Сколько стоит аренда квартиры?
У арендной цены есть яркая сезонность. С 1 мая по 30 июля квартиры и комнаты практически “стоят”, никому не нужные, что во многом похоже на то, как работает аренда квартиры пхукет .
— Часто в это время хозяева делают косметический ремонт и готовят квартиры к открытию рынка, — рассказывает Оксана Лукашевич, заместитель директора по аренде столичного агентства недвижимости “Пакодан”.
“Открытие рынка” знаменуется массовым приездом студентов, которые существенно поднимают спрос на аренду. Цена в сентябре достигает пикового значения в году, а к концу года немного падает и стабилизируется, чтобы через полгода начать свой новый резкий виток. Так было и в прошлом году: цена на однокомнатную (самую простую) квартиру в Минске взметнулась почти до 200 долларов в месяц. Сейчас однокомнатные квартиры стоят в районе 150—170 долларов плюс коммунальные услуги.
— Мы всегда советуем хозяевам немного поднять цену аренды и включить в нее стоимость коммунальных платежей, — обратила внимание Оксана Лукашевич. — Даже порядочные арендаторы могут что-то забыть, недосчитать или потерять “жировку”, а ответственность останется на собственнике квартиры (если не заключен договор, о котором ниже).
Можно найти квартиру и за 120 у.е., но, например, без горячей воды. Вообще, по словам агентов, “убитое” жилье не пользуется спросом:
— Если квартира выглядит как после бомбежки, из дивана торчат пружины, а в деревянных полах — дыры, ее не захотят снимать ни в какую пору года даже за меньшие деньги. Люди хотят взять готовую к аренде квартиру, въехать и жить, а не заниматься ремонтом.
Что касается дорогих квартир, то цена на их аренду начинается от 500 долларов. Это квартира в центре, не на первом или последнем этаже, хорошо меблированная. Такое жилье заказывают посольства, представители крупных компаний или командированные иностранцы.
— Самая дорогая квартира, которая у нас сейчас есть, стоит 5000 долларов в месяц: 230 метров площади, зимний сад, два санузла, новейшая бытовая техника и великолепный ремонт, — поделилась Оксана.
Еще один фактор формирования цены — предоплата. Получая деньги заранее, хозяева готовы немного снизить цену. А вот наличие стационарного телефона играет все меньшую роль и почти не влияет на уровень цены.
Цена на аренду квартиры в областных центрах немного меньше столичной — 100—120 долларов, а в районных городах месяц аренды однокомнатной квартиры обойдется в 40—60 долларов.
Как искать жилье для аренды?
Самый простой способ — газетные или интернет-объявления: платите только за газету, зато требует много времени и нервов на самостоятельный поиск. При этом шансов получить выгодное жилье очень мало. Такой способ самый популярный, и выигрывает тот, кто звонит первым.
Другой путь лежит через агентство. Там соотнесут ваши пожелания со своими возможностями и предложат варианты. Контракт с агентством можно заключить или на предоставление информации (стоит около 100 тысяч рублей) или до факта предоставления квартиры (около 200 тысяч). В первом случае в течение определенного периода (обычно месяца) вам будут звонить из агентства и давать адреса подходящих квартир, где вас уже будут ждать хозяева. Второй вариант предполагает работу до победного конца, т.е. пока не найдут то, что вас устроит.
— Выбирая квартиру, всегда обращайте внимание на внешний вид хозяев и проверяйте документы собственности на квартиру, гражданский паспорт, — советует арендаторам Оксана Лукашевич.
Для собственника же идеальный клиент — это тот, который может внести предоплату не менее чем за 3 месяца. Если предоплата невозможна, специалисты советуют хозяевам жилья брать под расписку залог (например, месячную стоимость аренды), который при выезде клиента надо будет вернуть.
Надо ли заключать договор?
— Для каждой третьей квартиры выезд становится болезненной процедурой: там недоплатили, здесь испортили и порвали, а тут и вовсе выгнали, — рассказывает Оксана Лукашевич. — Единственное и цивилизованное решение проблемы — официальный договор аренды. Сегодня “по-белому” сдается около 20 процентов квартир. Но это намного больше, чем несколько лет назад.
Договор дает ответы на вопросы: участковых “Можно посмотреть вашу прописку?”, налоговой “Вы снимаете эту квартиру?” и соседей “Кто будет платить за затопление?”. Права и обязанности квартиросъемщика на период действия договора переходят к арендатору. Даже если человек, изгадив квартиру, уехал, по этому документу можно найти хулигана и привлечь к ответственности.
Договор заключается на определенный период, но его можно расторгнуть по желанию любой стороны. Главное — предупредить за 30 дней.
Что представляет собой процедура подписания договора? Заключается он по типовой форме в 4 экземплярах, где указываются паспортные данные обеих сторон, условия содержания квартиры и дополнительные условия (о залоге, об уплате жировок...), права и обязанности каждой стороны. После подписания съемщик и арендатор идут в домоуправление, ЖРЭО или ЖЭС, чтобы зарегистрировать договор.
Следующим шагом для хозяина должен стать поход в налоговую инспекцию по месту нахождения(!) квартиры. Там есть специальный отдел контроля за налогообложением прочих доходов физических лиц, в котором хозяину квартиры начислят налог.
Ставка налога — 1 базовая величина в месяц за 1 комнату. Но в реальности налог может быть меньше или больше из-за коэффициентов. Например, в центре Минска коэффициент равен 2 (то есть 2 базовых), а в небольшом районном городе он может составлять лишь несколько десятых.
Без налога можно поселить только близких родственников, которые ничего не платят за жилье. Но если те привезли хотя бы мешок картошки, то у хозяина могут возникнуть проблемы с таким видом “дохода”. Также освобождаются от налога собственники квартиры, которые сдают жилье молодым специалистам, работающим по распределению.
Как налоговая узнает о квартирантах?
В основном “стучат” соседи или бабушки, которые могут через запятую назвать все сдающиеся квартиры в 19-подъездном высотном доме. Да и сама налоговая (с милицией) постоянно ходит по газетным объявлениям.
Можно, конечно, договориться с арендатором и рассказывать всем, что вы родственники или друзья и живете бесплатно. Но в последнее время контролирующие органы тоже не лыком шиты и из принципа могут сильно усложнить жизнь: начнут допытывать вплоть до того, кто оплачивает коммунальные счета или телефон, приходить по нескольку раз на день и просить показать прописку, а за проживание в квартире не прописанного “родственника” увеличат коммунальные платежи. В результате они выяснят правду, и тогда придется платить заслуженный штраф от 4 до 20 базовых величин.
На квартиру не хватает, почем комната?
Комнату в Минске можно снять за 50—80 долларов. В других городах намного меньше (10—25 долларов), потому что не пользуются такой популярностью.
Главные факторы цены — месторасположение и количество человек в квартире. Очень важно первое визуальное знакомство хозяина и клиента — понравились друг другу или нет. Причиной для разногласий может стать курение или споры о местах общего пользования. В общем, дешевизна часто оборачивается нервотрепкой.
— Многие люди не могут понять одной вещи: комнаты сдают те, кому нужны деньги, — объясняет Оксана Лукашевич, — то есть “еврокомнат” просто не бывает. Бывают ухоженные или неухоженные.
Договор, как правило, арендаторы комнат не заключают, хотя налог надо платить и за комнату, но в два раза меньший.
