Вложения в коммерческие объекты в Беларуси сулят инвесторам очень неплохие прибыли, но заявленные проекты в большинстве своем остаются на бумаге
В последние годы эксперты неоднократно прогнозировали: совсем скоро в строительство коммерческих объектов широким потоком устремятся иностранные инвестиции. Но время идет, а заметного движения импортных денег так и не происходит. Например, по итогам прошлого года вложения зарубежных компаний в белорусскую строительную отрасль едва превысили 50 миллионов долларов, это всего 1 % от общего объема инвестиций. Между тем местные компании со своими скромными капиталами и отсутствием необходимого опыта проблему острого дефицита коммерческих «квадратов» решить не в состоянии. Сегодня во всех сегментах коммерческой недвижимости — офисном, торговом, логистическом — спрос значительно превышает предложение.
Крупнейшие коммерческие проекты в строительстве реализуют белорусские архитектурные бюро, поясняют специалисты. Проще говоря, дело ограничивается красивыми картинками, представленными на бумаге или в макете. Ситуация стала вполне типичной: крупные инвестиционные компании делают оценку рынка, разрабатывают проекты, выигрывают тендеры… И на этом все, как правило, и заканчивается. Например, хорошо известная на белорусском рынке иранская группа компаний «Кейсон» с 2006 года ждет выделения земель под реализацию своих проектов. Несколько меньше срок ожидания — у компании «КМК-логистик», выигравшей в апреле этого года тендер на строительство международного транспортно-логистического парка в СЭЗ «Минск», в районе Национального аэропорта. Во втором случае речь идет об инвестициях в объеме 1,5 миллиарда долларов (на начальном этапе), но пока непонятно, когда начнется реализация проекта. Более того, руководители компании сдерживают пыл других иностранных инвесторов, желающих вложить средства в возведение этого объекта: по их признанию, «нет механизма для освоения такого объема средств». Зарубежные инвесторы часто указывают на специфику белорусского делового климата: без подключения административного ресурса серьезные проекты реализовать затруднительно. Об этом, кстати, много говорилось на прошедшем в мае этого года пленарном заседании Консультативного совета по иностранным инвестициям при Совмине. Видимо, этого самого ресурса пока не хватает для строительства крупных коммерческих объектов. Между тем известно, что во многих странах вложения в инфраструктуру заметно превышают расходы на транспорт и связь и такой подход себя полностью оправдывает.
Пристальнее других к белорусскому рынку коммерческой недвижимости присматриваются российские компании, не обходят вниманием нашу страну и арабские «строители». Гораздо меньший интерес проявляют европейские участники рынка — условия работы в Беларуси им представляются недостаточно прозрачными. Однако у страны есть немало серьезных аргументов, способных снивелировать негативные оценки. «Ситуация, когда в центре европейской столицы можно найти участок площадью 20 га — это для инвесторов девственно чистый город, — утверждает ведущий аналитик по коммерческой недвижимости АН «Твоя столица» Олег Левчук. — К тому же они видят, как высок спрос на такие объекты».
Что несколько сдерживает пыл инвесторов, так это отсутствие практики частной собственности на землю. Такой вывод сделали специалисты международной консалтинговой компании «Colliers International», которые впервые в этом году оценили белорусский рынок коммерческой недвижимости. «Что может послужить достаточным аргументом для вложения десятков, сотен, а зачастую и миллиардов долларов в строительство объектов? Это прежде всего возможность получить землю в собственность», — считает Михаил Морозов, управляющий партнер «Colliers International» в странах Балтии и Беларуси. В числе других сдерживающих факторов, согласно исследованию компании: недостаточно длительные сроки аренды (в среднем — 49 лет), высокая кадастровая стоимость земли, величина базовых ставок ежегодной арендной платы. Так, цена квадратного метра земли под объекты общественно-делового назначения в Минске составляет 500—530 долларов в 1-й экономико-планировочной зоне, 330—370 долларов — в 4-й. «На одном из недавних аукционов участок площадью около 1,5 га «стартовал» с 5,6 миллиона долларов, а некоторые аукционы по причине высокой цены так и не состоялись», — поясняет Михаил Морозов. В то же время эксперт обращает внимание, что в некоторых случаях возможно снижение стартовой стоимости участков во время проведения торгов (до 10 % от кадастровой цены). Кроме того, многие инвесторы отмечают, что аукционы проходят на прозрачной основе, и это делает рынок более привлекательным. По мнению Олега Левчука, самый главный аргумент — это возможность довести реализацию проекта до логического завершения. И при таком раскладе, когда цена готового объекта в 2—3 раза превышает затраты на его возведение, цена земли принципиального значения не имеет.
