На рынке недвижимости формируется устойчивый дефицит офисных «квадратов»
Конечно, оптимизировав бизнес-процессы и уволив с десяток бездельников, бизнесу вполне возможно сэкономить на офисной площади. Но чаще всего белорусские компании сталкиваются как раз с проблемой обратной: растущий штат перестает помещаться на ограниченной территории. К сожалению, бурный рост числа желающих приобрести офисные «квадраты» в собственность совпал с другой тенденцией, но уже негативной: рынок вплотную подошел к черте дефицита офисов.
Прослеживая эволюцию рынка офисной недвижимости, специалисты отмечают, что за последние 5—7 лет он успешно прошел стадию становления. Ежегодный объем спроса на покупку офисной недвижимости в Минске находится в пределах 400—500 тыс. кв. м в год. Примерно такова же потребность и в арендных площадях. Однако, несмотря на активное строительство бизнес-центров и административных зданий, этот спрос удовлетворяется в лучшем случае на треть. И до момента насыщения рынка еще далеко.
Введение в эксплуатацию новых зданий в нынешнем году замедлилось. Как отметили в одном из столичных агентств недвижимости, до конца 2008 года с определенной долей вероятности будут сданы лишь площади первой очереди бизнес-центра «Порт», а вот вопрос, успеет ли еще кто-нибудь из застройщиков перерезать ленточку на входе нового объекта, пока остается открытым. Специалисты указывают: сложившаяся практика такова, что в среднем здания сдаются на 1—1,5 года позже заявленного срока. В качестве причин торможения рынка называют и некоторые финансовые трудности у застройщиков, которые вынуждены изыскивать дополнительные средства, а значит, искать инвестора или активнее продавать офисы по «долевке», и дефицит рабочих рук и некоторых строительных материалов. Еще в 2005 году декларировалось, что до конца пятилетки в Минске будет построено в общей сложности три десятка новых бизнес-центров, однако сегодня риелторы уверены: как минимум, треть из числа запланированных к возведению объектов не успеют сдать к сроку.
Между тем именно возведение офисных комплексов сегодня остается самым прибыльным видом строительства. Замдиректора АН «Твоя столица Консалт» Юрий Попов указывает: проводимые в компании исследования показали, что возводить офисные «квадраты» для застройщиков намного «вкуснее», чем заниматься строительством жилья или торговой недвижимости.
Кстати, до недавнего времени в Минске фактически никто не пытался рассматривать офисную недвижимость как «дойную корову». Схема ведения бизнеса была проста: девелопер возводил офисное здание, параллельно реализовывая будущие площади крупным компаниям. К моменту сдачи центра в эксплуатацию, как правило, все, даже самые маленькие, закутки в новостройке бывали распроданы. Однако специалисты отмечают: белорусский бизнес понемногу приходит к европейской модели операций с офисной недвижимостью. Как правило, в странах ЕС девелоперы строят офисные здания не на продажу, а для аренды и потихонечку «тянут денежку» из своих клиентов. Только когда затраченные средства возвращаются с прибылью, а происходит это через 5—6 лет, — площади в бизнес-центрах продают.
Главная тенденция нынешнего года — девелоперские компании, работающие в Беларуси, стали поручать риелторам работу по подбору арендаторов офисов в бизнес-центрах. Объясняется это просто — в Беларуси наконец-то появилась прослойка профессиональных девелоперов-инвесторов, у которых не все средства в обороте, а только их часть, а следовательно, они не заинтересованы в том, чтобы побыстрее отхватить свой кусок прибыли и начать заниматься другим проектом. На деле аренда может дать более высокие доходы.
Возведенные и возводимые бизнес-центры, действительно, пока не решают проблемы дефицита офисных площадей. К примеру, крупные иностранные и белорусские компании, ранее арендовавшие большие площади, наконец-то смогли приобрести помещения в собственность в престижных районах с высоким уровнем сервиса. Однако немалая часть тех, кто желал бы купить собственный офис — представители малого и среднего бизнеса, — так и остались без него. Причина — высокие цены на площади в сданных в эксплуатацию и строящихся объектах. Цены на офисную недвижимость сегодня практически не растут, просто они уперлись в тот самый потолок, за которым все вложения просто кажутся переходящими грань разумного. Если говорить о проектах долевого строительства, то ценник здесь колеблется в пределах $ 2—4 тыс. за кв. м. Готовые офисные помещения выставляются по гораздо более высокой цене — $ 2,5—5 тыс. за кв. м.
Есть и еще одна особенность — увеличивается площадь запрашиваемых помещений. В прошлом году на первом месте по популярности находились офисы до 50 кв. м. В конце 2007 — начале 2008 года спрос на короткое время резко сместился в пользу совсем небольших комнат 10—20 кв. м, но в марте—мае уже явно прослеживалась тенденция увеличения спроса на офисы от 100 кв. м и более.
Эксперты отмечают, что более эффективного решения проблем для желающих купить или арендовать офис ранее чем через 2—4 года не ожидается, — придется дожидаться завершения строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов. Но даже несмотря на то, что в настоящий момент в белорусской столице на разной стадии готовности находится около 10 бизнес-центров, иллюзии питать не стоит. Общее развитие рынка может привести к тому, что и эти площади будут быстро освоены, а дефицит останется. При условии насыщения рынка профессиональной офисной недвижимости эксперты прогнозируют ужесточение конкуренции между бизнес-центрами, — следовательно, более лояльную по отношению к потребителю ценовую политику.
