Льготные кредиты на капремонт — залог появления в Беларуси частных управляющих компаний
Красиво жить сегодня никто не запрещает. Пожалуйста – консьерж на входе, охраняемая парковка с видеонаблюдением, образцовая чистота и турецкие ковры в подъезде… Все понимают: жилищное самоуправление дает фору обычным жэсовским домам и бесконечно расширяет горизонты уюта. Однако по сей день это лишь ряд показательных объектов в Минске, Могилеве, Мозыре… Почему мы так боимся товариществ собственников? Когда на смену часто критикуемым государственным ЖЭО придут частные управляющие компании? Можно ли — и как — убедить жильцов старых домов создать ТС? Всему этому был посвящен круглый стол, в котором приняли участие Галина ПОЛЯНСКАЯ, председатель Комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания, Эдмунд ГРИШКЕВИЧ, начальник Управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза, Геннадий КАЛЕНОВ, главный инженер ТС «Очаг», Эдуард ЛАТУШКО, председатель РСПОО «Совместное домовладение», и Елена ХУСАИНОВА, председатель ТС № 16 Фрунзенского района Минска, руководитель управляющей компании «БелДомПлюс».
Собственность — частная. Забота — общая
«Р»: Товарищества собственников создаются не очень активно: сегодня их в Беларуси всего около 700 (чуть более 7 процентов от общего количества многоквартирных жилых домов). Что мешает развиваться такой форме управления недвижимостью?
Г.П.: Не стоит, думаю, ограничиваться одним только созданием товариществ собственников. Необходимо создавать целую систему с различными формами управления недвижимостью, и опыт ТС здесь пригодится. Это очень серьезная задача, не выполнимая без создания необходимой законодательной базы, обеспечивающей государственную поддержку.
Е.Х.: ТС создаются уже не первый год, в Минске их, например, больше 300. Но люди все еще не понимают, что это такое. Ведь до сих пор существует стереотип: если есть ЖЭС, то есть куда жаловаться, а ТС – это что-то непонятное, и там обязательно обманут.
Э.Г.: Обычно все, даже очень хорошее, что навязывается «сверху», воспринимается негативно. Плюс непрофессионализм управления отдельных председателей ТС, которые брались за дело, не имея о нем ни малейшего понятия, и довели дома до плачевного состояния. Вот потому эта перспективная идея не находит понимания среди людей.
Г.К.: Строить ТС нужно с фундамента — широкого информирования людей о его преимуществах и успешных примерах работы. Потом воздвигать стены — это рамочные условия: например, возможность собственников старого дома взять льготный кредит на капремонт. Далее окна — наличие частных управляющих компаний, которые будут сражаться за управление домами. И, наконец, крыша — создание юрлица, ТС. У нас же было сделано все наоборот. Сначала по республике провели 34 тысячи общих собраний, на которых у людей спросили, хотят ли они создать ТС? Естественно, они ответили, что нет. То есть дом начали строить с крыши, и это все получилось бесполезным.
Э.Л.: Когда людям отдали в собственность квартиры, им не рассказали, какими правами и обязанностями по содержанию и управлению домом они обладают. В последнее время почему-то ставится вопрос только об обязанностях, заплатить за то и за это, а из чего состоит техническое обслуживание, почему в домах с разным 
набором инженерных систем, оборудования и техническим состоянием оно одинаковое — непонятно. Люди остались в былой советской системе, в которой государство отвечало за все. Поэтому, когда им говорят о создании ТС, у них заранее складывается впечатление, что все это несерьезно. Но двигаться дальше нужно, конечно, не в контексте одних ТС, это неотрывно связано с реформированием всего жилищного сектора.
Родили, а жить не научили
«Р»: Наиболее успешные ТС те, которыми управляют сведущие руководители. Но что ждет дом, если такой председатель меняет место жительства или дому с руководителем не повезло изначально?
