«Снос жилья — не катастрофа», — уверена наш эксперт Наталья Кухарчик, заведующая юридическим сектором управления юридической работы и кадров Минжилкомхоза. В этом выпуске «Квартирного вопроса» мы также выясним, что подразумевают коммунальники под «техобслуживанием жилья» и легко ли потерять квартиру или комнату в общежитии.
«Мы живем в доме барачного типа, который построен в 1900 году. Сейчас его собираются сносить. Часть квартир приватизированные, другая — государственные. Скажите, какие права имеют при сносе дома жильцы государственных и частных квартир? Дадут ли взамен жилье такой же площади или по 20 квадратных метров на каждого, кто прописан? Надо ли при этом состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий? На приусадебных участках у нас растут плодовые деревья и кустарники. Имеем ли мы право на компенсацию? Н.Смирнова, Могилевская область».
— Все зависит от того, почему сносят дом. Cобираются изъять участок для государственных нужд? А возможно, строение признано непригодным для проживания? Рассмотрим оба варианта.
Скажем, разрушают старое жилье для того, чтобы изъять земельный участок для государственных нужд. Права собственников в этом случае защищает Указ Президента (от 2 февраля 2009 г. № 58) и предоставляет на выбор: квартиру в собственность или денежную компенсацию. Причем, если рыночная стоимость предлагаемого жилого помещения меньше, чем сносимого имущества (сарай, забор, деревья и кусты в том числе), то получите и квартиру, и деньги, — компенсируют разницу в цене.
Какое жилье полагается? Квартира типовых потребительских качеств общей площадью от 15 квадратных метров на самого собственника и каждого прописанного у него члена семьи, но не меньше той, которую собираются разрушить. Но если первое условие выполняется жестко, то по поводу второго можно договариваться. Допустим, положена двухкомнатная квартира, а вы хотите однокомнатную. Если норма 15 метров на домочадца будет соблюдена, то с вашего согласия дадут жилплощадь меньше.
Кроме того, местный исполком (если есть такая возможность) обязан предложить вам строительство и (или) получение в собственность дома, строений, сооружений и насаждений при нем (или долей), равноценных по благоустройству и площади сносимым. Также могут перенести и восстановить все то, на что посягают: дом, сарай, забор деревья и кусты.
И еще Указ № 58 гарантирует возмещение расходов, связанных с переездом (в пределах страны), наймом временного жилья до получения нового, оформлением права собственности на предоставляемую недвижимость, землю и другими возможными убытками.
Однако в доме, как вы пишете, есть не только собственники, но и наниматели государственного жилья. Организация, которая претендует на участок или дом, обязана предоставить им квартиры типовых потребительских качеств по норме от 15 до 20 квадратных метров общей площади на человека. Меньше нельзя, больше — возможно. Например, если жилье представляет собой однокомнатную квартиру или комнату либо в семье есть граждане, которым по закону положена дополнительная жилплощадь.
Другой нюанс. Дом в аварийном состоянии, грозит обвалом, не отвечает санитарным и техническим нормам — в общем, признан непригодным для проживания. Тогда исполком выделяет выселяемым нанимателям квартиру типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемой на тех же условиях договора найма. Собственники непригодных для проживания квартир имеют право на льготный кредит вне очереди на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья. Плюс одноразовая безвозмездная субсидия. Но, чтобы воспользоваться льготой, необходимо встать на очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий.
«В 1998 году мой сын развелся с женой. Квартиру получал от работы, по суду ему была выделена комната — 9 кв. метров. Но жить в квартире с бывшей женой, которая к тому же вышла замуж, он не может, разменять — тоже, квартира не приватизирована. Оплачивает коммунальные услуги, снимает комнату. Как ему помочь? Н.Горбачев, Быхов».
— Если квартира служебная, рекомендую ознакомиться с подпунктом 3.1.6 пункта 6 положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (утверждено Указом Президента от 29 ноября 2005 года
№ 565). Норма права гласит: нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в служебных жилых помещениях и не имеющие в собственности другого жилья площадью более 15 квадратных метров. Это значит, что ваш сын давно мог обратиться в местный исполком с заявлением о постановке в очередь на квартиру. В малых городах очередь движется быстро, дома строить местные власти обязаны, так что есть реальный шанс обзавестись собственной крышей над головой.
«Какие виды работ выполняют при капремонте? И что входит в понятие «техническое обслуживание жилья»? М.Козлов, Бобруйск».
