Рынок недвижимости, достигнув максимума к началу осени прошлого года, замер и даже потихоньку снижает цены. Это результат самых разнонаправленных веяний, где пока доминирует вектор силы, устремившейся вниз. И совершенно ясно почему. «Вторичка» и коммерческие новостройки на голодном пайке. Льготные кредиты строго ограничены. А по остальным — просто запретительные ставки. Покупателям приходится выискивать самые бюджетные однокомнатные квартиры или менять по цепочке с доплатой жилье меньшей площади на большее.
Однако не стоит забывать, что в последние годы благосостояние наших граждан серьезно выросло. Средняя зарплата в Минске достигла 8 миллионов рублей. На счетах в банках астрономические суммы сбережений: срочные рублевые вклады населения за год увеличились на 7,7 триллиона рублей, или на 50,4%. Тратить эти «горячие деньги» мы не умеем — кроме как примитивно направить на покупку валюты или недвижимости. Но сейчас большинству частных инвесторов неинтересно ни то, ни другое. Ставки по рублевым депозитам практически в 10 раз выше, чем по валютным. Девальвационные процессы под контролем. Нацбанк выдержал декабрьский краш–тест — пик спроса на американские и европейские дензнаки, чем убедил общественность: белорусский рубль ослабляется в точной корреляции с инфляцией. Более чем разумно. Тут бы самое время начать снижение ставок по кредитам. Но у финансистов — своя арифметика...
Перефразируя классика, можно сказать: невозможно быть участником мирового финансового рынка и остаться свободным от него. Достигнутое равновесие то и дело подвергается испытаниям на прочность еще и извне. Богатейшая Россия с начала года на 6 процентов удешевила рубль. Причем без видимых на то причин: цены на нефть самые что ни есть благоприятные, валютных резервов хватает — полтриллиона долларов. Но спекулянты уже потирают руки, предрекая: к концу года за доллар в России будут давать не меньше 40 рублей. При чем здесь наш валютный рынок? Посмотрите статистику. Все последние годы белорусский рубль следует за российским, как нитка за иголкой: ведь там у нас основные конкуренты за рынок сбыта. И укрепление отечественных дензнаков по отношению к российским чревато серьезными потерями. А экспертами давно подмечено, если стоимость рубля постепенно понижается, немедленно замораживается рынок недвижимости. Цены традиционно номинированы в долларах. Если доллар подрастает, цена квадратного метра падает. Упирается в реальную платежеспособность. Ведь доходы граждане получают в рублях. В общем, чтобы и впредь доверие к белорусскому рублю сохранить, банкам придется держать высокие процентные ставки по вкладам. А это напрочь отбивает у граждан охоту рубли тратить. Зачем, если деньги приносят хорошую прибыль?
При таком развитии ситуации наиболее печальная судьба, как мне кажется, у наших коммерческих новостроек. Пока в сферу щедрым потоком лились льготные кредиты, никто и не замечал, что девелоперское законодательство чересчур лояльно. Площадки в центре города да еще обремененные сносом старых развалюх получали компании «без году неделя» с уставным капиталом 300 тысяч рублей. Каким–то чудесным образом им удавалось выпустить жилищные облигации в свободную продажу на миллиарды рублей, не нарушив ни одной буквы закона. Иными словами, все инвестиции таких застройщиков — деньги, взятые у граждан, страстно желающих построить квартиру. Это ведь только сейчас застройщиков обязали прежде внести не менее 15 процентов собственных средств и обеспечить хотя бы нулевой цикл строительства будущего дома, а уж потом идти с «шапкой по кругу».
Теперь представьте: стройки начаты, собственных средств у застройщиков нет, граждане по полторы тысячи долларов за квадратный метр жилье на уровне котлована покупать не готовы. Как будут начатое достраивать? В такой ситуации даже мощные компании, имеющие свою производственную базу и репутацию, в большой задумчивости. У минских застройщиков, например, козырь только один: свободных, то есть дешевых площадок в городе больше нет. А с 2016 года, как заявил на одном из совещаний мэр города Николай Ладутько, город будет строить не миллион, как сейчас, а всего 500 тысяч квадратных метров жилья. Следовательно, предложение новостроек резко сократится. А желающих по–прежнему немало — даже после всех сверок около 250 тысяч семей заявили о своей нуждаемости в улучшении жилищных условий. В этом и кроется возможность резкого разворота и оживления рынка.
Советская Белоруссия №22 (24405). Среда, 5 февраля 2014 года.
