Без крыши над головой

могут оказаться покупатели жилья, если сами не позаботятся о себе

Представьте ситуацию: добропорядочная семья - муж, жена, дочка и внучка ютятся в малогабаритной квартире. Глава семьи, всю жизнь "отпахавший" в литейном цехе, долгие годы отказывая себе и близким во многих сиюминутных соблазнах, наконец накапливает определенную сумму денег и решает улучшить жилищные условия. Семья продает свою двухкомнатную квартиру и, добавив сбережения, обзаводится не бог весть каким, но все же четырехкомнатным жильем. А через некоторое время выясняется, что никаких прав на эту квартиру новоселы не имеют. Потому что продали им квартиру мошенники, незаконным путем выселив из нее прежнего хозяина. В итоге не подозревавшие об обмане честные покупатели обязаны освободить жилье. При этом заплатив в свое время сумму, эквивалентную 18.000 долларов, в качестве компенсации за выселение люди могут рассчитывать лишь... на тысячу долларов. Словом, полный крах: в одночасье семья лишается и квартиры, и практически всех своих денег...

Увы, оказывается, от подобной трагедии сегодня не может быть застрахован никто. Ежедневно в нашей стране регистрируется свыше одной тысячи сделок с недвижимым имуществом. При этом большая часть подобных сделок приходится на так называемый вторичный рынок жилья - то есть люди продают и покупают квартиры в давно построенных домах. Однако лишь немногие из них хотя бы приблизительно представляют себе, насколько сложен этот процесс и какие "секреты" он в себе таит. Конечно, чтобы максимально обезопасить себя, лучше всего доверить процесс купли-продажи жилья специалистам из агентств недвижимости. И все же даже возможности профессиональных риэлтеров отнюдь не безграничны. Например, для проверки так называемой юридической "чистоты" продаваемой квартиры иногда нужно делать запросы в столь специфические организации, как психоневрологический или наркологический диспансер, чтобы удостовериться в дееспособности хозяина жилья, позволяющей ему осуществлять сделку. Обязанность такая у риэлтеров есть, но вот механизм ее реализации почему-то не предусмотрен. Поскольку эти самые диспансеры вовсе не должны предоставлять риэлтерам сведения о своих пациентах. А ведь от такой информации зависит, - будет ли впоследствии сделка признана действительной, или покупателю придется расстаться с квартирой.

По словам судьи Верховного суда Леониды Бакиновской, "изучение судебной практики по рассмотрению дел, связанных с правом собственности на жилые помещения, свидетельствует о том, что в большинстве случаев такие споры рассматривались судами по заявлениям граждан, возраст которых старше 40 лет. По делам, поступившим на обобщение, признаны обоснованными и удовлетворены судами около 70 процентов исков. Почти каждое четвертое из этих дел связано со спором о действительности или недействительности сделок. Чаще всего требования о недействительности сделок с жилыми помещениями и о возврате этих жилых помещений собственникам заявлялись по тем основаниям, что сделки были заключены лицами, не отдававшими отчета своим действиям, под влиянием заблуждения, носили мнимый или притворный характер, не соответствовали требованиям законодательства. Поэтому при заключении любых сделок с жилыми помещениями их участникам необходимо проявлять добросовестность, осмотрительность, разумность и главное - следовать требованиям закона, чтобы иметь возможность при необходимости защитить свои права".

Таким образом, в столь деликатной сфере, как купля-продажа жилья, каждый из нас должен обладать хотя бы минимальной юридической грамотностью. Ведь именно она - залог уверенности в счастливом будущем, которое любой человек ассоциирует в том числе и с "крышей над головой".

Покупая квартиру, прежде всего нужно потребовать у продавца документы, подтверждающие право собственности. Второе - проверить, кто в этой квартире прописан, имеет в ней право пользования и долю собственности. Потому что претендовать на квартиру или долю в ней может не только тот, кто указан в техническом паспорте. Жилье оформляется, как правило, на какого-то одного собственника, но право собственности могут иметь, например, и его жена, дети, родители. Проверка прописанных в квартире необходима в связи с тем, что по закону при продаже квартиры собственник должен получить согласие всех совершеннолетних членов семьи, которые проживают вместе с ним и имеют право пользования жилым помещением.

Если в квартире живут несовершеннолетние дети собственника, при продаже обязательно согласие органа опеки и попечительства, иначе вообще нет смысла совершать сделку, поскольку она ничтожна.

Собираясь приобрести конкретное жилище, можно узнать у соседей, кто жил в выбранной вами квартире, поинтересоваться у участкового, возникали ли какие-то проблемы с этой семьей, выяснить интересующие нюансы в "подноготной" квартиры в ЖЭСе и т.д. Конечно, это ни в коем случае не должно быть доморощенным следствием, а всего лишь проявлением элементарной предосторожности и благоразумия.

Уже заключая договор купли-продажи, обязательно стоит обратить внимание на очень важный пункт, указывающий, когда продавец получил от покупателя деньги. Смысл здесь вот в чем: если зафиксировано, что деньги переданы до заключения сделки, значит, тем самым продавец подтверждает, что на момент подписания договора покупатель с ним рассчитался. И в случае чего этому продавцу будет достаточно сложно доказать, что он, мол, никаких денег за квартиру не получал.

Обязательно нужно указывать в договоре реальную сумму, за которую была продана квартира. Иначе потом только самому себе можно будет предъявлять претензии о том, что квартира реально куплена, допустим, за 40 миллионов рублей, а по суду возвращается всего 5 миллионов.

Кстати, при покупке квартир люди почему-то очень редко пользуются одним из своих прав. В Гражданском кодексе указано, что денежные обязательства при заключении сделок с недвижимостью должны быть выражены в белорусских рублях - это общее правило, не позволяющее гражданам осуществлять сделки между собой в иностранной валюте. При этом закон оговаривает, что денежное обязательство может подлежать оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. То есть, условно говоря, человек имеет право записать в договоре: заключена сделка в сумме 40 миллионов рублей, что составляет 20.000 долларов по курсу Национального банка. И вот если суду придется решать вопрос о возврате денег за неправильно проданную квартиру, в этом случае, скорее всего, он будет рассчитывать сумму в белорусских рублях, принимая во внимание этот эквивалент.

Вообще, в прошлом году в суды поступило около двух тысяч дел о праве собственности. Чаще всего рассматривались дела о признании права собственности на жилые помещения, об определении долей в праве собственности, о разделе жилых помещений и по сделкам с недвижимостью. Изучив судебную практику, 26 марта Пленум Верховного суда принял постановление, в котором были разъяснены некоторые спорные и неясные вопросы, возникавшие при рассмотрении такой категории дел.

Кстати, повторимся, по делам, связанным с правом собственности на жилые помещения, удовлетворяется где-то около 70 процентов исков. Такая высокая цифра объясняется, видимо, и тем, что для рассмотрения этих дел установлена очень высокая государственная пошлина, составляющая 10 процентов от суммы сделки. Поэтому прежде чем предъявить иск, человек должен десять раз подумать и быть твердо уверенным в своей правоте.

Словом, сделки с недвижимостью - это очень многогранное социальное и правовое явление. Поэтому перед тем как приступать к процессу покупки или продажи своего жилья, стоит прежде всего осознать, что мелочей здесь не бывает. Любая мелочь в данном случае может стоить очень дорого.