Столичная многоэтажка на улице Бурдейного, 37 была сдана в эксплуатацию в 2002 году. Удачное месторасположение, уютный дворик, ярко выкрашенный фасад дома... Жильцы новостройки задумались: как сохранить эту красоту? Переложить все на плечи ЖЭСа или попробовать управлять своим имуществом самостоятельно? Выбрали второй вариант, и уже в начале 2003-го здесь вовсю заработало товарищество собственников, об успехах которого сегодня наслышаны и в Минске, и за его пределами. Чем же привлекательна такая форма управления недвижимым имуществом? Выгодно ли товарищество собственников в финансовом плане? “НГ” нашла ответы на эти и многие другие вопросы.
Разные понятия
Товарищество собственников в понимании многих из нас приравнивается к обслуживающим организациям. Это в корне неверно, утверждает заместитель председателя правления республиканского социально-просветительского общественного объединения “Совместное домовладение”, председатель товарищества собственников дома № 37 на улице Бурдейного Ирина Плавская. Когда жильцы на общем собрании решают объединиться в товарищество собственников, они прежде всего выбирают форму управления своим недвижимым имуществом.
— Надо разделять понятия “управление” и “эксплуатация”. В мировой практике принято, что в каждом товариществе собственников есть председатель, он — как проводник между жильцами и управляющей компанией, которая занимается эксплуатацией и обслуживанием жилого дома, — рассказывает Ирина Плавская. — У нас пока нет рынка управляющих компаний, хотя давно назрела необходимость реформирования системы управления жилищным фондом. Поэтому председатель совмещает в себе и свои функции, и функции управляющего.
В свое время новоиспеченному товариществу собственников на Бурдейного, 37 удалось решить и вопросы регистрации своей некоммерческой организации, оформления придомовой территории, добиться устранения многочисленных строительных дефектов...
— Многие товарищества собственников уже на этапе становления сталкиваются с массой проблем экономического, технического и информационного характера, — продолжает собеседница. — Считаю, что для обеспечения создания и дальнейшего успешного функционирования ТС не хватает роли государства. Поэтому государственной задачей должно стать создание благоприятных экономических и правовых условий для развития товариществ собственников.
По мнению Ирины Плавской, наша основная проблема еще и в том, что собственников никто не учил быть собственниками, потому многие и не знают, как грамотно распорядиться своим недвижимым имуществом, какие есть права и обязанности, как психологически правильно воспринимать появившуюся у себя собственность. Ирина Сергеевна приводит цифры:
— В результате начатой в 90-е годы в Беларуси приватизации сегодня у нас около 85 процентов жилых помещений находится в собственности жильцов. Честно говоря, не припомню, чтобы где-то еще было так много собственников. И в то же время жильцы зачастую консервативны, мыслят стереотипно, идут знакомым путем, заключая договоры на обслуживание домов с ЖРЭО. Нередко в уже созданных товариществах не могут прийти к согласию: определиться с кандидатурой председателя, выбрать, кто будет заниматься обслуживанием жилого дома — перейти на полное самообслуживание, привлекать работников государственных коммунальных предприятий или обращаться к частникам...
Открытая система
Зачастую причина конфликтов между жильцами кроется в недоверии: обсчитают, работу сделают не вовремя и некачественно. Подобные претензии к коммунальникам хоть единожды высказывал каждый из нас.
— Товарищество собственников как форма управления хорошо тем, что здесь прежде всего существует прозрачность, — говорит Ирина Плавская и поясняет, что в соответствии с Законом “О совместном домовладении” ТС обязано проводить собрание жильцов, на котором утверждаются штатное расписание, смета доходов-расходов. Причем смету должно утвердить большинство, то есть две трети жильцов.
Обсуждается порядок оплаты отдельных жилищно-коммунальных услуг. Например, плата за техническое обслуживание может быть по установленным тарифам с получением бюджетных ассигнований, по установленным тарифам плюс дополнительные начисления или по фактическим затратам ТС. Причем по каждому конкретному платежу товарищество собственников дает подробное разъяснение. Скажем, не многие знают, что в графу “Техобслуживание” включаются проценты, которые берет банк за свои услуги. Потому, прежде чем начать обслуживание жильцов по пластиковым карточкам, переходить на систему интернет-банкинга, товарищество собственников обсуждает с жильцами финансовую выгодность подобных услуг, информирует о стоимости.
Начинать с себя
— Мы максимально доводим информацию и по текущим работам. Важно, чтобы люди знали, какие средства есть, на что их планируется потратить, — поясняет собеседница. — А в квитанциях расписаны все дополнительные услуги: например, видеонаблюдение, работа вахтера. Причем я не могу сказать, что те, кто состоит в ТС, платят намного больше остальных. Во-первых, не стоит забывать, что объем и качество услуг, которые предоставляет ЖЭС и которые выбирают себе жильцы сами, несравнимы. Во-вторых, некоторые товарищества собственников, как, например, наше, работают с государственной дотацией. И, конечно, не стоит забывать об экономии.
Наглядный пример — проведение капремонта. Обычно жильцам приходится исправно оплачивать суммы в графе “Отчисления на капремонт” и десятилетиями ждать своей очереди. В товариществе собственников некоторые из работ, что обычно относятся к капремонтным, производятся в текущем порядке.
— Ранее каждое товарищество собственников по-своему решало вопрос с отчислениями на капремонт. В одном из товариществ решили не производить ежемесячные отчисления на эти работы. А когда возникла необходимость покрасить дом, жильцы сдали необходимую сумму, которая была израсходована только на этот вид работ. Сейчас, после выхода Указа № 538, товарищества собственников обязаны делать отчисления на капремонт, однако это вовсе не означает, что необходимые работы будут откладываться на долгие годы. Но здесь опять же нельзя обойти стороной вопросы доверия жильцов, их умения договариваться и приходить к общим решениям. Но прежде всего мы должны воспитать хозяев своего жилья. И начать нужно с себя, — убеждена Ирина Плавская.
