Почему растет стоимость строительства жильяЗарплата учителя, врача и других бюджетных работников практически одинакова и в Минске, и в маленьком городке. Цены на колбасу, масло, молоко везде также примерно равны. Почему же стоимость строительства жилья в стране, не менее регулируемая, чем стоимость любого другого товара, порой различается в разы? Почему дольщики практически никогда не знают, как формируется цена квадратного метра? Почему не перед ними, а вышестоящими организациями отчитываются ПМК и СМУ? Пришло время ответить на эти и многие другие квартирные вопросы.
С благостным чувством покидала я здание Министерства архитектуры и строительства на Мясникова, 39 в Минске. По правде говоря, шла туда «поскандалить» насчет того, почему такими темпами растет стоимость строительства жилья, особенно в Минске. Однако в управлении экономики передо мной гостеприимно раскинули пухлые книги статотчетности. И что я вижу?
В прошлом году в стране было построено около 3,5 миллиона квадратных метров жилплощади. Из них без малого полтора миллиона появились благодаря государственной поддержке, иными словами, льготным кредитам. «Стоимость таких квартир жестко контролируется, — заверил консультант управления экономики Анатолий Урбан, — и составила по итогам года 557 тысяч рублей за квадратный метр, или примерно 260 долларов». А все остальные, скажем так, не жестко контролируемые квадратные метры проданы в среднем по 270 долларов. И в первом квартале жилье почти не подорожало. 280 долларов за метр для такого вечного товара — цена сказочная. «Надо срочно брать!» — решила я и стала искать места, где же все это продается.
Первым делом звоню в УКС Мингорисполкома. «Вы что, с дуба упали?» — примерно так отреагировали в инвестиционном отделе. Оказывается, чтобы строить жилье через УКС, нужно как минимум до 1992 года стоять в очереди на улучшение жилищных условий, быть многодетной матерью, ветераном Великой Отечественной войны или, на худой конец, афганцем. Ни к одной категории я не отношусь, потому решила попытать счастья в другом месте. «700 долларов квадратный метр», — сказали, как отрезали, в одной из строительных компаний, привлекающих дольщиков. Наверное, на периферии с этим куда проще.
«Что вы, мы свое жилье ждем с 1999 года», — возражает Сергей Феоктистов, председатель ЖСК–35 в Жодино. 6 лет назад 71 белазовец объединились, собрали деньги и заложили нулевой цикл будущего дома. Затем стройка без денег замерла. Сейчас Беларусбанк готов открыть кредитную линию и предоставить застройщикам льготные кредиты под 10 процентов годовых. «Так вы счастливчик! — выпалила я. — И у вас, небось, квадратный метр стоит 557 тысяч рублей?» «О чем вы говорите?» — вздохнул собеседник. И рассказал мне любопытную историю, которая характерна если не для всей страны, то для Минской области точно.
В июне 2001 года постановлением Минстройархитектуры были утверждены предельные нормативы стоимости льготно кредитуемого жилья. От 525 рублей (в Брестской области) до 424 рублей (в Минске) в ценах 1991 года (чтобы цифры осовременить, нужно увеличить их примерно в 1.300 раз). «В Жодино начато 7 кооперативных домов, — говорит начальник городского УКСа Михаил Киреев, — но ни один из них не укладывается в эту цену». Почему? Изменились нормативы. Еще 5 лет назад потребности будущих жильцов в электричестве вполне удовлетворял двужильный алюминиевый кабель. Теперь, в век Интернета и умной бытовой техники, необходим медный и трехжильный, а он дороже. Плюс домофоны, усиленные металлические входные двери, утепление фасада... В общем, сметная стоимость квартир в Жодино сегодня составляет от 620 до 830 рублей за квадратный метр в ценах 1991 года, или от 800 тысяч до миллиона рублей (370 — 460 долларов) в современном «исчислении». Но это еще не все. «Строители отказываются работать на объектах, заложенных еще в конце прошлого века. Расценки низкие», — продолжает Михаил Киреев. Уговорить их можно только рублем, то есть дольщики должны собрать в складчину из своего кармана еще 150 — 180 миллионов рублей.
