Они рвутся за пределы кольцевой, а там столичным новоселам не очень рады
Столица активно шагает за кольцевую, подминая под себя все новые населенные пункты. Кто сегодня вспомнит, что микрорайоны Серебрянка, Брилевичи, Малиновка, Шабаны – это деревни, в свое время вошедшие в состав города? От некоторых остались одни названия. От остальных – несколько кварталов усадебной застройки, но и их век не долог. Новая корректура генплана предлагает очередные перспективные территории застройки. А значит, Дягтеревка, Щемыслица, Ельница и другие вскоре могут пополнить список названий столичных массивов. Жители деревень близ МКАД ждут этого момента с содроганием. Снесут ли их дома? Выдадут ли равноценную жилплощадь и участок в Минском районе? Как поступят с новыми домами, построенными пару лет назад и попадающими в пятно высотной застройки? Вопросов много. Споры идут жаркие. Где истина? Ее мы искали вместе с архитекторами и землеустроителями. Два часа беседы обозначили серьезные проблемы. Решить их пытались Сергей КОЗЛОВСКИЙ, начальник управления градостроительства комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома, Евгений КАПЧАН, начальник управления землеустройства и регулирования земельных отношений Госкомимущества, Александр ЧЕРНЯВСКИЙ, начальник отдела градостроительства и планировки территории управления архитектуры и градостроительства комитета по архитектуре и строительству Миноблисполкома, и Павел КАЗАКЕВИЧ, начальник отдела архитектуры и строительства Минрайисполкома.
«У нас нет «бульдозерной» политики…»
«Р»: Итак, корректура Генерального плана Минска до 2030 года внесена на рассмотрение в Администрацию Президента страны. Необходимость в ней назрела давно: город почти вдвое опередил «генеральное расписание» своего развития, заложенное в 2003 году. При этом территориальные запасы называют сегодня главным ресурсом развития столицы. Отметим, что в корректуре генплана определена новая граница территорий перспективного развития Минска. Сюда войдут 16 пригородных населенных пунктов, которые названы предельной величиной развития столицы с комфортной (до 1 часа) доступностью на общественном транспорте до центра города и места работы. Сергей Анатольевич, расскажите, пожалуйста, об этих населенных пунктах. Все ли они в перспективе войдут в черту города?
С.К.: Территориально генплан Минска — это действующая городская черта плюс земли Минского района в границах перспективной городской черты столицы. В нее входят территории 16 населенных пунктов. Например, Большой Тростенец, Тарасово, Сеница, Зацень, Ждановичи, Щемыслица, Дягтеревка и другие — за счет этих территорий поэтапно будет развиваться город. Рано или поздно они войдут в состав Минска и станут составными частями жилых районов. То же самое в свое время происходило со многими населенными пунктами, например, с поселком Сокол. Сегодня это полноправный жилой район столицы.
Спрогнозировать, когда это произойдет, нельзя. Все зависит от программы реализации генплана: одни территории будут осваивать в первую очередь, другие — во вторую. К тому же каждые пять лет генплан Минска должен быть актуализирован. Ежегодно строится 1200 тысяч кв. метров жилья, но если будет стоять задача строить 3 миллиона «квадратов», темпы освоения перспективной территории будут другими.
Первые районы за кольцевой дорогой на землях Минского района уже в работе — я говорю о деревне Копище. Сделаны проекты детальных планов и проведены общественные слушания еще двух перспективных жилых районов — Щемыслица и Дягтеревка, началась разработка перспективных жилых районов столицы, в состав которых входят деревни Большой Тростенец, Ельница, Новый Двор, Тарасово, на очереди — Сеница.
«Р»: Правильно ли мы понимаем, что озвученные деревни первыми идут под планируемую жилую застройку?
С.К.: Планируется, что первыми будут Щемыслица и Дягтеревка. Разработка остальных районов зависит также от экономических факторов: на этих территориях мы должны создать инженерную инфраструктуру, в том числе и для обустройства по городским нормам населенных пунктов, которые по генплану сохраняются и должны включаться в застройку столицы.
При этом замечу: у нас нет понятия «бульдозерной» политики в отношении населенных пунктов на территории перспективной городской черты. В городе, к слову, 18 тысяч жилых усадебных домов. Прежде чем приступить к сносу, мы очень взвешенно подходим к каждому из них, делаем попытки реконструкции и сохранения этих территорий.
Второму кольцу – быть!
«Р»: А что по городам-спутникам: когда они войдут в черту Минска, подобно Соколу, и войдут ли? Запланировано ли строительство второго кольца?
С.К.: В соответствии с Государственной комплексной схемой территориальной организации республики Минск рассматривается как компактное поселение, которое не предусматривает расчлененное развитие или развитие на основании городов-спутников. Новый генплан столицы разработан на основе преемственности и видит Минск городом с компактной моделью территориального развития.
