состоянии удовлетворить всех претендентов на долевое строительство из-за большой загрузки по линии ЖСК.

Однако есть другие организации, готовые принять инвесторов. Созвонитесь с их представителями, поинтересуйтесь, какие дома они строят, в каких районах, какова стоимость квадратного метра. Разброс цен слишком значительный, чтобы жалеть на это время: от 300 долларов за квадратный метр жилья типовых потребительских качеств до 1.000 - в элитной двухуровневой квартире в кирпичном доме с подземным гаражом и охраной. Если одно из предложений вас заинтересует, подписывайте договор. Правда, подходите к этому делу очень взвешенно и осторожно, возможно, даже прибегнув к помощи квалифицированного юриста. От того, как составлен этот документ, напрямую зависит, каким будет ваше новоселье.

Типовой договор о долевом строительстве жилья, утвержденный Минстройархитектуры пять лет назад и дополненный в 2001 году, предусматривает практически все аспекты взаимоотношений инвестора и заказчика. Реализация прав и обязанностей, закрепленных этим документом, позволяет избежать многих конфликтов и удорожания стоимости строительства. В договор по согласованию сторон могут быть внесены только дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Но это в идеале. В реальности поток обращений граждан-"долевиков" в суды свидетельствует о том, что эти требования соблюдаются далеко не всегда. Отчасти потому, что инвестор, заключающий договор, заведомо ущемляющий его права, попросту не читает, что в нем написано. А потом, выставляя претензии, ссылается на незнание законов.

- Так на что же следует обратить внимание потенциальным "долевикам" перед заключением договора?

- В документе должны быть указаны общий и жилой метраж строящейся квартиры, ее адрес, этаж, сроки начала и окончания строительства. Обратите внимание, при каких условиях возможен перенос срока ввода жилого дома в эксплуатацию. Как правило, это непреодолимые обстоятельства - стихийное бедствие, пожар, чрезвычайное положение. Словом, форс-мажор, который не зависит от заказчика. В случае же, когда инвестор исправно перечисляет деньги, а ввод дома срывается непонятно по каким причинам, ответственность несет заказчик, что должно быть зафиксировано в документе. Однако нередки случаи, когда по договору мера ответственности инвестора за нарушение обязательств многократно выше, чем заказчика. Таким образом строительные компании стараются застраховать себя от всех неприятностей. А люди теряют немалые суммы только потому, что с самого начала проявили излишнюю доверчивость и юридическую неграмотность.

Самый значимый раздел договора - это, конечно, стоимость строительства и порядок расчетов. Зачастую заказчик, предлагая инвестору подписать документ, ограничивается показателем сметной стоимости одного квадратного метра в базовых ценах 1991 года и ценах на момент заключения договора, а также указанием, что при вводе дома в эксплуатацию цена подлежит перерасчету. Но такой подход не конкретизирует порядок учета уже внесенных инвестором средств. В итоге сумма, эквивалентная в начале строительства, допустим, 20 квадратным метрам жилья, на момент сдачи дома может стать легче в несколько раз. И эта разница в итоге ляжет на плечи инвестора. Хотя типовой договор предусматривает то, что стоимость оплаченных в течение строительства работ не изменяется и при окончательном расчете стоимости квартиры не может быть предъявлена к оплате. Однако на практике доходит до того, что инвестор собственноручно подписывает договор, в котором черным по белому указано, что при вводе дома в эксплуатацию заказчиком индексируются все затраты по строительству жилья с зачетом при этом собственных платежей инвестора в текущих ценах. А потом, получив накануне новоселья уведомление о дополнительной оплате, инвестор ищет защиты своих прав в суде.

- Может, при подписании договора у человека просто не было выбора? Вот и подписал, что предложили...

- Согласитесь, что это неубедительный аргумент. Свои права надо защищать тогда, когда сделать это можно максимально эффективно. В конце концов, можно ведь и поменять заказчика. В стране десятки компаний, строящих жилье долевым способом.

- Но больше, по-моему, случаев другого рода, когда заказчик хочет поменять инвестора. Недавно с моим знакомым строительная фирма расторгла договор только из-за того, что он на месяц опоздал с внесением очередного платежа, будучи в зарубежной командировке. Вот и он собирается в суд, считая, что на почти уже построенную квартиру в престижном районе Минска нашелся более выгодный покупатель.

- Увы, просрочка платежей довольно часто приводит к разрыву отношений по инициативе заказчика. Законность такого шага не оспаривается. Но ему нередко предшествует отказ на запрос инвестора обосновать законность и правомерность суммы, представленной к оплате. Поэтому если выставленные платежи вызывают сомнение, инвестор вправе подать заказчику заявление с просьбой их конкретизировать. Правда, при этом важно удостовериться, что заявление должным образом зарегистрировано. Тогда заказчик обязан будет дать ответ в сроки, установленные законодательством. Если расторжение договора все же произошло, возврат средств инвестору производится в соответствии с положением, утвержденным постановлением Минстройархитектуры в январе прошлого года. Но немало случаев, когда при расторжении договора деньги инвестору возвращаются без учета инфляции.

- Так что спасение утопающих - дело рук самих утопающих? Станет ли новоселье праздником, зависит, по большому счету, лишь от самого новосела?

- Конечно, но наряду со своими правами инвестору не стоит забывать и об обязанностях, которых у него тоже достаточно много. Поэтому, заключая договор, не лишним будет задавать вопросы, а лучше, советуясь со специалистами, детально обдумывать каждый пункт документа. В конце концов, человек несет заказчику свои деньги, и кто лучше него самого может о них позаботиться?