Ипотечные обязательства должников могут стать ходовым товаром
Представьте: шоссе, перекрестки и автомобили есть, а правил дорожного движения нет, точнее, они приняты давно и не учитывают все современные реалии и нюансы. Значит, неизбежны проблемы. Примерно так, по мнению специалистов, выглядела сфера ипотечного кредитования. Теперь ситуация должна измениться. 27 декабря вступил в силу принятый еще минувшим летом закон об ипотеке. Его основная задача — четко регламентировать процесс передачи в залог квартир, домов, дач и другого недвижимого имущества.
Хотите жить в долг? Пожалуйста!
Что ж тут особенного? Закон о залоге существует около 15 лет. Руководствуясь им и Гражданским кодексом, в прошлом году банки выдали желающим коммерческих кредитов более чем на триллион рублей, в том числе и под залог недвижимости. Между прочим, на три четверти больше, чем в 2007–м. Однако попробуйте, например, предложить банку в залог дачу или квартиру, в которой живете, и сообщите, что взятые по ипотеке деньги собираетесь потратить на выплату займа, взятого у соседа, или возместить причиненный ему вред. Почти уверена, ничего у вас не выйдет.
«А по закону об ипотеке это вполне возможно, — утверждает Владимир Дмитрук, заведующий отделом по обеспечению деятельности Комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания. — Квартиру, дом, другую недвижимость (если это имущество принадлежит вам на праве собственности) можно заложить и получить ипотечный кредит для обеспечения любых долговых, арендных обязательств». Вот только закладывать жилище умудренные опытом советуют осмотрительно и продуманно. Не сможете выполнить финансовые обязательства — будете жить на улице.
Новый закон об ипотеке и Гражданский процессуальный кодекс дают право банку в таком случае продать вашу квартиру. Как быть с самим должником и его семейством? А вот это пока неясно. Выселить нельзя. Существующее жилищное законодательство запрещает. Однако новый Жилищный кодекс, в проект которого вносятся последние поправки, вполне возможно, позволит выставить неисполнительного заемщика за дверь заложенного дома. Без сантиментов. По решению суда. Сейчас этот щекотливый вопрос активно дискутируется.
Деньги — бумаги — деньги. Главное — не переборщить
Закладная — принципиально новая ценная бумага, которую (согласно закону об ипотеке) клиенту банка предложат подписать одновременно с кредитным договором. Между прочим, закладная из тех финансовых документов, которые своим появлением стимулируют развитие ипотечного рынка. Однако, как ножом и вилкой, подобными виртуальными денежными инструментами надо пользоваться очень осмотрительно и осторожно. В Америке на один кредитный договор умудрялись выпустить и закладные, и облигации, и инвестиционные паи. Так возникла многочисленная цепочка перепродаваемых ценных бумаг, обеспеченность которых была завязана на непрерывный экономический рост и повышение благосостояния заемщиков.
«У нас есть уникальная возможность при подготовке нормативных актов, регулирующих порядок работы на финансовом рынке, учесть все ошибки, чтобы их не повторять», — полагает заместитель директора департамента по ценным бумагам Министерства финансов Андрей Смольский.
О пользе вещей
В принципе, закладная — отличная вещь, которая может быть очень выгодна как кредитору, так и заемщику. Итак, какой прок от нее банку? С одной стороны, «длинные» кредиты на приобретение или строительство жилья — это стабильные, допустим, 13 — 15 процентов годовых в течение 15 — 20 лет, обеспеченные имуществом. Но живые деньги, которые можно еще несколько раз дать кому–то в долг и заработать на этом, куда более интересны. Так вот, если обычный кредитный договор заемщика с банком лежит у обоих мертвым грузом, то оформленная на его основе закладная может свободно переходить из рук в руки.
Например, банк выдал гражданину Иванову кредит на 100 тысяч долларов на 15 лет под 13 процентов годовых. Это значит, что в итоге сделки добросовестный заемщик вернет кредитору 200 тысяч «зеленых». Но банку не всегда выгодно отвлекать большую сумму денег и получать доход постепенно. Чтобы вернуть все, сразу и с прибылью, кредитор выставляет обязательства Иванова на продажу, допустим, за 120 тысяч долларов. Кому может быть интересна такая сделка? Другому банку и специализированным ипотечным фондам, которых у нас пока нет, но появятся. Выгода тут очевидна: купил обязательства на 200 тысяч долларов за 120 тысяч и живи на проценты.