Вместе с тем не секрет, что темпы роста Минска за счет миграции чрезвычайно высоки. Поэтому Минстройархитектуры и БелНИИП градостроительства провели аналитические исследования, которые показали, что часть населения Минска при определенных условиях и преференциях может согласиться получить доступное жилье в населенных пунктах Минского региона. По нескольким городам уже сделаны исследования. Это Логойск, Смолевичи, Заславль. Возможно, Смолевичи станут первыми, где будет построен жилой район для жителей Минска.
По поводу второго вопроса. Уровень автомобилизации столицы растет высокими темпами, в определенных точках кольцевая дорога вокруг Минска, или, как ее называют, МКАД, начинает «захлебываться». Поэтому рассматривается вопрос о строительстве второго кольца – объездной дороги на расстоянии 10—15 километров от Минска. Полукольцо уже существует. Это так называемая олимпийская трасса. Но благодаря второму кольцу удастся, как минимум, перехватывать международные и республиканские транзитные транспортные потоки, перераспределять их на подходе к столице и тем самым улучшать экологическую ситуацию между первой и второй объездной дорогой. Надеюсь, это вопрос близкого будущего.
«Р»: На долгосрочный период развития Минска в резерв перспективной черты городской застройки предлагается включить 23,6 тыс. га земель, из которых примерно 2 тыс. га — земли граждан, около 9 тыс. га — земли сельхозорганизаций, 6 тыс. га — земли лесфонда. Хотелось бы узнать, что включает в себя понятие «земли граждан»? Какие населенные пункты попадают в зону перспективной застройки? По предварительным подсчетам, сколько усадебных домов может оказаться в очереди на отселение?
С.К.: Теоретически к 2030 году даже половина земель в перспективной городской черте может быть не освоена. Тем не менее это земли особого государственного регулирования, на которых ничего нельзя строить без разработанной градостроительной документации и согласования с Минским горисполкомом, ведь рано или поздно эти территории войдут в состав Минска.
По большому счету, перспективная городская черта в новом генплане Минска увеличилась незначительно. В нее включили часть лесного фонда южнее и восточнее Заславского водохранилища, а также поселок Колодищи-2, который уже сейчас проектируется: здесь в перспективе пройдет трасса на аэропорт Минск-2. Увеличилась перспективная городская черта южнее Сеницы, потому что в будущем туда пустят линию метрополитена. Все эти территории включены в состав перспективной городской черты, поскольку имеют высокую градостроительную ценность. В 90-е годы на севере города, тогда это была пригородная зона Минска, земли для индивидуальной усадебной застройки предоставлялись без детальной градостроительной проработки, и сейчас у нас большие проблемы: невозможно по нормам столицы на отдельных участках проложить уличную дорожную сеть. Не хотелось бы, чтобы это повторилось.
По поводу функционального зонирования. За пределами городской черты градостроительное зонирование мало изменилось, в структуре самого Минска — да.
А.Ч.: За последние три года проведено 5 общественных обсуждений, которые касались проектов детальной планировки на территории Ленинского района Минска. В этом списке — перспективное развитие микрорайона Лошица в Ленинском районе за счет бывшей индивидуальной застройки, которая после реорганизации Минского района вошла в черту города. Перспективное развитие Лошицы рассматривается с учетом использования территорий существующего частного сектора в районе улицы Чижевских. Остальные общественные обсуждения касались проектов районов в других частях Ленинского района и, в частности, были связаны с выносом промышленных предприятий с последующей реорганизацией жилых районов, расположенных в исторической части Минска. Достаточно бурно шло общественное обсуждение проекта детальной планировки в границах улиц Ульяновской, Ленина, железной дороги и реки Свислочь.
С.К.: Повторюсь: наша политика заключается в том, что дома, которые можно сохранить, мы сохраняем. Если происходит выборочный снос домов — это связано с конкретным строительством: например, по-другому невозможно проложить улично-дорожную сеть.
«И сносить жалко, и оставить невозможно»
«Р»: Как известно, материалы генплана уже рассмотрели депутаты Минского городского Совета, Миноблисполком, Мингорисполком, Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды… Кроме того, в сентябре прошлого года более 8 тысяч минчан ознакомились с материалами генплана. Их предложения, как пишут, также учтены. Какого рода замечания поступили от граждан во время обсуждения и какие из них действительно нашли отражение в документе?
С.К.: Комиссия проанализировала все предложения и поручила УП «Минскградо» объективно с ними поработать. В итоге по ряду территорий усадебной застройки мы ушли от жесткого регламента сноса и где-то выборочно перешли на пространственно-смешанную застройку. В Лошице, например, частный сектор в переулке Юбилейном первоначально планировалось снести, после дополнительного анализа принято решение сохранить отдельные кварталы.
Вообще, Минск развивался бурными темпами: после войны построили новый город, который собрал четверть промышленного потенциала республики. В 1971 году уже насчитывался 1 миллион населения, сейчас — 1830 тысяч. Из маленького города Минск вырос в мегаполис, который поглотил большое количество сельских населенных пунктов. Выбора не было: в растущем городе людей нужно было обеспечивать жильем. Но к активному сносу бывшей сельской застройки приступили только где-то в 70—80-е годы, потому что существовала планка: ежегодно сносить не более 6 процентов к объему строящегося жилфонда. В результате получился большой перекос: город вырос, а 25 процентов жилых территорий столицы сегодня застроены сельскими усадебными домами. Причем огромное их количество находится в центральной зоне и на основном каркасе — там, где проходят метрополитен, главные улицы.