Вопросы, которые действительно вызывают серьезные опасения у иностранных девелоперов, — кто будет строить, где закупать стройматериалы, какое оборудование использовать? Михаил Морозов поясняет: «С нехваткой квалифицированных кадров в строительстве сталкиваются большинство государств Европы. Отрасль получила такую существенную брешь в образовании, что работники в возрасте 20—35 лет не имеют, к сожалению, должной квалификации». По оценкам «Colliers International», около 100 тысяч белорусских строителей трудятся сегодня в других странах, прежде всего в России. Кроме того, материальная база предприятий строительного комплекса сильно устарела: по некоторым производствам износ машин и механизмов составляет 80—90 %. Катастрофически не хватает башенных кранов, особенно для высотного строительства. Как известно, есть проблемы и с объемами производства стройматериалов: мощности наших предприятий никак не успевают за потребностями рынка. «С учетом того, что приоритет сегодня отдается жилому и социальному строительству, без привлечения иностранной рабочей силы и импортных стройматериалов мы не сможем реализовать даже один проект уровня «Минск-Сити», — утверждает Олег Левчук.
Известно, что в развитие строительной отрасли в ближайшие годы планируется вложить около 3 миллиардов долларов инвестиций, — эти средства пойдут на модернизацию действующих и создание новых предприятий. Но это из области тех мер, которые были необходимы «еще вчера». В планах на перспективу — закупить 70 новых башенных кранов (в том числе для высотного строительства), снять ограничение на рост заработной платы в отрасли, массово привлекать зарубежных строителей (прежде всего китайских и турецких), значительно увеличить мощности по производству стройматериалов. Когда это произойдет, покажет время, однако резких скачков ожидать пока не приходится.
Впрочем, земельные участки под крупные объекты пока не выделяются, утверждают эксперты. И даже если этот процесс начнется сегодня, то в ближайшие 2—3 года мы вряд ли увидим эти здания. Между тем коммерческих «квадратов» самого разного назначения катастрофически не хватает. Например, офисные помещения рынок поглощает практически мгновенно, хотя сегодня больше востребован вариант эконом-класса. «Такие объекты, как «Минск-Сити», для белорусского потребителя преждевременны, — говорит Олег Левчук. — Например, в Москве и Киеве они ориентированы на представительства транснациональных корпораций». В то же время сегодня на рынок приходят крупные зарубежные банки и для них найти в Беларуси соответствующий их статусу офис — большая проблема. Обсуждается и ряд дальнейших сделок в банковском, телекоммуникационном, других секторах, а для этого потребуется инфраструктура. Большой недостаток площадей и в сегменте торговых центров. Ритейловые компании имеют свою специфику: они входят в рынок достаточно быстро, и динамика спроса соответствует этой скорости. По оценке Михаила Морозова, торговые площади востребованы и белорусскими компаниями, развивающими новые форматы, и иностранными, прежде всего российскими, украинскими. Практически непаханое поле — в сфере логистики. Так, по данным «Colliers International», в Минске и Минском районе насчитывается около миллиона квадратных метров складских помещений, находящихся на балансе промышленных и торговых предприятий. При этом только 350—400 тысяч выставляются для продажи или аренды, и не более 100 тысяч из них соответствуют современным требованиям.
Такая ситуация, когда спрос значительно опережает предложение, по некоторым оценкам, сохранится в ближайшие 5—6 лет. Более того, в условиях либерализации экономики и прихода на белорусский рынок крупных иностранных компаний ситуация может усугубиться. Однако вопрос, кто будет строить и на каких земельных участках, остается открытым. Даже инвестиции на самом деле уже не проблема…