Г.К.: В том-то и заключается идея, что управлением дома, планированием его будущего должен заниматься не один человек, а все сообщество жильцов. И если из этой системы выпадает руководитель ТС, он просто заменяется кем-то другим, живущим в доме, либо нанимается профессиональный управляющий. Причем все члены ТС понимают, что такая форма управления в первую очередь экономически выгодна для них.
Приведу пример. Недавно я поменял в нашем доме стекло стоимостью 53 тысячи рублей. Представим, что в каждом из восьми подъездов раз в неделю будут бить по стеклу и срывать по два светильника. Итого: три миллиона рублей в месяц. Жильцы нашего дома прекрасно информированы, кто за это будет платить, поэтому у нас и стекла, и светильники целы. А в управляемых госорганизациями домах вандализмом спокойно занимаются каждый день, а потом удивляются суммам в извещениях. Например, в соседнем жэсовском доме всю зиму в подъездах открыты окна, потому что у людей там стоят… ящики с картошкой. Налицо полнейшая безграмотность, нет такого понятия: открыл окно в подъезде — в жировку добавилось три тысячи рублей.
Э.Л.: Сегодня люди не ощущают необходимости участия в содержании дома, ведь тариф на техническое обслуживание фиксированный и экономить свет в подъезде, бережно относиться к общему имуществу нет экономических оснований. Нужно четко расписать, за что люди платят. Только при наличии такой информации появится заинтересованность в объединении и самостоятельном управлении своим домом, ведь только так можно уменьшить расходы и не бояться повышения тарифов на 3 или 5 долларов.
Г.К.: Прозрачность необходима. Собственники квартир в нашем доме, например, получают «финансовый отчет», где пункт «техническое обслуживание» имеет десяток подпунктов. И каждый из них при необходимости мы можем еще раз подкорректировать. А в договорах на техническое обслуживание у нас четко расписан порядок и штрафы за его нарушение. Недавно квартиру купил новый жилец, стал делать ремонт — весь подъезд в строительном мусоре. Пришла уборщица, все помыла, а жильцу добавили 35 тысяч рублей в извещение. Может быть, жестко, но демократия только так и достигается – через уважение права остальных.
Е.Х.: Я уже не раз говорила, что родить ТС родили, а жить не научили. И речь идет не только о безграмотности жильцов, но и многих председателей. Например, недавно ко мне пришла инициативная группа из соседнего товарищества с просьбой взять на себя управление их домом. Председателем там молодой человек, который довел это двухлетнее домовладение просто до ручки: основные договоры не заключены, лампочки не горят, подъезды не убираются. Оказывается, на это нет денег. Зато лично у него и инженера, который приходит всего на 2 часа в день, зарплаты — будь здоров. Человек не знал и не хотел учиться, а между тем только в 
Минске есть пять организаций, которые занимаются таким обучением, а в Витебске уже выдают диплом государственного образца по специальности «управляющий недвижимостью».
Управляющие компании — это наше будущее
«Р»: Эдмунд Иосифович, вопрос вам: есть ли в стране дома, которыми вообще никто не управляет? То есть председатель, к примеру, сложил свои полномочия, а желающих занять его место нет.
Э.Г.: В тех совместных домовладениях, где собственники не определились с формой управления, местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченных лиц. Как правило, это государственные ЖЭО или юридические лица, в ведении которых находится жилищный фонд.
В какой-то степени это отдушина для тех собственников, которые еще не определились с формой управления. Вместе с тем Президиум Совета Министров поручил в течение 2010—2013 годов перевести деятельность организаций ЖКХ преимущественно на рыночные отношения, исключая монополию государственных обслуживающих организаций по оказанию услуг по эксплуатации жилфонда. Ведь сегодня мы исходим из того, что возмещаем всего 30 процентов стоимости услуг, а если будет 100? С созданием же новых форм управления и госорганизации будут вынуждены перестраиваться, будут развиваться конкурентные отношения на рынке услуг ЖКХ, что позволит снижать затраты на их оказание.
