Строить - значит жить

Сколько стоит дом?

Без сомнения, нынешний год стал поворотным в жилищном строительстве страны, а потому самым напряженным для отечественного стройкомплекса. Отказавшись в значительной степени от бюджетных инъекций и эмиссионного кредитования, государство перенесло центр тяжести в финансировании жилищной программы на промышленные предприятия и население. Из 3,5 миллиона квадратных метров жилья, которые необходимо построить в этом году, 70 процентов должно быть введено в эксплуатацию за счет внебюджетных источников финансирования. Как это сказывается на выполнении жилищной программы? Об этом рассуждают участники круглого стола.

Г.Курочкин: За счет средств консолидированного бюджета, льготных кредитов, субсидий и субвенций, а также внебюджетных источников в этом году предстоит построить 3,5 миллиона квадратных метров жилья. Важной особенностью нынешнего года является переориентация на широкое привлечение внебюджетных средств через заемы, систему Рациональный дом и долевое участие, получившее наибольшее распространение в столице.

За 10 месяцев введено 76,6 процента домов от годового задания, на 22,6 процента больше прошлогоднего уровня. Как отрадный факт можно отметить четкое выделение кредитных ресурсов - помесячно и равными долями, хотя объем их значительно уменьшился. Законом о бюджете предусмотрено выделение 64 миллиардов рублей, тогда как потребность в них по стране почти в 10 раз больше. В будущем году на эти цели направляется 110 миллиардов рублей. Если выделение кредитов будет осуществляться в таких объемах, то понадобится 6 - 7 лет, чтобы закрыть ЖСК, строительство которых уже начато или на него заключены договоры.

Е.Пехота: Недостаток кредитов больно ударил по столичным ЖСК. Из 62 возводимых домов строительство только 38 из них велось с государственной поддержкой. При ежемесячном выполнении работ в среднем на 1 млрд. рублей кредитов выделялось 576,5 миллиона рублей. Из-за денежного дефицита строительство домов в ЖСК даже приостанавливалось. Положение спас указ Президента об организации местных жилищно-инвестиционных фондов, позволивший изыскать дополнительные средства на строительство. Удельный вес государственной поддержки в финансировании ЖСК резко уменьшился: если два года назад государство кредитовало более 80 процентов выполненных работ, то за 10 месяцев нынешнего года этот показатель составил всего 53 процента. Остальное - это личные средства граждан. Однако для многих из них стоимость строительства жилья сегодня просто непосильна. Так, в ноябре квадратный метр в домах ЖСК стоил от 200 до 275 тысяч рублей, для участников долевого строительства и того дороже - от 262 до 349 тысяч рублей. По этой причине идет отток людей из ЖСК, замена их, что в немалой степени сдерживает работы. Ведь кредитная линия открывается лишь при полностью укомплектованном ЖСК. Только утверждение списка на льготное кредитование растягивается порой на месяцы. А сейчас и в процессе строительства из-за материальных проблем до 40 процентов членов ЖСК выходят из него. Возможно, банку стоит временно внести изменения в процедуру кредитования, открывая его по частям.

Н.Ком: Приметой последних лет в столице стало так называемое просеивание очереди. Если раньше мы ставили задачу обеспечить жильем людей, стоящих в очереди с такого-то года, к конкретному сроку, то теперь такой подход неактуален. Недавно УКС предоставил примерное распределение 850 квартир на будущий год на заключение договоров о долевом строительстве. При существующих условиях кредитования мы перебрали очередь до 1986 года: желающих немного. Все упирается в материальные возможности очередников. Для них в столице ежегодно строится около 3 тысяч квартир. Однако бесплатно их получают немногие. В этом году, например, за счет республиканского бюджета было построено порядка 120 квартир для разных категорий льготников: уволенных в запас военнослужащих, инвалидов и участников войны и др. 46 квартир профинансировал местный бюджет для детей-сирот, а также больных открытой формой туберкулеза. Для очереди из 117 тысяч человек это крохи. На большее нет денег.

Г.Курочкин: Средняя стоимость квадратного метра по Минску составляет 199 тысяч рублей. По данным концерна Минскстрой, себестоимость его в панельных домах равна сумме, эквивалентной 156 долларам, в кирпичных - 178. Другое дело, что Минск берет 47 процентов от этой суммы на развитие коммуникаций, за исключением ЖСК, что значительно удорожает жилье для потребителей. Правда, недавно в приказном порядке этот показатель был снижен до 26 процентов.

Е.Пехота: Не брать эти средства город не может - за их счет развиваются новые микрорайоны, подтягиваются внеквартальные сети, строятся дороги. Все это требует немалых затрат. Только после создания инфраструктуры подрядчик может строить дома.

