Специалисты утверждают, что покупка или продажа квартиры — серьезный стресс, способный состарить человека на пару лет. Большинство из нас сталкивается с решением жилищного вопроса один раз в жизни, но есть и те, кому приходится совершать сделки с недвижимостью куда чаще. Кому можно доверить покупку-продажу квартиры, стоит ли иметь дело с агентствами недвижимости и посредниками, откликнувшимися на ваше объявление? Корреспондент «Р» не стал полагаться на посулы рекламы и советы знакомых, решив на себе испытать тонкости работы агентом по недвижимости.
Посредники на рынке недвижимости существовали с незапамятных времен. В Советском Союзе, где квартиру можно было бесплатно получить, построить в кооперативе, но никак не продать, в решении жилищных вопросов помогали маклеры. Обменивая одновременно несколько квартир, они выстраивали длинные цепочки сделок. Благодарные клиенты платили им приличные по тем временам гонорары прежде всего за опасность нелегальной профессии. Помните замечательный фильм «По семейным обстоятельствам»? В нем герой Владимира Басова, тщательно шифруясь, поясняет клиентке, которую играет Галина Польских: «Квартира — это тетя, метраж — возраст. Сколько лет вашей тете?»
В 1990-е первые агентства недвижимости представляли собой весьма специфическую картину: тесная комнатка, где возле единственного телефона колдуют 6—8 человек с истрепанными бумажными гроссбухами. В те времена никто не проверял так называемую чистоту квартиры: как досталась она продавцу, почему он выставляет ее на продажу, законно ли приватизирован объект недвижимости. Процветали мошенничество, обман и махинации. Черный маклер — словосочетание из 1990-х. Так называли тех, кто мог завладеть квартирой одинокой старушки или запойного алкоголика.
Кстати, в СССР ни техникумы, ни университеты не готовили специалистов по работе с недвижимостью. Сюда шли непрофессионалы, на ходу постигавшие азы профессии. У кого-то это получалось лучше — и его координаты благодарные клиенты потом передавали из рук в руки. Но были и те, кто, нахамив клиенту, а то и вовсе обманув его, портил репутацию не только себе, но и всем коллегам.
Сегодня попасть на работу в агентство недвижимости несложно. Если у вас есть высшее образование и желание испытать себя, можете попытать счастья в безбрежном рынке квадратных метров. Благо объявления о наборе агентов периодически появляются в интернете. Скажем откровенно, отсев после первых месяцев работы здесь большой — порядка 80% стажеров сами понимают, что этот бизнес далеко не их.
«Если вы думаете, что агентов любят, глубоко ошибаетесь. Вам не единожды придется столкнуться с хамством по отношению к себе, услышите ругань и проклятия в свой адрес», — не раз предупреждает стажеров владелец одного из агентств недвижимости. Его задача — максимально подготовить к работе в условиях постоянного стресса бывшего учителя или вчерашнего инженера, решившего стать специалистом в сфере недвижимости.
Школа молодого бойца в отдельных агентствах длится пару недель. Более солидные компании учат курсантов от недвижимости целый месяц. «Но и за этот срок вы постигнете далеко не все тонкости ремесла», — утверждают профессионалы.
Сорок-пятьдесят звонков ежедневно, тщательные поиски и долгие уговоры собственников недвижимости, а потом еще вечерние показы квартир, которые иногда могут затянуться и до девяти-десяти вечера, — вот стандартные будни агента недвижимости. А еще он должен уметь красочно писать рекламные объявления, быть хорошим психологом, аналитиком, краеведом, обладать навыками убеждения и способностью к быстрому принятию решений. При этом зарплата агента — вовсе не фиксированная ставка, а только процент от сделки. В разных агентствах он колеблется от 15 до 45, в зависимости от ряда условий. При том, что самые удачливые агенты совершают максимум 10 сделок в год.
Кстати, агент — первая ступенька карьеры. В некоторых компаниях это всего лишь «ноги», которые ищут клиента, готового продать квартиру через агентство, в других — более компетентные, а потому более полноценные участники сделки, правда, не участвующие в ней. В любом случае совершать сделку будет уже не агент, а только аттестованный риелтор.
Чтобы стать риелтором и получить в подчинение трех агентов (больше не позволяет законодательство), мало опыта и желания. К аттестации в Минюсте допускаются только юристы, экономисты либо строители. Так что выпускнику филфака не стать риелтором до тех пор, пока не получит второе образование. По данным Минюста, в Беларуси прошли аттестацию 784 риелтора.
Сегодня только в Минске работают 92 агентства недвижимости. Всего в стране, по данным Минюста, оказывают риелторские услуги 135 организаций, из них 128 — коммерческие. Самыми крупными и активными считаются порядка 10 ведущих агентств. Далеко не у всех их есть солидный стаж, некоторые открыты недавно, но уже успели неплохо себя зарекомендовать. Об этом свидетельствует не только реклама, но и солидный штат. Отсюда совет: вряд ли стоит доверять маленькому агентству, ютящемуся в скромной съемной квартире, если только вам его не рекомендовали сразу несколько человек.
Кстати, только крупные компании могут позволить себе тщательную проверку истории продаваемой квартиры, а в случае обнаружения щекотливых моментов даже отказаться от весьма выгодной сделки. Поэтому, если вы приобретаете не новостройку, у которой и проверять-то нечего, а продавец — человек, которому вы доверяете не на 100%, лучше не рисковать.
Не секрет: многие уверены, что обратиться в агентство — значит впустую отдать деньги. Интернет пестрит рассказами тех, кто смог совершить сделку без ненужных посредников. Согласен, это несложно, просто придется потратить как минимум неделю личного времени на хождение по инстанциям. Не жалко времени, располагаете нужными знаниями — конечно, экономьте.
Кстати, сколько платить посреднику? А главное, кто должен раскошеливаться — продавец или покупатель квартиры? Ответ на этот вопрос дает постановление Совета Министров от 14 марта 2008 года № 386 в последней редакции. Согласно ему, риелторские услуги оплачивают оба участника сделки. Продавец платит от 1 до 3% в зависимости от стоимости квартиры, которая выражается в базовых величинах. При этом чем дороже квартира, тем ниже процент, но в итоге выше сумма. Например, за однокомнатную квартиру стоимостью 40 тысяч долларов необходимо выложить 1200 «зеленых» (3%), а за дом в 170 тысяч долларов — 1700 долларов в эквиваленте (1%).
У покупателя иной прейскурант — за подбор варианта квартиры придется заплатить 45 базовых величин (9 млн 450 тысяч рублей), сопровождение сделки до ее завершения — еще 60 базовых (12 млн 600 тысяч рублей). «Можно ли торговаться?» — спросите вы. Можно, а иногда даже нужно. Особенно если вы видите, что агент не сильно старался, халтурил или вы считаете вашу сделку недостаточно удачной.
Кстати
За последние два года в Минюст не поступало сведений от потребителей о признании судами недействительными сделок, которые проводились с помощью агентств недвижимости. Однако это не значит, что у министерства нет претензий к риелторским организациям. Среди наиболее частых нарушений: размещение рекламы объектов недвижимости без заключения договоров на оказание услуг, реклама несуществующих квартир либо отступление по цене от согласованной с продавцом, а также ряд иных.
В тему
Министерство юстиции проведет конкурс по определению лучших риелторских организаций по итогам работы за 2015 год. При подведении итогов будут учтены также отзывы потребителей. В Минюсте ждут их до 15 февраля 2016 года.
Вячеслав Белуга