«Р»: Думается, создавать новые формы управления нужно, учитывая опыт ТС. А чего им сейчас не хватает для лучшего функционирования?
Г.К.: В первую очередь — законодательно закрепленной системы льготного кредитования капремонтов, без которой невозможно провести реконструкцию всего старого жилфонда. Потом необходимо упорядочить оформление в собственность земельных участков и установку ограждающих конструкций.
Г.П.: Конечно же, государство само заинтересовано в этом. Во-первых, кредит возвратный. Во-вторых, и что более важно, отремонтированный дом значительно сокращает потребление энергоресурсов.
Э.Г.: В министерство нередко обращаются председатели ЖСК и ТС, у которых по разным причинам нет средств на проведение капремонта. Сейчас они, как юридические лица, могут воспользоваться кредитом на капремонт, но на общих условиях. Что касается льготного, встает вопрос о его возвратности: нужны гарантии всех собственников, из которых кто-то может быть малоимущим, кто-то неплательщиком. Но я уверен, с дальнейшим развитием этой и других форм управления недвижимостью мы придем к системе льготного кредитования. Тем более она уже хорошо зарекомендовала себя, например, в Прибалтике.
«Р»: То есть получается, что, по большому счету, сейчас домом управляют либо сами жильцы, либо уполномоченное лицо. А как обстоят дела с частными управляющими компаниями?
Е.Х.: Частные управляющие компании — это наше будущее. Но в Минске, например, эта форма слабо развита. Компания, которую возглавляю я, всего лишь третья. Но в Могилеве, например, их 16. И между ними идет борьба за управление домами, от которой жильцам, несомненно, огромный плюс. ЧУК — это очень перспективный вариант для небольших домов.
Э.Г.: Управление через частную компанию пока не урегулировано в нашей стране законодательно, но в новом проекте Жилищного кодекса эта норма уже прописывается.
Товарищество – как знак качества
«Р»: Эдуард Владимирович, вы создали республиканскую организацию, которая объединяет сегодня всех: и собственников, и председателей товариществ, и ЖСК, и директоров управляющих компаний. Какова стратегическая цель этого объединения?
Э.Л.: Наладить тот рыночный процесс, который привел бы к появлению эффективного собственника, сформировать эффективные способы управления. В частности, профессиональное управление в лице частных управляющих компаний. Считаю, что Беларуси повезло: мы никуда не спешим, есть успешный опыт соседей – можно выбрать лучшее. Однако до конкуренции у нас далековато, главная задача на данном этапе — пошагово запустить составляющие описанного механизма. Если говорить о частных управляющих компаниях, интерес к ним огромен. В то же время у нас пока нет полноценных условий, чтобы это стало бизнесом в полном понимании этого слова. Еще один момент. Сегодня у нас дотации получают все – богатые и бедные, ведь в большинстве домов смешанный социальный состав. Пока у нас не будет адресной помощи в этой сфере, пока человеку не будет выгоднее сдать квартиру в центре города, переехать на окраину и достойно жить на разницу в оплате, процесс будет развиваться с трудом.
«Р»: Как скоро, на ваш взгляд, в Беларуси появится полноценный рынок частных управляющих компаний?
Э.Л.: Год и месяц я вам не назову. Все будет зависеть от того, как скоро появится заказчик в лице объединения жильцов.
Э.Г.: Небольшая ремарка. Должны быть установлены четкие правовые рамки и контроль, основанный на букве закона. Опыт Москвы и других регионов России оказывает негативное влияние на формирование имиджа и авторитета управляющих компаний и в целом на систему ЖКХ. Там ведь как: собрали с жильцов деньги, подмели не подмели, а управляющая или другая частная компания развалилась. Или последний пример с тарифами на ЖКУ в России: центр установил предельный уровень повышения тарифов 25 процентов, а фактически по отдельным регионам увеличение доходит до 90 процентов. Жильцы – в убытке, доверия нет.
