Все ниже и ниже
Уникальный и самый дорогой на белорусском рынке — именно так эксперты оценивали многофункциональный комплекс на пересечении проспекта Машерова и Старовиленского тракта общей площадью более 46 тысяч «квадратов», история которого тянется почти десять лет. «Люксовый» отель, где суточная стоимость одного номера планировалась в 300—400 долларов, так и не распахнул свои двери для гостей Чемпионата мира по хоккею в 2014-м. Компания-застройщик «Сырьевые ресурсы» была вынуждена начать процедуру банкротства, а город пополнился еще одним долгостроем. Первая попытка продать недостроенный отель была предпринята в ноябре прошлого года: несмотря на интерес со стороны инвесторов из России и Казахстана, желающих купить объект за 98,2 млн рублей (почти 50 миллионов долларов на тот момент) не нашлось. Торги в январе 2018-го станут уже седьмыми по счету. За это время начальная цена комплекса опустилась до 60,99 млн рублей по прежнему курсу (30,3 млн долларов). По сути, «квадрат» комплекса за год подешевел с 1100 до 650 долларов.
Впрочем, директор ЗАО «Белреализация» Михаил Андреев, чья компания занимается организацией аукциона, убежден, что такая калькуляция не совсем уместна:
— Измерять такой объект стоимостью квадратного метра не совсем правильно. Была заказана новая оценка комплекса, в результате начальная цена изменилась. Это естественное явление, ведь изменился и рынок. Кроме того, стоит учитывать и разные оценки по объему инвестиций, которые необходимы для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. А они разнятся вдвое: кто-то считает, что в комплекс нужно вложить еще 20 миллионов долларов, кто-то говорит — не менее 40 миллионов.
Эти цифры, более подробно объясняет эксперт, зависят от того, останется ли объект гостиницей, либо будет перепрофилирован. Так, потенциальные инвесторы рассматривали возможность открыть на месте «люксового» отеля медицинский центр, казино, бизнес-центр, СПА-комплексы и тренажерные залы. Неудачи прошлых торгов Михаил Андреев объясняет ценой. Несмотря на активный интерес со стороны потенциальных покупателей, год назад она оказалась слишком высокой. Кроме стоимости самого объекта, инвесторы оценивают и сроки окупаемости капиталовложений. В частности, для дорогого отеля эта цифра может растянуться на 15 лет, а для казино — гораздо раньше.
Вопрос времени
— Я бы не хотел озвучивать заинтересованных покупателей, переговоры продолжаются. Буквально две недели назад мы встречались с потенциальными инвесторами из Европы. В любом случае и городские власти, и банки заинтересованы в том, чтобы объект был введен в эксплуатацию и выбыл из списка долгостроев. Конечно, всем хотелось бы сделать это быстрее. Похожая история была с так называемым «Кемпински»: там затраты тоже были гораздо выше цены, по которой объект достался инвестору, — дает расклад Михаил Андреев.
Напомним, на строительство Hyatt Regency Minsk компания-застройщик взяла кредиты в двух банках общей стоимостью 80 млн долларов. Вырученные на аукционе средства должны пойти на выплату долгов по ФСЗН, зарплаты, в бюджет и частично вернуться банкам. Организаторы аукциона уверяют: все условия продажи и начальная цена новых торгов согласованы с кредиторами, никаких претензий с их стороны нет. Михаил Андреев резюмирует: нынешняя цена вполне адекватная и инвестор точно найдется, это вопрос времени.