В.Зенько: Стоимость квадратного метра жилья, возводимого ОАО Забудова, - от 400 до 530 долларов, стоимость коттеджа - примерно 60 тысяч долларов. Однако мы продаем его за 80 тысяч долларов и даже дороже. Сегодня город взимает с нас огромные суммы за инфраструктуру: к примеру, с 47 коттеджей в Слепянке сбор составляет более 200 миллионов рублей. И это с учетом того, что Забудова полностью выполняет внеплощадочные инженерные сети и внутриквартальные дороги. Поэтому мы уже не берем новые строительные площадки в столице, разрабатываем их за кольцевой дорогой. Таким образом экономим около 100 долларов на квадратном метре.

Г.Курочкин: На стоимость строительства влияют и другие факторы - рост цен на энергоресурсы, транспорт, стройматериалы. К примеру, недавний скачок цен на мазут положил ряд наших предприятий, производящих стройматериалы. Только за счет этого себестоимость их продукции увеличилась до неконкурентных размеров. Однако и из этой ситуации есть выход. Наряду с освоением новых типов домов можно более эффективно использовать мощности базы крупнопанельного домостроения. Модернизированные серии домов КПД имеют более высокие потребительские качества и ниже на 15 - 20 процентов по себестоимости в сравнении с типовыми сериями домов, возводимых ранее. Многие строительные организации, кстати, идут по этому пути, сохраняя в итоге своих клиентов.

В.Кушнер: Наше предприятие строит сегодня самое недорогое в городе жилье, обладающее всеми типовыми потребительскими качествами. Себестоимость квадратного метра составляет 140 долларов - половину от цены, установленной решением Мингорисполкома. Удешевления строительства достигаем за счет применения новых технологий, использования современных строительных материалов, изменения планировочных решений и т.д. К примеру, перейдя три года назад от строительства 16-этажных жилых домов к 19-этажным, мы снизили себестоимость квадратного метра на 10 процентов. И подобных секретов немало на счету Минскжилстроя. Сейчас мы разрабатываем проекты строительства жилья на каркасе. Такие дома будут в 2,5 раза легче обычных и соответственно обойдутся дешевле.

В.Яцкевич: Войдя в программу жилищного строительства, мы изначально стремимся использовать самые современные проекты, основанные на каркасном домостроении, ресурсосберегающих технологиях и др. Выполняя функции заказчика, наше предприятие работает как бы на стыке интересов инвесторов, т.е. конкретных людей, и подрядных организаций. Скажу, что последние не всегда заинтересованы в экономии средств, хотя при наличии материального стимула могли бы существенно повлиять на снижение себестоимости жилья хотя бы за счет совершенствования проектной документации, активного продвижения новых технологий. Однако строительство домов контролируется банком, который не признает наличия какой-либо прибыли у подрядчика за счет удешевления им объекта. Кредитование осуществляется только по себестоимости строительства. Таким образом, у подрядчика отпадает экономический интерес внедрять какие-то новшества и удешевлять работы.

Г.Курочкин: Дорогое жилье или дешевое, доступно оно или нет - это, по большому счету, на 100 процентов зависит от доходов населения, т.е. проблема должна рассматриваться на макроэкономическом уровне. Если месячную зарплату приравнять к стоимости квадратного метра, человек сможет построить себе жилье. Вместе с тем уже сегодня психология людей начинает меняться. Если раньше удельный вес собственных средств городского населения при строительстве жилья не превышал 10 процентов, то сегодня этот показатель вырос до 25. Многие не хотят по 6 - 7 лет ждать окончания строительства.

С.Филиппов: Если раньше люди ждали выдачи льготного кредита для начала строительства, то сегодня зачастую собирают деньги и закладывают за счет их фундамент, а потом говорят: помогите достроить. Особенно это характерно для ЖСК, по которым еще не начиналось финансирование. Поэтому незавершенка как была, так и остается. В начале года она составляла 4,7 млн. квадратных метров, сейчас - в пределах 4,5 миллиона. Несмотря на то что для выполнения годового задания по строительству жилья курс был взят на дома с высокой степенью готовности (более 50 процентов), в областях умудрялись создавать и заделы на будущее.

Г.Курочкин: Конечно, государство должно поддерживать человека, строящего себе жилье. Бездомных сегодня нет - 80 процентов жилищного фонда приватизировано. Другое дело, что кто-то 15 лет живет в малосемейке, а кто-то имеет несколько квартир. По официальным данным, 32 тысячи семей в Беларуси имеют в собственности по 2 и более квартиры.

В.Романчук: С выходом Указа Президента N 185 учреждения Беларусбанка на 1 июля исключили из общей площади кредитования жилья свыше 56 тысяч метров. Это площадь, имеющаяся в собственности граждан, претендующих на льготный кредит. Посчитайте, сколько денег сэкономило государство.

