Тематические форумы о минском рынке аренды в недоумении. Кто–то сетует, что на его размещенное в интернете объявление с прицелом на конкретный район откликаются все подряд: мол, только придите взгляните. Кто–то, по ту сторону баррикад, вздыхает: просишь обозначить подходящую цену — в ответ грозное предупреждение быть готовым к переговорам с квартирантами об окончательной ставке. Не без грустного смайлика арендодатель добавляет, что сегодня будущие жильцы начинают торговаться едва ли не с порога, сразу предлагая сбросить «десятку–другую». Еще несколько лет назад такие ситуации даже трудно было себе вообразить. Квартиранты обрывали телефоны, умоляли, летели на другой конец города, лишь бы только успеть первыми. А если и начинался по телефону торг, то диаметрально противоположный — к предложенной хозяином цене с ходу накидывали 20 — 30 у.е. Что происходит? Вмешалась невидимая рука рынка: спрос на аренду упал, а вместе с ним и цены.
— Причины тут в первую очередь макроэкономические. Это сокращение уровня реальных доходов, в том числе из–за событий извне. И как результат — уменьшение миграции в столицу вплоть до отрицательной динамики. Фактором исключительно рынка недвижимости, который сыграл свою роль, является пресыщение предложением — за последние годы в Минске очень много построено квартир. Не секрет, что часть из них строилась исключительно для дальнейшей сдачи в аренду, — поделился своим видением ситуации директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня.
Подсчитать общее количество предложений на минском рынке недвижимости, равно как и объявлений о съеме жилья, едва ли возможно — кто–то решает этот вопрос через знакомых и родственников, кто–то — через специализированные сайты, кто–то обращается в агентства недвижимости или по старинке в газеты. Между тем на 1 июля на учете в налоговых инспекциях Минска состояло почти 50 тысяч граждан, сдающих жилье на длительный срок. Примерное представление о нынешней картине дают цифры, озвученные в управлении аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица». В июле за помощью в поисках съемной квартиры туда обратились около 1.100 человек, а предложений об аренде поступило где–то 1.000. Для сравнения: год назад на 2.500 заявлений потенциальных арендаторов в базе агентства приходилось примерно 600 квартир. Выходит, многократная разница в спросе и предложении впервые за долгое время нивелировалась и цифры практически сравнялись (даже с учетом того, что часть предложенных в нынешнем году квартир относится к элитному сегменту и хозяева никогда не будут их сдавать по цене, хоть сколько–нибудь близкой к среднерыночной).
Итак, приводят статистику в агентстве, цены пока остаются на уровне апрельских: за однокомнатные квартиры просят в среднем 250 у.е. в месяц, за двухкомнатные — 320, за трехкомнатные — 350 и, как обычно, коммунальные платежи «сверху». Это тоже своего рода удивительный поворот, ведь как раз в конце лета цены неизменно взлетали в ожидании тысяч поступивших в столичные вузы студентов. Но вот уже второй год подряд никакого «студенческого бума» нет и в помине. С одной стороны, сказывается демографическая яма 1995 — 1997 годов и соответственно уменьшение количества первокурсников, с другой — вводятся в строй новые общежития и реконструируются старые, поэтому многие учащиеся избавляются от головной боли в поисках съемного жилья. И если раньше некоторые родители, несмотря на предложенное место в общежитии, могли все равно оплатить аренду квартиры для большего комфорта своего чада, то сегодня с учетом экономической ситуации такой выбор уже мало кто делает, констатирует заместитель директора по аренде жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Наталья Раденя:
— Поменять свои планы довелось и многим представителям другой ключевой категории
арендаторов — молодым семьям. Например, кому–то из минчан пришлось вернуться под одну крышу с родителями. Зато популярность набирает схема, когда две молодые семьи сообща снимают двухкомнатную квартиру, чтобы снизить свои траты. Что касается арендодателей, то в определении стоимости жилья мы ориентируем их на цену ноября прошлого года, когда однушка предлагалась в среднем за 300 у.е. Вот только смотреть мы предлагаем на эквивалент этой цифры на тот момент — 3 млн рублей, ведь с тех пор зарплаты фактически не индексировались, а курс доллара поднялся. Традиционно разумным считается отдавать за аренду жилья примерно половину заработка — с учетом средней зарплаты по стране 7 млн в качестве оптимальной цены однокомнатной квартиры мы получаем 3,5 млн. И если арендодатели так или иначе прислушиваются к нашим советам и хотя бы частично снижают цену, то сдать квартиру удается за несколько дней. Тем же, кто не готов идти на компромиссы, приходится ждать квартирантов и по нескольку недель.
И все–таки большинство домовладельцев пока пляшет от суммы 4 — 4,5 млн (за 3,5 млн предлагают жилье только в районах, которые принято считать «непрестижными», например, в Шабанах). Но понятие «компромисс в цене» сейчас должно распространиться не только на выходящие на рынок аренды квартиры, но и на уже сдаваемые, считает Наталья Раденя. Хозяевам стоит идти на уступки арендаторам и сбавлять цену, даже если придется пересмотреть договор. Того же мнения и Павел Астапеня: «Безусловно, сейчас время арендаторов. Именно они диктуют условия. Я бы посоветовал арендодателям быть более лояльными. Простой расчет показывает, что лучше сбросить 20% от цены, чем остаться ни с чем».
Равно как, думается, стоит и пересмотреть порой драконовские требования к жильцам. Ведь выполнить установки иных хозяев по замогильной тишине или стерильной чистоте раньше было возможно, разве что вовсе не появляясь в квартире! И эксперты отмечают: сейчас хозяева квартир стали более сговорчивы. Например, не отказывают сразу студентам. Сложившаяся же ситуация на руку не только квартиросъемщикам, но и рынку аренды в целом, считает Павел Астапеня. Он полагает, что уже в ближайшее время все цены на аренду будут указывать в рублях без привязки к курсу — иначе рынок может замедлиться до катастрофических результатов. Конкуренция на нем приведет также к серьезному сокращению числа так называемых бабушкиных квартир — жилья, в котором ремонт делался в лучшем случае лет 30 назад. Владельцы придут к пониманию: чтобы сдать, нужно предложить более высокий социальный стандарт — как минимум приличный ремонт, минимальный комплект добротной мебели и бытовой техники, легальный расчет за квартиру в безналичном порядке и прочие принципиальные моменты, принятые на цивилизованном рынке недвижимости.
akostyukevich@sb.by
Советская Белоруссия № 166 (24796). Вторник, 1 сентября 2015
