Приличную долю наших предпринимателей мучает философский дуализм. Они за либерализм на потребительском рынке, но приветствуют ограничение арендных ставок. Несколько ущербная позиция: хороши любые ограничения, если они приносят дополнительную выгоду. Даже если кто-то получит убыток. Поэтому бизнес неоднозначно воспринял проект поправок в Указ № 150. Они, в частности, предписывают все договоры аренды фиксировать исключительно в рублях, даже без намека на привязку к какой-нибудь валюте. Впрочем, владельцев торговых и офисных центров вводит в ступор другое анонсируемое нововведение: повышение арендной цены разрешается только раз в году. Да и то исключительно на размер инфляции.
«Это только проект, который вынесли на общественное обсуждение», — пояснила заместитель начальника управления по вопросам использования государственного имущества Государственного комитета по имуществу Нина Стецик. Обещала: все замечания и предложения не останутся без внимания и пристального изучения. Видимо, по этой причине даже разработчики документа пока затрудняются уточнить некоторые нюансы его применения. Например, имеет ли право владелец торговой галереи предоставлять арендаторам скидки? Скажем, за своевременную оплату. Или другие заслуги. Вроде бы имеет. Так не будет ли цена регулироваться не указанной в договоре ставкой, а скидками? Девелоперы — люди сообразительные, такую калитку не пропустят, обязательно откроют и войдут: дружно в контрактах пропишут заоблачную стоимость съемного «квадрата». Реальную цену откорректируют бонусами и скидками. Попахивает двойной бухгалтерией, но законной. Так что арендаторы рано радуются.
Впрочем, арендная история развивается точно по законам Шпенглера и Тойнби — спиралью. Ведь до 2012 года ставки тоже ограничивались. По крайней мере, прописанные в договорах. Но девелоперы брали свое другими способами: в ход шли дополнительные платежи, некоторые использовали схему бессрочных и беспроцентных займов у арендаторов… Или просто недостачу брали в конвертах. Порочную практику не смогли ликвидировать даже визиты ОБЭП: против администраторов торговых центров пачками возбуждались уголовные дела, но «серые» схемы продолжали жить. А реальная цена арендного «квадрата» оставалась неизвестной.
На полностью рыночные отношения деловую недвижимость перевели в 2012 году. Тогда Указ № 150 снял все ограничения во взаимоотношениях частников, а стоимость съема государственных площадей жестко привязали к базовой арендной величине. Она индексируется каждый год, но на уровень инфляции. Штука-то в том, что казенных торговых «квадратов» почти нет. И встречается чуть-чуть офисных. Они погоды не делают. С каким боем шло три года назад обсуждение этого документа! Чуть ли не до рукопашного доходило. Долой галстуки: слишком большие деньги на кону. Предприниматели сражались «почти до последнего патрона», отстаивая привилегию контролировать арендные цены. Несколько месяцев Государственный комитет по имуществу трудился, точно голубые каски, разводя и примиряя антагонистические стороны. После бесчисленных раундов дебатов и переговоров с деловыми ассоциациями они наконец согласились с позициями Указа № 150. Оказалось, только временно смирились?
Про высокую стоимость аренды по-прежнему говорили с настойчивостью игрушек-повторяшек. Только ситуация-то изменилась. В начале—середине 2000-х стопор для ставок, возможно, был оправдан. Торговые площади не поспевали за ростом потребительского рынка. И ограничение являлось обычным механизмом страховки от монопольного сговора. Но сейчас площадей — море, проблема их заселить. Ставки без всяких напоминаний начинают откатываться. Да и у арендаторов всегда есть выбор, который с каждым годом увеличивается. Зачем сегодня кого-то ограничивать?
Правда, девелоперы тоже ребята с хитринкой и нос по ветру особенно держать не старались. Термин «дедолларизация» уже знаком даже дремучим старушкам на лавочках. А маститые застройщики упорно заносили в прайсы и контракты цены в долларах, которые при расчетах умножали на текущий курс. Дело понятное: на рынке недвижимости много иностранных денег и компаний, привыкших мыслить и считать в мировых валютах. Но инстинкт самосохранения терять не надо. Вот и нарвались на совершенно справедливую критику в приверженности к «зеленому». Она-то и стала поводом для пересмотра законодательного регулирования рынка. А ценовые ограничения уже пошли «паровозом».
Дискуссии уже разворачиваются. Бенефициары поправок известны. Если стоимость «квадрата» зажмут, в выигрыше окажется торговля, вероятно, сможет выполнить доведенные отраслевые показатели даже при падающем спросе. В пролете окажутся девелоперы, некоторые перестанут строиться, вбрасывать инвестиции. Соответственно, минус в работу ведомств, которые отвечают за эти показатели. Это в теории. Практика же непредсказуема. И торговым предпринимателям только кажется, что жесткое регулирование – благо для них. Почитали бы про российские перипетии. Проблемы аналогичные, но, стремительно лишаясь клиентов, владельцы моллов начинают делить с магазинами и риски, и прибыли, привязывая арендную ставку к обороту или прибыли торговой точки. Очень даже неплохая антикризисная мера. Но если будут приняты поправки в Указ № 150 в нынешнем виде, такие справедливые маневры не будут соответствовать законодательству. Останется только одна размерность — рубль-день.
volchkovvv@mail.ru