«Р»: Как архитекторы трактуют такой момент: степень износа дома нулевая, он построен по всем документам и согласованиям. Насколько целесообразен его снос?
С.К.: Что касается сноса недавно построенных домов, нужно признать: этот перекос имел место, и с этим мы серьезно разбирались. Когда в 2003 году разрабатывался генплан, это было другое время и объемы жилищного строительства были всего 600—630 тыс. кв. м. Никто не мог спрогнозировать, что будет поставлена задача строить более 2 миллионов «квадратов», поэтому на тот момент территории усадебной застройки внутри городского кольца в основном сохранялись, людям в установленном порядке выдавали разрешительные документы на строительство или реконструкцию домов.
Когда изменились объемы строительства, мы были вынуждены пересмотреть градостроительную политику и экономику развития территорий внутри городского кольца. Практически новые дома попадаются в каждом районе. Сейчас, например, один такой дом есть в квартале ул. Дружбы. И сносить жалко, и оставить невозможно.
Искусственный барьер создают сельисполкомы
«Р»: Как мы видим, город смело шагает за кольцевую, однако в пределах МКАД остались нерешенные проблемы. Когда речь идет о сносе многоквартирного дома для градостроительных нужд города, все решается относительно легко и быстро. Людям просто выдают квартиры аналогичного метража. Если же разговор заходит об усадебной застройке в городской черте, начинаются вопросы. Ведь рассчитывать на выделение земли в столице нельзя по определению, в Минском же районе получить участок, как оказалось, практически невозможно. Евгений Владимирович, насколько трудно подыскать гражданину земельный участок в Минском районе в подобном случае? Есть ли в Минске прецеденты, когда люди, с одной стороны, получили уведомление о сносе дома, а с другой — предоставить им землю даже в пристоличье не получается?
Е.К.: Такой вид компенсации, как другой участок, в Минске выбрали 11 землепользователей. Гор-исполком в рамках действующего законодательства эти заявления получил и обратился с ходатайствами в те исполкомы, где граждане изъявили желание получить участки. К сожалению, власти Минского района на уровне соответствующих сельисполкомов отказали горисполкому в предоставлении компенсационных участков для этих граждан, хотя по закону такие участки должны выдаваться без аукциона, в первоочередном порядке. После этого горисполком обратился с письмом в Минюст и Госкомимущество. Мы дадим этому правовую оценку… Согласно законодательству местная власть может отказать только в том случае, если это обусловлено отсутствием генплана или проекта детального планирования.
В то же время в рамках реализации Указа Президента № 64 в Минском районе (по состоянию на 1 апреля) подобрано 72 земельных массива на площади 2405 га. Это большая территория, которая включена в границы соответствующих населенных пунктов, и на 61 процент этой площади уже имеется соответствующая градостроительная документация. В Минском районе на 1 апреля местными исполкомами поставлено на учет 21 556 граждан, желающих получить участки. Эти же 11 минчан в силу Указа № 58 вправе получить участок вне очереди, и ссылка на утвержденную Минским облисполкомом инструкцию о порядке очередности предоставления гражданам земельных участков для строительства и обслуживания жилых домов тут неправомочна. Есть указ главы государства, который специально принят для защиты имущественных прав граждан при изъятии в Минске земельных участков для государственных нужд. Этот искусственный барьер создают местные сельисполкомы.
Даже частную собственность могут изъять
«Р»: Насколько действующее законодательство позволяет оперативно и адекватно решать подобные вопросы? Отработана ли сама процедура? Можно ли говорить о том, что государство может сейчас дать переселяемому гражданину веские гарантии?
Е.К.: Очевидно, что Минск изменяет свою градостроительную политику и уходит за кольцевую. Если предложенную корректуру генплана утвердят, то следующий шаг — изменение границ Минского района и столицы. Основания для этого есть. Затем настанет время реализации ген-плана. А значит, населенные пункты, озвученные сегодня, неминуемо войдут в состав Минска. Что же получается?
Сегодня хозяева земли — Минский райисполком и сельисполкомы, то есть это сельская территория. Но после утверждения генплана местные сельские власти больше не смогут решать вопрос изъятия и предоставления земли без согласия Минского горисполкома.
Что касается самих земельных процедур, то они пошагово прописаны в Положении о порядке изъятия и предоставления земельных участков и названном выше Указе № 58. Сбой же происходит потому, что местная власть, как в случае с этими 11 гражданами, указывает причины отказа, которые находятся вне правового поля. В Указе № 667 четко прописана норма: «Необоснованный отказ в предоставлении земельного участка влечет административную ответственность от 3 до 30 базовых величин». Право составлять протоколы об административных правонарушениях в этой сфере сейчас имеют прокуратуры и уполномоченные должностные лица органов КГК. Рассматривать же дела об указанных правонарушениях вправе только последние.
(Окончание материала читайте ЗДЕСЬ)