Г.Курочкин: Если реально посмотреть на ситуацию, то жилья в стране не так и мало. Для решения жилищной проблемы необходимо как можно быстрее задействовать вторичный рынок жилья. Что, кстати, и предполагается сделать в будущем году в сельской местности.

М.Глинский: Каждый третий дом построен в этом году на селе. Напомню, что Президентом поставлена задача ежегодно вводить в эксплуатацию 4 - 5 домов в каждом хозяйстве. За 10 месяцев на селе построено 7.690 квартир, что в расчете на хозяйство составляет 3,12 квартиры. До конца года задача будет выполнена на уровне 4,3 дома на хозяйство. Ожидается, что ввод жилья на четверть превысит прошлогодний уровень. Тревогу, однако, вызывает предстоящий год, когда необходимо обеспечить строительство не менее 5 домов в расчете на одно хозяйство, что означает 1 млн. 300 тыс. квадратных метров жилья - почти уровень 1991 года, когда был пик сельского строительства. Понятно, что при нынешнем объеме кредитных ресурсов такой объем нереален. Поэтому мы намерены решить эту задачу за счет вовлечения в экономический оборот пустующих домов, которых на сегодня на селе насчитывается 106 тысяч. Даже если часть из них использовать для жилья практически невозможно из-за ветхого состояния, пригодятся инженерные коммуникации, обустройство, что тоже стоит немалых денег. Расчеты показывают, что покупка пустующего дома и затраты на его реконструкцию обойдутся вдвое дешевле, чем строительство нового жилья. Механизм уже отработан, и этот вариант решения жилищной проблемы будет отражен в правительственном постановлении, определяющем задание по строительству жилья на будущий год.

В.Такунов: То, что сегодня многие руководители хозяйств жалуются, что банк не выделяет средства под покупку пустующих домов, несправедливо. Для банка основанием для кредитования является объект, попавший в перечень, утвержденный облисполкомом. Чтобы покупать пустующие дома за счет кредитов, необходимо включить их в перечень. Только в таком случае банк оплатит.

М.Глинский: Проблема возникла из-за регламентации финансирования жилищного строительства на этот год. Доведено жесткое задание по строительству 1 млн. 50 тыс. квадратных метров жилья, буквально под каждый метр расписаны кредитные ресурсы. Покупка жилья в зачет этих площадей не входит. Отсюда - незаинтересованность местных властей в расходовании таким образом кредитов. На будущий год Минсельхозпрод совместно с Минстройархитектуры нашли более гибкое решение. Облисполкомам доводится задание по строительству 900 тысяч квадратных метров жилья, а остальную площадь, которой не хватает до расчета 5 домов на одно хозяйство, можно будет купить. Проблем с выделением банком кредитных ресурсов на эти цели не будет.

А.Устинчик: За 4 года за счет льготных кредитов на селе построено 7.726 квартир. Только в этом году Белагропромбанк выдал 39,5 миллиарда рублей. Однако как используются эти средства? Нас беспокоит, например, такой момент. Наряду с тем, что в перечень кредитования не включены 1.383 переходящих с прошлого года объекта, в него попали 1.515 вновь начинаемых домов. Идет распыление средств, что, кстати, отмечалось и на правительственном уровне. При этом, несмотря на невысокую процентную ставку (стоимость кредита на сельское строительство всего лишь 5 процентов), невозврат процентов с начала года вырос в 4 раза и сегодня составляет 349,3 миллиона рублей. Между тем, если бы кредиты возвращались вовремя, эти деньги можно было бы использовать для дальнейшего кредитования сельского строительства. Интересно, что там, где местные власти понимают актуальность жилищного вопроса на селе, подобных проблем не возникает.

Жилье нового тысячелетия

Дефицит финансов не снимает с повестки дня жилищное строительство: в ближайшей перспективе предстоит ежегодно вводить в эксплуатацию более 3 млн. квадратных метров жилья. Главное строительное ведомство внесло в правительство новую концепцию жилищной программы, определяющую государственную политику на ближайшие годы. Она разработана с учетом опыта зарубежных стран, белорусского законодательства, экономической ситуации в стране и многих других факторов. Основным источником финансирования должны стать внебюджетные средства.

В.Ветров: Одним из примеров внебюджетного финансирования в последние 3 года в Беларуси стала программа Рациональный дом. Она построена по принципу системы стройсбережений, распространенной в европейских странах. Рассчитанная на широкие слои населения со среднестатистическими доходами, она поможет решить жилищную проблему тысячам семей. Однако из-за невысокого уровня доходов населения необходима государственная помощь гражданам, улучшающим жилищные условия. На это и направлено июльское постановление правительства, предусматривающее участие в программе юридических лиц и выплату премий очередникам, ставшим участниками программы. В новом варианте программа Рациональный дом станет доступной для многих белорусских семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

С.Филиппов: Большое внимание в новой концепции жилищной программы уделено не только строительству домов, а всей жилищной политике. Необходимо задействовать вторичный рынок жилья, создать оптимальные условия для развития всех систем внебюджетного финансирования. Основа жилищной политики должна быть построена на банковской системе: кредитные средства банка становятся во главу угла. Сегодня немалые средства лежат на вкладах населения. Этот сегмент необходимо задействовать в жилищном строительстве.

