Участники строительного рынка думают, как удешевить жилые квадраты, но при этом рассчитывают, что цены будут расти
Сегодня на рынке недвижимости пользуется ажиотажным спросом новое недорогое жилье эконом-класса, независимо от местоположения дома и качества исполнения. Такой вывод сделали участники бизнес-форума «Сегодня и завтра рынка жилой недвижимости».
Стоит ли застройщикам идти на поводу у населения и стараться максимально удешевлять стоимость своего предложения? Ведь, по большому счету, речь идет о квартирах, где конструктивно-планировочные решения максимально просты, а качество и сервис — на минимально допустимом уровне… Как долго они будут соответствовать запросам и ожиданиям потребителей и не станут ли в обозримой перспективе бременем для жилищного фонда?
Перед вопросом, каким будет завтра рынка жилья, сегодня все равны: и рядовые граждане, ютящиеся в тесных квартирках, и важные государственные мужи, которые увязывают объемы строительства с благополучием всей экономики. По некоторым оценкам, отрасль дает около 8 % ВВП, а если считать вместе с производством сопутствующих товаров (стройматериалов, мебели, обоев, бытовой техники), то и все 25 %. «Желание улучшить качество жизни только растет, благосостояние наших граждан тоже, будут дорожать и квартиры, — считает главный консультант СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько. — Говорить о том, что мы продолжим строить сараи и удешевлять их, — это кризис в головах». Между тем сегодня жилье по цене 700—800 долларов за квадратный метр расходится, как горячие пирожки. Причем такую цену предлагают на коммерческом рынке государственные застройщики, по инерции работая с минимальными издержками и рентабельностью. Таким образом, градус конкуренции постепенно повышается и частным компаниям придется это учитывать. Средняя цена предложения в классе эконом сложилась на уровне 1—1,1 тысячи долларов за квадрат, по большим квартирам опускаясь и до 880 долларов. Застройщики задумываются, что выгоднее: строить дешево, но на деньги покупателей, либо выставлять более дорогие предложения, привлекая банковский кредит? Ошибка некоторых компаний в том, что они скорее ориентируются на цену, выставленную коллегами по цеху, чем на запросы конечного потребителя.
Однако за последние полтора года бразды правления на рынке жилой недвижимости, действительно, захватил в свои руки покупатель. После космического взлета цен на строящиеся квартиры до отметки в 2 тыс. долларов, зафиксированных в 2007—2008 годах, кривая устойчиво поползла вниз и с середины 2010-го остановилась на отметке в 1,3—1,35 тысячи. Что же происходит с потребительским спросом? По мнению экспертов, наблюдается очень заметная тенденция разделения и даже «раскалывания» рынка на две части. Так, по оценкам агентства недвижимости «Универсальные юридические услуги», сегодня около 7 % объектов долевого строительства относится к сегменту премиум, оставшаяся часть почти в равных пропорциях разделена между эконом- и бизнес-классами. «При этом покупатели проявляют интерес либо к самому дешевому, либо к самому лучшему, в то время как средний класс начинает проседать», — утверждает заместитель директора агентства Артем Войнилович. И основная причина, видимо, вовсе не в том, что желающие приобрести жилье делают выбор, руководствуясь лишь одним фактором, — цены либо качества. Эксперты в один голос говорят о том, что бизнес-класс практически не имеет конкурентных преимуществ. «Чтобы привлечь покупателей к среднему классу, нужен иной уровень организации жизненного пространства, социальной среды, а также дополнительные финансовые условия», — считает Артем Войнилович.
Участникам рынка предстоит вплотную заняться и вопросами продвижения, которым до сих пор уделялось крайне мало внимания. «Маркетинг недвижимости в Беларуси — очень неразвитая тема, но ее значение будет усиливаться», — утверждает заместитель генерального директора группы компаний «Юнивест-М» Анна Лукашенко. Лишь в последние три года появились отдельные проекты, которые имеют собственные названия и концепции. Да и те предложения застройщиков, которые сделаны в области сервиса, носят пока единичный характер. Речь, в частности, идет о таких дополнительных «удобствах», как дисконтные программы для покупателей на стройматериалы и услуги, собственная охранная служба, парковки для велосипедов, отображение метеоинформации, возможность приобрести новое жилье по системе “trade-in”…
«Наш клиент на сегодняшний день выбирает новую квартиру более чем в 100 жилых домах в Минске, не считая объектов за городом, — рассказывает заместитель директора группы компаний «Твоя столица» Татьяна Недерева-Архипец. — И мы видим, что спрос уже сейчас распределяется в пользу более качественного предложения». Что важно для покупателя? Фактор местоположения сегодня уже не такой определяющий, как раньше: люди становятся более мобильными и меньше обращают внимания на транспортную доступность. Игры с ценами не принесут пользы рынку, считает эксперт. «Критерии классности размыты, особенно в применении к бизнес-классу, — соглашается Татьяна Недерева-Архипец. — Но, имея достаточно широкий спектр предложений, покупатель не будет руководствоваться исключительно ценой». В числе аргументов «за» все чаще выступают интересные планировочные решения, возможность быстро сделать ремонт и заселиться, качественное инженерное оборудование, ландшафтный дизайн, наличие детской площадки, системы видеонаблюдения, затраты на эксплуатацию…
Да, на сегодняшний день основная масса покупателей, а с ними и застройщики, прежде всего думают о стоимости квадратного метра, поэтому резкого скачка цен пока не прогнозируется. Одни эксперты считают, что выйти на заветный максимум в 2 тысячи долларов рынок сможет не раньше 2015 года. Другие утверждают, что это произойдет гораздо раньше. Все дело в том, что последние события на рынке недвижимости заметно охладили инвестиционный интерес к нему. Но как только цены продемонстрируют готовность к прыжку, люди вновь начнут рассматривать жилье как способ выгодно вложить свои сбережения. Только на банковских депозитах население держит около 7 млрд. долларов: на них можно купить на порядок больше новых квартир, чем сегодня выставлено на продажу.