— Полная информация о видах работ и сроках их проведения прилагается к договору на капитальный ремонт. В каждом доме меняют или восстанавливают разное. Общие положения о техническом обслуживании содержатся в статье 4 Закона «О защите прав потребителей жилищно–коммунальных услуг». Техобслуживание включает эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества в домах, уборку и освещение вспомогательных помещений, придомовой территории, а также ремонт усовершенствованных покрытий проездов, проходов, уход за зелеными насаждениями.
Более подробный перечень есть в типовом договоре на оказание услуг по техническому обслуживанию многоквартирного жилого дома, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов и пользованию лифтом (утвержден постановлением Совмина от 27 января 2009 года № 99). В общем, обслуживающая организация обязана содержать в исправном состоянии системы:
— электроснабжения (от распределительного устройства до электрощитка в квартире или на этаже);
— холодного и горячего водоснабжения от распределительного трубопровода (стояка) до первого вентиля в поэтажных, поквартирных отводах от него;
— водоотведения (канализации) (имеется в виду общий канализационный стояк);
— центрального отопления (трубопроводы и отопительные приборы в жилых и подсобных помещениях, включая трубопроводы горячего водоснабжения);
— вентиляционные и дымовые каналы (шахты), за исключением внутриквартирных.
Исправными и безопасными должны быть лифты, мусоропроводы, контейнеры для сбора отходов и контейнерные площадки — соответствовать санитарным правилам и нормам. Вход в подъезд, лестничные площадки и посадочные площадки лифтов, другие вспомогательные помещения дома и придомовая территория освещаются, проводится их санитарная уборка, а также ремонт дорожных покрытий проездов и пешеходных дорожек, детских площадок, малых архитектурных форм в пределах обслуживаемой территории, плюс уход за деревьями и кустами. Кроме того, эксплуатационные организации готовят инженерные системы дома к зиме и за свой счет устраняют повреждения, вызванные неисправностями инженерных систем или строительных конструкций.
Если эти услуги, предусмотренные договором, не выполняются либо оказываются с недостатками, требуйте перерасчет.
«Я не замужем, и у меня двое детей. Старший сын прописан у отца. Я с младшим зарегистрирована в сельском двухэтажном 18–квартирном доме. Но проживать по месту прописки невозможно. Дом фактически разрушен: нет полов, дверей, вместо стекол фанера, вся сантехника разворована. Недавно коммунхоз подал иск в суд о выселении меня из квартиры, потому что я там не проживаю и утратила право пользования жилым помещением. Но ведь жить там просто невозможно! Как мне быть? С маленьким ребенком на руках я скитаюсь по чужим людям. Н.Хаменко, Могилевская область».
— В Жилищном кодексе есть суровая статья 37, которая признает договор найма жилья расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства. Однако во всех нюансах должен разбираться суд. И в данном случае необходим комплекс доказательств. Это, например, могут быть сведения о приобретении вами квартиры или дома, увольнении с работы и трудоустройстве по новому месту жительства, регистрации там, заключении брака с человеком, в собственности которого есть жилье, уклонении от платы за жилищно–коммунальные услуги.
Закон также обеспечивает защиту прав несовершеннолетних детей. Они могут быть признаны утратившими право пользования жилым помещением только при наличии доказательств, что по новому месту жительства созданы все условия для нормального их проживания.
«В 1976 году я получила 2 комнаты в семейном общежитии. В них выросли мои сыновья. За 34 года так и не удалось улучшить жилищные условия. Теперь общежитие признали непригодным для проживания, аварийным. Жильцов стали расселять. Нам предложили строить кооперативное жилье. Но мне уже 54 года, зарплата 370 тысяч рублей. Младший сын — инвалид III группы, на учете в психдиспансере, старший — безработный. В марте прошлого года я по наследству от мамы получила квартиру. Теперь руководство предприятия требует, чтобы туда прописались мои сыновья, и выселяет их из аварийного общежития без предоставления жилья. Неужели законы допускают такой произвол? Т.Бабаян, Полоцкий район».
— Работник, обеспеченный жильем, может быть выселен из общежития (п. 57 Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совмина от 15 сентября 1999 г. № 1437). Однако есть исключения (пункт 58). Перечень длинный, потому приведу лишь некоторые нормы, которые, возможно, вас заинтересуют. Например, это граждане:
— ставшие инвалидами от ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;
— проработавшие в организации, предоставившей им общежитие, не менее 10 лет;
— уволенные в связи с ликвидацией организации либо по сокращению численности или штата работников;
— имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет;
— инвалиды I и II группы.
В любом случае вопрос о выселении будет решать суд.
