В год в Минске «зачищают» от перепланировок порядка 70—80 квартир. Но идет ли урок впрок?
Красиво жить запретить невозможно. Такой фразой я успокаиваю себя, выходя утром из подъезда дома-новостройки и видя у контейнера очередную межкомнатную стенку. В разобранном виде. На днях случился инцидент из ряд вон: кто-то вынес кусок несущей бетонной стены с торчащей из нее арматурой. Потом еще один. Начали искать владельца квартиры. И нашли. После долгих пререканий через закрытую дверь нам все-таки открыли, на пороге — бригада отделочников: «Да, это балконная перемычка. Лоджию хозяева хотят объединить с залом. Так все сейчас делают». Дверь закрылась, но вот сомнения остались. Законы физики в высотном домостроении пока еще никто не отменял.
История получила продолжение: представители обслуживающей организации дома вскоре наведаются в «нехорошую» квартиру и попросят предъявить согласованный проект на самовольную перепланировку. Хотя быть его на руках не может в принципе: 384-е постановление запретило подобные «фокусы». Дальше последуют предписание, штраф и требование вернуть все в исходное состояние.
Исключения и правила
Согласитесь, тенденция выглядит пугающе. Семья построила себе квартиру, рассчиталась с застройщиком, получила в БРТИ техпаспорт и свидетельство о госрегистрации жилья. А дальше — полная и неограниченная свобода действий: круши, ломай, сноси — никто потом не проверит и не погрозит пальчиком. Так что ли выходит?
— Есть такая проблема. В год мы подаем по 10—12 исков на владельцев квартир, инициировавших самовольную перепланировку. Зачастую речь идет о вентшахтах: их разбивают, и в образовавшийся проем ставят холодильники. В итоге полностью нарушается циркуляция воздуха и режим вытяжки по стояку. По решению суда вентканалы восстанавливают из тех же материалов, из которых они были первоначально изготовлены. А хозяева платят штраф: от 10 до 50 базовых величин, — рассказывает «Р» Геннадий Акстилович, заместитель директора ЖРЭО-2 Фрунзенского района Минска. — Случаи с демонтажем несущих конструкций тоже встречаются, но гораздо реже. Например, уже 1,5 года идет судебный процесс по поводу перепланировки на Притыцкого, 136. Владельцы квартиры снесли стену между жилой комнатой и балконом — соседи снизу с такими новациями категорически не согласились… Началась тяжба.
Но есть и обратный процесс. За июль в ЖРЭО-2 поступило более 200 обращений с просьбой разрешить перепланировку. А это значит, сам собственник заказывает проект, прилагает к нему техзаключение с выводами и дожидается решения администрации Фрунзенского района. В 99 % случаев «добро» дают, но есть и исключения…
— Скажем, в советское время было модно пристраивать массивные балконы. Особенно на первых этажах многоквартирных домов. Тогда это делали легально или почти легально, но в обоих случаях без должной технической документации. Сейчас, чтобы узаконить такую перепланировку, недостаточно даже компетенции администрации района. Подобные дела рассматривает только Мингорисполком. Случай из той же серии: в 1996-м многодетной семье разрешили присоединить тамбур к квартире. И вот все эти годы жильцы исправно доплачивали за лишние метры по «жировке». В прошлом году захотели приватизировать жилье, а тамбур «висит». Пришлось побегать за согласованиями и дождаться официального решения города, — рассказывает Светлана Тороп, начальник Бюро технического контроля по содержанию жилфонда ЖРЭО-2 Фрунзенского района. — В целом, минчане стали более дисциплинированными: из 200 обращений лишь в 3 нас просят узаконить уже выполненную перепланировку. Остальные ждут официального разрешения. Бывает, правда, и по-другому, когда звонят соседи и жалуются на «разгром сверху». Выезжаем, смотрим. Если по факту выявляются нарушения в духе «демонтаж балконной перегородки» или «устройство отдельной гардеробной в жилой комнате», приостанавливаем работы. С начала года в поле зрения техконтроля попали уже пять таких квартир.
Ламинат — это тоже «самоволка»
Что же так не устраивает в новом жилье собственников? Раздельный санузел. Ванную и туалет сейчас объединяют сплошь и рядом, превращая в одно большое санитарно-бытовое помещение с джакузи, душевой кабиной, стиральной машиной и гладильной доской. Пользуются популярностью и кухни без разделительных стенок с жилыми комнатами. Перегородки убираются — и получается одна большая студия с кухонным оборудованием. Третий тип массовых перепланировок — перенос межкомнатных перегородок для увеличения или уменьшения числа жилых помещений. Из трешек делают двушки, из двушек — трешки и т.д.