Г.К.: У немецких коллег на этот счет все хорошо продумано. Член Союза управляющих недвижимостью – это знак качества. Такой значок никто не даст первому встречному, а только тому, кто соблюдает все нормативные требования такой ассоциации. Должны быть все документы, определенный регламент работ, обученные люди. И подталкивать к вступлению в эту ассоциацию будут сами жильцы. Не хочешь вступать – значит, не желаешь повышать свой уровень знаний. Значит, ты не профессионал.
Государство не должно обслуживать частный жилфонд
«Р»: Два вопроса всем участникам нашего разговора. Мы констатируем: ТС сегодня, как правило, организуются в новых домах. Что нужно делать, чтобы жильцы старых домов поверили в эту форму управления и организовали товарищество? И второй. Какова, на ваш взгляд, оптимальная пропорция между домами, обслуживаемыми ЖЭСами и частными управляющими компаниями?
Г.П.: Я считаю, нужно полностью переходить на систему самоуправления. Повышение сознательности жильцов – это вопрос номер один. Почему? Во-первых, с государства снимутся нерациональные затраты по эксплуатации жилфонда. Во-вторых, каждый начнет лично отвечать за свои поступки. Пропорцию же установит сама жизнь. Что касается старого жилфонда, прежде нужно разъяснить населению все плюсы и минусы. Надо признать, что «возрастной» жилфонд в республике находится в неважном состоянии. Раньше поступали жалобы даже по тем домам, где капремонту всего 3—4 года. Сейчас число таких обращений снизилось – качество работ заметно выросло. В ближайшие годы мы планируем увеличить объемы капремонтов по стране – ситуация станет намного лучше.
Е.Х.: Чтобы жильцы старого жилфонда поверили в действенность ТС, нужно приглашать на встречи представителей частных управляющих компаний и ассоциаций товариществ. Кто, как не они, объяснит все нюансы? Я не думаю, что в республике должно быть только частное обслуживание домов. ЖЭС как эксплуатирующая организация также имеет право на существование. Пропорцию установит конкуренция, качество услуг и их стоимость.
Э.Г.: Я убежден: имеет смысл и дальше делать ставку на развитие конкурентной среды. Выставлять на конкурс по обслуживанию дом или даже группу домов. Здоровая конкуренция здесь только во благо. Процент назвать затрудняюсь. О старом жилфонде скажу следующее: слишком разные интересы и материальные возможности у проживающих в нем людей. Возможно, локомотивом станут ассоциации вроде «Мозырской альтернативы», которая капитально отремонтировала старый дом, а потом все жильцы этого дома стали членами товарищества. При таком подходе к делу больше будет желающих вступать в подобные объединения. Но и при этом необходимо совершенствовать работу, чтобы был взаимовыгодный интерес, как для собственников, так и для организаций (например, льготное кредитование и т.п.).
Г.К: Считаю, что ориентироваться нужно на европейскую практику: государственные организации управляют государственным жилфондом, частный фонд обслуживают только частные организации. Что имеем по факту? В республике сегодня 85 процентов домовладений по площади в частной собственности, но управляют ей госорганизации. И, наконец, старый жилфонд. Без льготного кредитования массовое создание товариществ собственников в нем невозможно. Этот вопрос требует скорейшего решения на самом высоком уровне.
Э.Л.: Когда появится полноценный заказчик, которому нужны эти услуги, сами собой включатся рыночные механизмы. Они-то и определят процент. Но я хотел бы предостеречь всех: это процесс не одного месяца или даже года. Не будет так: сегодня приняли указ – завтра все живут и управляют собственностью, как в Германии. Без серьезных экономических, правовых и социальных изменений ничего не изменится. Нельзя забывать и о жалобах, которые по-прежнему имеют место быть. Сегодня ключевой вопрос – это уровень оплаты. Нельзя мирно жить в ТС, где полдома с высокими доходами спокойно платит, а вторая половина каждый день пишет жалобы в Минжилкомхоз.
Фото: Юрий МОЗОЛЕВСКИЙ