Но если с будущими новоселами иногда удается договориться, то для Беларусбанка упомянутое постановление Минстройархитектуры — закон. И льготные кредиты финансисты рассчитывают в процентах от упомянутой предельной нормативной стоимости жилья. Как заплатить за все остальное — личные проблемы граждан. «Чтобы, наконец, заселиться в следующем году, нам придется вносить по 2 миллиона рублей в месяц, — говорит Сергей Феоктистов, — при зарплате максимум 500 тысяч рублей...» Выход один: произнести наконец во всеуслышание, что цена строительства жилья давно превысила предельные нормативы и составляет не 250 — 270 долларов в эквиваленте, а 350 — 400 «зеленых». Тогда банки смогут хотя бы одалживать людям большие суммы кредитов, ориентируясь на реальные, а не на мифические цифры. Это позволит спасти кооперативы от долгостроя. Сейчас, по словам начальника управления Минского облисполкома Ивана Радкевича, в Жодино, Борисове, Молодечно, Слуцке и других городах области состав ЖСК тасуется, точно колода карт.
Кстати, а не слишком ли много запрашивает с нас стройиндустрия? Этот вопрос я задала Сергею Феоктистову как лицу крайне заинтересованному. «А кто ж их разберет? — отвечает. — Тут высшая математика...» Действительно, на дворе 2005 год, а цены на жилье 14–летней давности. Почему нельзя их осовременить, привязать к доллару, евро, к другой условной единице? «Потому что в прошлом году строительно–монтажные работы подорожали на 25,73 процента, — рассказывает Анатолий Урбан. — При такой инфляции невозможно разработать проектно–сметную документацию в текущих ценах. На это уходит примерно полгода. Наша система ценообразования — одна из самых прогрессивных в мире. Специальные расчетные центры ежемесячно отслеживают стоимость основных материалов, транспортные расходы и прочее, на их основе высчитывают среднеарифметический индекс. Это стимулирует предприятия снижать издержки». К сожалению, узнать секреты экономии из первых уст от специалистов ОАО «МАПИД», концерна «Минскстрой», «Минскпромстроя» и УКСа Мингорисполкома мне не удалось. Очень заняты. Потому пришлось воспользоваться информацией одной из небольших коммерческих фирм.
Итак, самая большая проблема для всякой организации, которая берется за возведение жилья в Минске, — выиграть тендер за место под солнцем. Компания, с директором которой я разговаривала, недавно отвоевала в жесткой конкурентной борьбе кусок земли в Лошице. Выигрыш обошелся недешево и состоял из вклада в развитие инфраструктуры города (не путать с инженерными сетями!), обязательства выделить бесплатно 10 процентов жилья (2 процента — для работников ЖКХ, 6 процентов — под снос, 2 процента — пожарным), перечисления на нужды города 60 тысяч долларов и 200 квадратных метров бесплатных квартир. «Эти затраты вы будете покрывать за счет прибыли?» — наивно спросила я. «Все эти затраты лягут в стоимость квадратного метра. Прибыль у нас всего 5 процентов», — был ответ. Кроме того, площадка оказалась в яме, куда теперь предстоит завезти 100 тысяч тонн грунта и под фундамент новостройки вбить 12–метровые сваи. «Без накруток, на которые нас вынуждает идти исполком, цена жилья могла бы быть на треть, а то и наполовину меньше», — таково мнение строителя. Но какой сумасшедший тогда давился бы в очередях УКСа Мингорисполкома за типовыми панельками на окраине? Невзирая ни на качество, ни на цену. Не кажется ли вам, что перед нами очень тонкая политика поддержки индустриального панельного домостроения и ограничения свободной конкуренции? А это — прямая дорожка к росту цен, причем на всех сегментах рынка.
А теперь давайте поразмышляем. Итак, в небольшом Жодино стоимость строительства квадратного метра жилья выше предельной примерно на 100 долларов. Причем для очередников, простоявших в исполкоме по 10 — 20 лет. Коммерческого жилья здесь практически не строится — контингент не тот. Потому цены в 300 — 400 долларов можно считать потолком для среднестатистического райцентра нашей страны. Совершенно иное дело Минск, где около 135 тысяч семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Ежегодно на продвижение очереди направляется по 6 — 8 тысяч квартир. Что делать остальным: ждать десятилетия или строиться по 700 долларов за квадратный метр (такова сегодня среднестатистическая рыночная цена жилья в Минске)? Хотелось бы получить внятный ответ и на этот вопрос.