— Новое положение о порядке переустройства и перепланировки вступило в силу в мае этого года. Вроде бы всем все разъяснили. Но многие до сих пор не знают, что перенос полотенцесушителя в ванной или, скажем, увеличение проема в стене — это перепланировка. Еще одна типичная ошибка связана с изменением конструкции пола. По техпаспорту лежал линолеум, а хозяева самостоятельно постелили ламинат или плитку уложили — в итоге соседи жалуются на повышенную слышимость. И они правы: на этот вид работ требуется обязательное разрешение, — объясняет Светлана Тороп. — Особо подчеркну: сносить несущие стены между балконами-лоджиями и жилыми комнатами сейчас запрещено. Согласование на данный вид работ не удастся получить ни в администрации района, ни в горисполкоме. Поэтому не стоит и начинать — все равно придется вернуть по решению суда в первоначальное состояние.
На что жалуемся?
…Жалоб на перепланировки в столице не одна и не две — десятки. На начало августа Минское городское жилищное хозяйство получило без малого 40 обращений с просьбами навести порядок, разобраться, разъяснить, устранить. Минчане гневно скрежещут зубами на замурованные вентшахты, гулкий ламинат в квартире у соседа сверху, чью-то «неправильно» открывающуюся стальную дверь в тамбуре и канализационную трубу, дерзко проложенную над чьей-то спальней… Зачастую именно жильцы многоквартирных домов становятся главным источником оперативной информации об учиненных архитектурных «бесчинствах». А все почему? Свободно попасть в квартиру нарушителя-самовольщика коммунальщики могут только на страницах нового Жилищного кодекса. В жизни порой это удается сделать только по решению суда или в сопровождении приставов.
Не поленился и обзвонил по списку столичные ЖРЭО. Картина везде схожая: в год юристы подают от 5 до 12 исков, понуждающих владельцев квартир вернуть «самоволки» в исходное состояние. Претензии к собственникам и нанимателям те же: вентшахты, перенос дверей, захват части тамбура, заложенные плиткой трубы в санузле, несущие стены… Что удивительно, большинство нарушителей устраняют незаконные перепланировки в ходе судебного разбирательства. Остальные — после оглашения решения суда. Таким образом, в год в Минске «возвращают» на круги своя и приводят в соответствие с техпаспортом порядка 70—80 квартир. Но идет ли урок впрок?
Статистика показывает, что нет. Вместе со специалистами Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру мы загружаем базы данных с 2010-го по 2013-й и делаем выборку. Критерий отбора — ведомости технических характеристик на изолированные помещения (квартиры, офисы, гаражи). Грубо говоря, детальные описания объектов, существующих с неузаконенными перепланировками. Динамика «самоволок» налицо: 2010-й — 1114, 2011-й — 1980, 2012-й — 2088, и наконец, семь месяцев 2013-го — уже 1522.
Договоримся полюбовно
— Во многом это обусловлено заявительным принципом в регистрации перепланировок. Ведь что сегодня получается на практике? Человек построил себе квартиру, дом ввели в эксплуатацию, мы выдали собственнику все правоустанавливающие документы. И только потом он приступает к ремонту. Если при этом владелец жилья не собирается в будущем продавать или менять квартиру, никакими согласованиями он может себя не обременять. Зачем? Кто его сможет реально проверить? Кто вообще об этом узнает, если не «подсобят» придирчивые соседи? — рассуждает Луция Мордовская, начальник технологического отдела Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. — До 2004 года существовал механизм, позволявший эффективно выявлять и бороться с самовольными перепланировками. Перед заключением любой сделки, касающейся недвижимости, наши специалисты обязаны были выехать на место и проверить технические характеристики объекта. И если там хоть что-то было не так, сделка не оформлялась. Девять лет назад принят закон «О госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». В соответствии с его положениями такой обязанности у нас теперь нет. То есть покупатель и продавец могут обо всем договориться полюбовно: главное, чтобы обе стороны устраивали все изменения. А значит, уповать теперь остается только на совестливость договаривающихся сторон и зоркость специалистов обслуживающих организаций.
Специалист считает, что исправить ситуацию можно. Причем очень быстро. Нужно лишь привлечь внимание к проблеме и финансово заинтересовать непосредственных вдохновителей подобных коллизий. В частности, поставить на поток социальные ролики, в которых бы показывали реальных нарушителей и рассказывали о том, какие убытки они понесли, возвращая на свое законное место несущую стену, фрагмент вентшахты, напольное покрытие… С учетом того, что стоимость индивидуальных проектов перепланировки вместе с работами достигает 20 000—50 000 долларов, суммы оказались бы весьма красноречивыми.
…А пока лично я с тревогой слышу ежедневный рокот отбойных молотков двумя этажами выше. Что, если хозяин этой трешки продавать ее не собирается?
На снимке: нарисовать можно по-всякому, но нужно ли потом так делать?
