Арендная плата: общее арифметическое

На пяти верхних этажах минского торгового центра «Атлантик» — автостоянки, на первом — торговые павильоны. Я пришел сюда, чтобы выяснить размер платы за аренду торговой площади и принципы формирования стоимости аренды.

Первый мой собеседник — Владимир, продавец в магазине сезонной одежды. «Платим доллар за метр. Ставки божеские. В соседнем ряду чуть дороже». Оказывается, ставка зависит от «проходимости», плотности текущего мимо людского потока. Торговые павильоны в «Атлантике» занимают шесть рядов. Магазин Владимира расположен внутри, в самом центре торгового лабиринта, куда заглянет не каждый покупатель.

Как выяснилось, гибкая политика арендодателя учитывает не только расположение павильона, но и специализацию. Поскольку сезонный товар не самый ходовой, магазину назначили, можно сказать, минимальную ставку. С чем эту плату соизмерить, как оценить в реалиях бизнеса, поясняет сосед Владимира Евгений.

600 долларов нужно было единовременно заплатить за эту «точку», чтобы начать работу. Доллар за квадратный метр — это плата за день! Если помножить на число рабочих дней, то 15–метровый павильон обходится в 700 долларов за месяц. Плюс 300 долларов фиксированного налога. Плюс 20 — 25 долларов в месяц — соцстрах, две поездки в Москву по 40 долларов... Чтобы нормально «крутиться», нужно закупить товара примерно на 5 тысяч долларов в месяц. НДС с этой суммы по ставке 18 процентов — это еще 900 долларов. Итак, прежде чем что–то заработать (продашь товар или нет — еще вопрос!), надо отдать 2 тысячи долларов в месяц. Если заработок окажется в пределах 300 — 500 долларов, то это хорошо. Заработок предпринимателя составит лишь 15 — 20 процентов того, что пойдет государству в виде налогов и арендодателю... Но ведь в большинстве других торговых центров платят 2, 3 и более долларов за метр в день!

Анонимный администратор пояснил мне специфику работы «Атлантика». Здесь 10 человек уборщиков и 60 — охранников, штат кассиров, бухгалтеров и администраторов минимален. Очень дорого стоили телевизионная и компьютерная системы охраны автомобилей, камеры и магнитные карточки. Но паркинг (учитывая его стоимость) прибыли практически не дает. Торговый центр держится только на арендной плате. И если снизить арендную плату, это будет означать банкротство...

Официально арендодателя представляет Михаил Каждан, директор ООО «ПаркингПлюс», которое владеет торговым центом «Атлантик». «Ставка арендной платы зависит от того, как построен объект, — объясняет Михаил. — Наш строился на заемные: был взят многомиллионный валютный кредит. Сроки погашения крайне жесткие — середина следующего года. Ежемесячно платим 150 — 170 тысяч долларов основного долга плюс проценты. Проблемы арендаторов нам известны. Им по полгода нужно, чтобы раскрутиться, поэтому назначаем льготный арендный режим. Иные два — три месяца работают вовсе бесплатно. Можем, конечно, отказать, но другой предприниматель может и не прийти. Несколько мест у нас, к примеру, пустуют по году. Рядом — «Зеркало», «Олимп», «Паркинг»: конкуренция жесткая. Но с другой стороны — снижение арендной платы для нас смерти подобно!»

Во время нашего разговора в соседнем кабинете впервые собрался избранный накануне совет предпринимателей «Атлантика». Как потом оказалось, среди обсуждавшихся проблем вопрос аренды не стоял. Значит — ее стоимость бизнесменов устраивает?

* * *

«Ваш выбор» считается самым дорогим рынком в Бресте. В том смысле, что здесь все стоит дороже, чем на торговых рядах в микрорайонах Восток или Ковалево. В «Ваш выбор» едут за одеждой и обувью те, для кого 5 — 10 долларов разницы в цене — не деньги.

— Здравствуйте, вас устраивает арендная плата? — обращаюсь к девушке, торгующей дорогой одеждой.

— До сих пор устраивала, но теперь хозяйка говорит: неплохо было бы, чтобы снизили.

Но, увы... ИП Валентина Иванова, которой принадлежит «Ваш выбор», коллегам на помощь пока не спешит.

— У нас 72 торговых места. Ставка арендной платы в пределах 14 — 17 евро за квадратный метр, — говорит менеджер «Вашего выбора» Андрей Костицын. — Никто пока не жаловался. К тому же у нас очередь — человек 14 — 16. Люди ждут, что кто–то уйдет, хотят здесь работать. «Ваш выбор» расположен в торговом центре Бреста, рядом с ЦУМом и рынком, поэтому у нас всегда много покупателей.

Никаких изменений по ставкам аренды и на вещевом рынке, который является подразделением ЧУП «Брестский рынок».

— Мы подчиняемся Белкоопсоюзу и соответственно облпотребсоюзу, поэтому решение о снижении ставок аренды должно приниматься на этом уровне, — считает директор ЧУП «Брестский рынок» Евгений Мушинский. — Кстати, ставки аренды на наших рынках самые низкие, до сих пор никто не жаловался.

В ОО «Союз предпринимателей Брестской области» я пришла, чтобы узнать, поднимался ли вопрос о снижении ставок аренды на уровне этой уважаемой организации.

— Нет, но, видимо, придется, ведь снижение ставки арендной платы — один из способов при взимании НДС по принципу страны назначения сохранить объем платежей на прежнем уровне, — считает менеджер Мария Ивачева.

Кстати, аренда — это только часть проблемы. Иногда нужно платить, чтобы получить место на рынке. К юристу Союза предпринимателей недавно обратилась предпринимательница, которой поставили условие: внеси благотворительный взнос — получишь место. Юрист, конечно, растолковала, что никто не вправе ставить такие условия, но... Многие брестские предприниматели могут рассказать о том, как у них «просят» деньги на благоустройство, как распространяют лотерейные билеты. И всегда присутствует — «если не поучаствуете, то...».

Позавчера руководство Московского райисполкома Бреста (именно на территории этого района города находятся крупнейшие рынки. — В.К.) встречалось с предпринимателями. Собрали все службы — от эпидемиологов до налоговиков и сотрудников ОБЭПа. Чиновники пытались объяснить, что да как, предприниматели не хотели слушать. В итоге трехчасовая встреча никому ничего не дала.

— Многие вопросы поднимались, но разговора не получилось. Предприниматели перебивали друг друга, шумели, — рассказал мне менеджер Союза предпринимателей Юрий Денисюк. — По арендной плате тоже были вопросы...

Вывод? Брестские предприниматели не против платить НДС по принципу страны назначения и будут только рады, если снизят арендную плату. Но владельцы рынков, как я поняла, над этим пока не думали. Ждут указаний сверху?