ПАЗІЦЫЯ
— Першапачаткова аб'ект у плане сабекошту яго будаўніцтва быў вельмі дарагі. Па беларускіх мерках — неапраўдана дарагі. Так, не ўдаючыся ў дэталі, каштарыс комплексу пастаянна рос і, па апошніх даных, вырас амаль да 140 млн долараў. Прычым патрацілі на аб'ект ужо больш за 90 млн долараў, выкарыстоўваючы вялікую долю пазыковых сродкаў. У гэтай сітуацыі новая пачатковая цана аўкцыёну — быццам зусім невялікая сума, бо гатэль прадаецца ў некалькі разоў танней, чым ужо панесеныя на яго выдаткі. З іншага боку, пры відавочнай і вялікай зніжцы за Hyatt патэнцыяльным інвестарам, мабыць, сума здаецца вялікай адносна магчымых даходаў і патэнцыялу выкарыстання будынка.
СПРАВКА
Многофункциональный комплекс Hyatt Regency Minsk включает в себя гостиницу на 246 номеров, рестораны, СПА-зону, конференц-залы, административные и торговые помещения, помещения для обслуживающего персонала и др. Комплекс состоит из 7 надземных этажей и 3 подземных. Общая площадь зданий и сооружений 46,1 тыс. кв. м. Готовность объекта — около 70%.
Торг тут недарэчны
Дзіўныя рэчы: чаму сабекошт гатэляў сеткі Hyatt у СНД у некалькі разоў перавышае каштарыс
Лёс недабудаванага гатэля вядомай сеткі Hyatt у Мінску нагадвае сумную гісторыю яго «субрата» ў далёкім ад нас Уладзівастоку. Пяцізоркавы комплекс на мысе Бурны таксама ператварыўся ў даўгабуд, які не могуць прадаць. Эксперты рынку канстатуюць: сабекошт будаўніцтва такіх аб'ектаў у СНД у разы перавышае каштарыс. Комплекс у Мінску таксама аказаўся занадта дарагім.
Гатэлі сеткі Hyatt славяцца па ўсім свеце вытанчанасцю і раскошай.
Аналітыкі кансалтынгавай кампаніі Colliers International у Беларусі падрабязна тлумачаць матэматыку сабекошту гасцініц рознай катэгорыі. Напрыклад, для аб'ектаў катэгорыі upper-upscale, да якой адносіцца і шматпакутны Hyatt Regency Minsk, сярэдні чаканы кошт будаўніцтва нумара «пад ключ» складае 200—270 тысяч долараў. Пры гэтым беларускі Hyatt стаў выключэннем: сабекошт на нумар тут павінен быў скласці больш за 560 тысяч долараў. Эксперты звяртаюць увагу: з сабекоштам будаўніцтва гатэляў Hyatt на тэрыторыі СНД адбываюцца дзіўныя рэчы: як правіла, ён нашмат вышэйшы за сярэдні і нават вышэй за каштарысны ў разы. Так, напрыклад, сабекошт гатэля ў Сочы склаў 917 тысяч долараў «пад ключ», перавысіўшы першапачатковы каштарыс больш чым у два разы. Сабекошт нумара ва Уладзівастоку — 923 тысячы, у Маскве — больш за 400, у Екацярынбургу — каля 400.
У гэтай сітуацыі, кажуць аналітыкі, калі ўзяць бягучую цану за Hyatt Regency Minsk і дадаць памер чакаемых выдаткаў на завяршэнне будаўніцтва, то атрымаецца 250—288 тысяч долараў за нумар, што для Hyatt на тэрыторыі СНД ужо не так і шмат і цалкам упісваецца ў тыпавы сабекошт для гатэляў катэгорыі upper-upscale. Пры гэтым з улікам выдаткаў на дабудаванне гэты кошт танным назваць нельга. Іншае пытанне — ці актуальны наогул такі фармат для Мінска? Для таго каб зразумець, ці акупіцца калі-небудзь гатэль, трэба ўлічваць шмат фактараў. Каб выйсці на даходнасць у гатэльным бізнесе, усё павінна быць збалансавана: сабекошт, кошт за нумар, набор паслуг, колькасць нумароў і іншае. У сувязі з гэтым для горада была б больш дарэчная дэмакратычная катэгорыя гатэля — Economy, да якой адносіцца, напрыклад, Hampton by Hilton.
konoga@sb.by