Однако какой интерес Иванову подписывать закладную, чтобы сначала выплачивать долг и проценты по нему банку А, затем банку Б, а после и вовсе некоему фонду С? К слову, по закону об ипотеке поставить подпись на закладной он должен сугубо добровольно.
«Зачастую в кредитных договорах банки предусматривают коварный пункт о том, что в случае существенного изменения экономических условий, ставки рефинансирования Нацбанка, они оставляют за собой право корректировать процентную ставку по выданному кредиту, — отмечает Андрей Смольский. — Если в дополнение к кредитному договору оформляется еще и закладная, то все условия, под которые предоставлялись деньги, остаются неизменными: проценты, право досрочного возврата суммы и так далее. Это очень выгодно, если, скажем, вы платите по ипотечному кредиту 13 процентов годовых, а нынче их выдают уже под 17 — 20 процентов. Кроме того, банки по закладным могут предоставлять еще более низкие проценты».
С 27 декабря 2008 года закладная стала реальным инструментом белорусского финансового рынка. Но поначалу будет обращаться в форме бланка строгой отчетности, отпечатанного типографским способом со всеми атрибутами защиты от подделок, а через полгода — в электронном виде.
Разменные метры
К слову, некоторый опыт обращения жилищных ценных бумаг у нас уже имеется. Это облигации, которые несколько лет выпускают строительные организации. Всего эмитентов 5. Суммарная стоимость этих ценных бумаг, находящихся в обращении, — 150 миллиардов рублей. За 11 месяцев 2008 года по сравнению с предыдущим их количество увеличилось в 6 раз. Это красноречиво говорит о том, что спрос существует. А почему бы нет?
Право эмиссии облигаций имеют только застройщики, у которых есть выделенный под жилищное строительство участок и утвержденный проект будущего дома. Процедура подготовки к выпуску ценных бумаг довольно длительна, громоздка, однако позволяет максимально исключить лазейки для мошенничества и строительства не жилья, а бумажных пирамид. Как правило, одна облигация приравнена к стоимости квадратного метра. И остается неизменной в отличие от рыночной, которая, как правило, растет.
В чем обоюдная выгода продавца и покупателя? Застройщик, по сути дела, привлекает беспроцентные инвестиции. А обладатель облигации получает гарантию либо получения квартиры, либо полного возврата вложенных средств. Облигации у нас выпускаются под залог имущества строительной компании, гарантию банка или поручительство. Иными словами, если застройщик разорился, вы предъявляете ценную бумагу банку и получаете деньги обратно. Кроме того, вернуть облигацию можно и самому эмитенту. По постановлению Правительства он должен выкупить свои ценные бумаги по первому требованию их владельца, вернуть все деньги сполна и даже проиндексировать их с учетом инфляции.
По прогнозам специалистов, в будущем облигации могут серьезно потеснить столь популярные в 90–е годы договоры о долевом строительстве. Поскольку владелец жилищной облигации меньше зависит от финансовых успехов застройщика. Замедлились темпы роста этажей на стройке, изменились обстоятельства и срочно нужны деньги? Облигацию всегда можно продать.
Справка «СБ»
Закладная — юридический документ, удостоверяющий права ее владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой. Закладная выдается залогодержателю (кредитору) и находится у него до окончательного расчета с должником. В случае систематической (более 3 раз в течение года) неуплаты долга в срок кредитор может продать заложенное имущество или стать его собственником. Закладная составляется организацией по госрегистрации недвижимого имущества. Нюансы, связанные с выдачей, регистрацией, характеристиками и обращением закладных, регулируются законом об ипотеке.
Облигация — ценная бумага, выпускаемая эмитентом для привлечения денежных средств. Может предусматривать фиксированный доход. Жилищные облигации, как правило, бездоходные. В расчете на то, что их владелец получит жилье, которое само по себе растет в цене.