Кроме того, в новом документе учтен и такой момент. До последнего времени на ввод жилья негативно влияло то, что все финансовые ресурсы были разбиты по источникам и направлениям: средства ЧАЭС, бюджетные, средства инвестиционно-жилищного фонда, льготные кредиты и т.д. Зачастую один дом финансировался из нескольких источников. Недостаток одного из них тормозил строительство. Проблема усугублялась отсутствием организационной структуры, реализующей государственную жилищную политику в регионах. Отныне все источники финансирования жилищной программы предполагается централизовать при облисполкомах, что поможет максимально задействовать ресурсы. Централизация средств позволит комплексно подходить к планированию и строительству жилья, увязывать перспективные планы с нуждами регионов, рационально распределять средства между городом и селом, эффективно использовать мощности стройкомплекса. Кроме того, для обеспечения финансирования жилищной программы необходимо активизировать рынок вторичного жилья и недвижимости.

В.Давидович: То, что вторичный рынок привлекает инвестиции, в том числе и внешние, - факт бесспорный. К примеру, в столице на вторичном рынке жилья 10 - 15 процентов составляют иногородние покупатели, среди которых немало россиян. Однако поток инвестиций сегодня тормозится на законодательном уровне. Ряд положений, принятых Мингорисполкомом, ограничил число покупателей. К примеру, не каждому гражданину Беларуси или россиянину позволено купить квартиру в Минске. Только раз в 5 лет можно провести отчуждение жилья - в противном случае надо платить налоги. Между тем вторичный рынок является катализатором жилищного строительства: около 15 процентов квартир продается для того, чтобы рассчитаться с кредитом или внести пай в долевое строительство. Только в Минске ежемесячно продается до 300 квартир для того, чтобы инвестировать средства в первичный рынок. За эти деньги можно построить целый многоэтажный дом.

Е.Широков: К жилью нового тысячелетия, очевидно, должны предъявляться и иные требования. В Беларуси новых подходов требует сама действительность. Взлетели цены на нефть, более чем в 2 раза подорожал мазут. Запасы собственного топлива мы выработали на 95 процентов. Через лет 6 - 7 вряд ли мы сможем получать в таких объемах, как теперь, нефть из России: уже сейчас ее добыча упала, и тенденция эта, очевидно, продолжится. По самым оптимистичным прогнозам, газа хватит на 50 лет, нефть кончится еще раньше. Естественным образом встает вопрос о ресурсо- и энергосбережении, что непосредственно затрагивает отечественный стройкомплекс, являющийся одним из основных энергопотребителей.

Взяв курс на возврат к крупнопанельному домостроению, мы закладываем мину замедленного действия под большие города. Этот вид жилья экономически достаточно неустойчив, поскольку привязан к централизованным системам, что на пороге глобального энергетического кризиса чревато большими неприятностями. В строительстве жилья нужны технологии, которые бы не на 5 - 10 процентов снижали энергоемкость, а радикальным образом.

Технология возведения домов из соломы, которую мы предложили для сельского строительства, позволяет снизить энергетическую стоимость квадратного метра в процессе строительства почти в 250 раз. В процессе эксплуатации - еще в 3 - 4 раза. Три года назад по этой технологии было построено несколько домов в Гомельской области. Стоимость квадратного метра составила порядка 100 долларов. Разработаны вся документация, технические условия. Однако дальнейшее возведение домов по этой технологии оказалось под вопросом.

Первая проблема связана с исполнителями. Сложно найти подрядчика, который взялся бы строить квадратный метр жилья за 100 долларов, тогда как можно строить за 250. К сожалению, система ценообразования основана на старых, социалистических принципах: чем больше закопаешь денег, тем больше получишь зарплату. В таких условиях малозатратные технологии подрядчику категорически невыгодны. Между тем, если бы их пустить в сельское строительство, жилья бы построили в два с половиной раза больше за те же деньги.

Вторая проблема связана с ментальностью наших людей. Если, к примеру, немец готов заплатить за удовольствие жить под соломенной крышей до 800 тысяч марок при стоимости дома 150 - 200 тысяч, то у наших потребителей подобное предложение вызовет в лучшем случае улыбку. Три года мы добивались разрешения на проектирование коттеджа по нашей технологии в городском варианте. Однако сейчас не можем найти инвестора для строительства такого дома. Если поиск все-таки увенчается успехом, то 2 первых экспериментальных дома минчане смогут увидеть в будущем году.